房价“限跌令”和“限涨令”同时出现，是什么信号？

近日，长三角首张“限跌令”落地引发了不少人的关注。

实际上，随着“房住不炒”越来越深入人心，楼市的天平正在发生倾斜，甚至有些城市开始为房价下跌而烦恼，正在通过制定政策的方式限制房价跌幅。

1、多地迎接“逆向”调控

相比于一线城市纷纷升级调控政策让楼市退烧，部分三四线城市正在迎接“逆向”调控。8月21日，湖南岳阳发文规定商品房销售的实际成交价格既不能高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，成为了第一个祭出“限跌令”的城市。

8月31日，江苏县级市江阴也对楼市发文提出：严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

江阴的“限跌令”之所以引人关注，因为该地为经济强县，一个县级市的经济体量甚至高过了中西部地区的很多地级市。备受关注的还有河北唐山。有媒体报道，唐山市政府在8月中旬约谈了10家房地产企业负责人，旨在打压恶意降价，保持市场健康平稳。

而一年前，唐山还是楼市热门城市，曾因房价上涨过快被主管部门约谈。据机构不完全统计，近段时间还有沈阳、菏泽、昆明、桂林等地发布了类似“限跌令”政策。

楼市的下半年开局，似乎就出现了像过山车一样的急转。如果从发布“限跌令”的城市来看，也可以发现，“限跌令”并非普遍现象，它只发生在库存较高、去化较难的城市。

2、不是“不能降”，而是“别瞎降”

房价下降在很多人眼里本应是好事，那为何亟需遏制这种情况呢？梳理发现，发布房价“限跌令”的大都以二线及三、四线城市为主，且大都经历了楼市成交量的持续下滑。以江阴为例，据江阴510房产网发布的数据，8月份江阴全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，环比下跌22.92%。

“限跌令”是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。通过恶意降价进行违规竞争，显然不可行。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。严跃进指出，房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式可以理解，但部分房企打起价格战的主意就值得警惕了。

严控恶意降价不代表政府不允许房价下跌，而是不允许借降价来干扰市场秩序。“如果房企无序降价，可能会引起业主的反对，造成很多新的情况和问题，类似砸售楼处的现象。同时，如果房企无序降价，则会干扰营销秩序，对于同类房企的业务开展会有冲击。”

其实，房价“限跌令”也不是新鲜事。每次楼市回调，开发商中都会涌现“降价潮”。2014年、2017年、2019年等年份均有城市出台类似限制政策，也主要是以部分三四线城市为主。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“如果不实施限跌令，任由开发商降价，可能会造成劣币驱逐良币的状况，品质最差的项目会先启动营销策略使价格下跌更厉害，而品质好的反而卖不出去，这是不公平的。”

“其次，拿地时间早、地价较低的开发商能够承受更大幅度的价格下跌，而对于很多近期拿了高价地的开发商、给当地公共服务配套做出巨大贡献的开发商，是不公平的。”李宇嘉说。在业内分析人士看来，“限跌令”防止房价出现大涨大跌，促进房地产市场的健康发展。当前楼市已进入双向调控时代，“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下“稳”字当头，防止大涨和防止大跌并存。

3、8月部分城市调控政策井喷趋严

对于一线“炒房热”的城市，房产限制政策才是主流选择。自去年11月上海出台政策打压中介乱象之后，今年3月，杭州也出台政策整治挂牌价虚高的二手房源。4月份开始，二手房调整从一线城市到热点二线城市，城市数量与打击力度有所增加。包括深圳、宁波、南京、合肥、成都等至少10个以上城市发布了针对二手房市场的限购、指导价等政策。

在一城一策的基础上，住建部起主要监督作用，大力加强保障性住房建设力度。房地产调控对市场的影响尽显，二手房流通性走弱，成交量濒临腰斩，热门城市楼市降温明显，稳房价稳地价稳预期的长效机制不变，传统“金九银十”或面临挑战。

深圳二手房市场遇冷已持续近半年。“2·8参考价”、严查资金来源以及信贷利率上调，深圳相继出台的多重政策从最关键的资金层面卡住了不少购房者的咽喉，一起给去年热闹的二手房交易市场泼了一盆冰水。

8月份深圳二手住宅过户量是2043套，低空掠过两千大关，并且延续了4月份以来二手房成交量下跌的趋势。

美联物业全国研究中心总监何倩茹向记者表示，目前的成交量下滑，很大程度是因为在调控的影响下，需求方处于观望状态，而随着二手房市场进入筑底期，成交量还将继续横盘一段时间。