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东部坪山买入价值点和置业楼盘有哪些推荐?

大巫说房

大巫说房

2021.9.14 07:04浏览:9031

深圳是多中心发展的城市,城市中心基本在福田南山,外围区域基本成了城市副中心,比如龙华、光明、大运、坪山等地。

 

但是对于深圳这个弹丸之地,城市中心和城市副中心的联动效应非常强,比如之前的龙华区域,本身没有什么产业支撑,但是因为离城市中心福田近,大量的置业购买力通过轨道交通和地面交通的引导,持续输入到龙华的梅林关口,红山,上塘片区,引发购房潮。


目前这几个区域的房价并不比福田房价低,甚至因为区域内大多是次新盘的花园小区为主,轨道交通和教育资源,商业的逐步兑现,现在龙华的城市面貌已经大有改善,年轻刚需群体很多都抛弃了福田的优质配套,转移到这边居住。

 

目前东部坪山也正在崛起,发展路线跟龙华有很多相像的地方,但是坪山不仅借助于本身居住环境的打造,交通的建设,其自身发展引擎也引入了很多国内一流企业,主力区域的发展,比如中芯国际、比亚迪等国内高端制造业的入驻。


目前坪山还有很多待开发用地,在政府极力推动和带领下,会有更多的企业入驻,未来坪山可能会打造另外一个南山科技园,产值直逼粤海街道。


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交通:

上周末,坪山区官方微博宣布深圳地铁14号线实现全线贯通,主体结构全部完,预计明年(2022年)开通

 

14号线于2017年开建,预计2022年建完,投资共540亿元。项目连接深圳市福田-罗湖中心区,为一条快线。

福田中心区到龙岗,总长度37.2公里  坪山新区在早期就提出明确目标,力争2017年前建成南坪快速路三期工程,2018年建成东部国境高速、坪盐通道,分别形成通过盐田、莲塘、水官到达市中心的三条快速通道,实现坪山新区与市中心30分钟的高效联系。

 

同时目前建成通车聚龙路、坪西路、绿梓大道、外环高速坪山段,联通坪山新区外围高快速网,形成新区快速交通环线;完成龙坪路、碧沙北路等7条主干道建设,“十三五”期内基本建设成“六横八纵”主干路网,重点片区微循环畅通。

 

坪山正在打造高铁坪山站枢纽的工作,力争将中深惠城际、中虎龙城际线、16号线和跨座式单轨列车网络(拟建)等引入坪山站,新增深河客专、深茂客专进入坪山站。


同时,通过积极争取,将轨道14、16号线纳入全市轨道交通四期建设规划,轨道14号线预计于2017年开工建设,2022年建成;轨道19号线纳入全市轨道交通四期规划第二批项目,并积极推进厦深铁路捷运化坪山至福田段的开通工作。


以此建设公交枢纽综合体与商业枢纽综合体,实现国铁、地铁和公交的便利换乘,将坪山站打造成为集高铁、城际轨道、跨区地铁、常规交通及商业服务、城市服务于一体的区域门户级轨道枢纽站,逐步引入客运口岸功能。

 

教育卫生等配套:

坪山是深圳东进战略的核心区域。坪山在2016年—2020年以交通、产业、民生等150个重大项目为抓手,总投资约6027亿元。将坪山打造成具有现代化城市功能和特色人文底蕴的门户形象,坪山未来“三城一区三带”的规划布局,即聚龙科技创新城、坪山中心城、碧湖文化健康城;慢生活生态休闲区;现代都市发展带、坪山河风情带、现代都市农业观光带。根据坪山空间形态和发展现状,明确城区各大板块的空间布局和功能定位。


对网友关注的坪山教育和医疗问题,坪山在“十三五”期间规划建设了学校22所,增加学生3.6万个以上,将满足近百万人口的教育需求,并将新建3所大学院校。2020年,坪山卫生事业主要指标力已达到深圳平均水平,新建改建医院3-5家,新增床位数3000张以上,辖区内每千人病床数达到5张以上,新增执业医生数1511人,每千人医生数达到3.44名。 


房价:

坪山分行政中心区及商务中心区,新政中心区域标杆楼盘:1、招商花园城,2、万科缇香一期,二期;商务中心区域标杆楼盘:1、京基御景印象等。豪宅属性楼盘:天峦湖



坪山招商花园  

小区介绍 批地时间12年,交楼:15年 占地9万,建面40万,容积率3.37,总户数:2231户,车位:3170个,物业管理费3.6元 /平/月,车位200元 /月


周边配套  


小区配套  楼下有人人乐超市,空中花园,有泳池分深浅区,有儿童游乐设施,老人娱乐室,羽毛球场,乒乓球室等 

 

小区分布

 


小区户型  共18栋,分南北区,开发商统一装修, 78平2房,89平3房,130平4房,2梯5户  


各户型价格明细  76平 2房+2厅+1卫  总价3X0万起  89平 2+1房+2厅+1卫  总价X75万起  130平 3+1房+2厅+1卫 总价5X0万起  


小编点评:招商位置相对优越,靠中心公园,属于高铁片区交易比较热门的楼盘之一,分南北2区,坪山实验教育,对比周边楼龄,小区管理,有明显优势,劣势户型赠送较少;        


万科金域缇香1期,2   

小区介绍 1期批地时间12年,交楼:14年 占地3.3万,建面14.5万,容积率3.2,总户数:942户,车位:1412个,物业管理费3.6元 /平/月,车位200元 /月


周边配套   同上招商的配套,因为就在俩隔壁,配套共享  


小区配套  泳池,儿童设施 

 

小区分部   

 

小区户型 

    

各户型价格明细  75平 2房+2厅+1卫  总价X00万起  89平 平层4房+2厅+2卫  总价X90~4X5万  89平复式 4房+2厅+2卫 总价X70万起  147平复式 4房+2厅+2卫 总价X80万起  


小编点评:缇香一期,二期是早期万科的楼盘,物业管理也跟得上,优势:户型赠送较多,劣势:小区设施随时间有一些老化,相对招商来说楼龄较长,但还是保值升值的。


天峦湖  

时光回到2014年第1次新房开盘天峦湖1.7万/平,到目前为止二手房4万/平,同时间开盘的,招商花园城1.3万/平,京基御景1.2万/平,金地朗悦1.1万/平,六和城1.2万/平,目前以上4盘二手房4.2-5.2万/平,从14年到现在过去了6年,天峦湖的变化,马峦北路修通了,公交车也开到了小区楼下。幼儿园,小学也开学了,人气更足了。楼下5000平米法式风情街也陆续投入使用。


为什么价值没有体现出来?

1)坪山购房群体以100万的首付刚需为主,在乎地铁及商业配套,是该项目所缺;

2)社区的定位主要是大户型较多,目前刚改的购房群体较少,同比总价竞品较多;

3)购房群体对山水湖景产品的认知度不够,导致看得多成交的反而较少;


基础介绍批地:2013年8月占地:9.3万建面:38万容积率:3.2总户数:2970户车位比:1:1栋数:1-8栋为高层,9-15栋为别墅,共计15栋物业公司:泰富华物业(世邦魏理仕顾问)物业费:3.8元/平


交通介绍项目周边交通网络较为发达,距离厦深高铁站“坪山站”差不多20分钟车程;距离地铁16号线坪山小学站、坪山中学站接近8分钟车程;地铁14号线、有轨电车也途径片区;南坪快速、横坪快速、坪盐快速多条城市快速干道也有覆盖,基本在40分钟通达全深圳。


小区全貌


【周边配套】

教育配套:小区自带幼儿园,及楼下24班制马峦小学,距离可达2000米坪山第二外国语9年制学校,3500米可达中山中学等。生活配套:小区自带5000平风情商业街,已进驻便利店,蔬菜海鲜超市,宴请餐厅等可满足日常生活所需,距离可达2000米可达乐安居酒店,3000米可达天虹商场;4000米可达坪山人民医院。

娱乐配套:小区楼下是马峦山郊野公园、大山陂主题公园、天峦湖荔枝公园、3个公园环绕;距离2000米可达体育馆,4000米可达坪山中心公园。马峦小学建成于2018年,属全日制公办小学。占地面积11365.59㎡,建筑面积为21111.21㎡,办学规模为24个教学班,班级规模45人。校长是由坪山实验副校调任,拥有实验血统的优质师资力量,保障孩子的未来。

主力户型介绍

1)86平3房2厅1卫    阳台观山景  赠送约23平  

2)109平4房2厅2卫  阳台观山景  赠送约40平  

3)130平4房2厅2卫  阳台观湖景   赠送约32平  


小编点评优势:在于自然景观资源丰富,户型的实用面积相对较高,既隔绝了城市的喧嚣,距离繁华地段又不是太远,开车出行无红绿衔接南坪3期直达市区约40分钟。劣势:交通、购物方面的配套较为欠缺,地铁交通与项目基本无连接,购物只能依靠自带的5000㎡商业街或开车约15分钟的天虹及益田假日。


本人精耕深圳东部房产数年,置业新媒体地产人,帮忙过500+家庭置业深圳,用脚步丈量过深圳数千楼盘。目前在坪山精耕深圳上车盘,包括新房和二手房。有需要咨询和置业深圳的购房者可以添加我微信一起交流互动。

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