深圳新盘供应爆发，只能“N选一”，5万+/㎡哪个最值得？

作者：骑猪英雄

来源：格隆汇楼市（ID：glh_fang）

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进入金九银十，很多新盘开始集中发力，一次性推出5个新盘项目，其中以5万左右单价的新房为主。

这些新盘分别位于宝安松岗、宝安西乡、龙华观澜、光明光明街道及新湖街道。

除了位于宝安西乡的前城滨海花园备案均价超过8万+/㎡，其余是个项目都是5万左右一平。

五盘齐齐入市，那么5万/㎡左右的新房，哪个更值得？

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光明区的金地峰境瑞府

金地峰境瑞府位于光明中心华夏二路东周公园东侧，就在星河天地后面，距离之前开盘的“网红”项目洺悦府、融御华府以及寰宇时代都不远，备案均价5.14万/㎡。

这几个“网红项目”去年开盘，其中中海寰宇时代和电建洺悦府的备案均价分别为5.99万/㎡以及5.97万/㎡，都当日售罄。

昨天（9月13日下午18点）金地峰境瑞府已经截止意向登记。

项目住宅备案均价5.14万/㎡，一共推出583套，主力面积93㎡、93㎡、115㎡、136㎡。

项目二期除了136㎡户型朝正南向，其他户型基本上都是朝西南或者东南方向，整体都很方正，动静分区适宜，得房率大约在74.87%。

不过需要注意的一点，金地峰境瑞府小区西北角附近有个垃圾中转站，大约300㎡，中转整个社区的垃圾，离136㎡的户型最近，所以选房的时候，低楼层的户型可能需要考虑夏天垃圾中转带来臭味的因素。

昨天是截止意向登记，这个月18号正式线上选房，格隆汇楼市已经出过实探楼评（点击蓝字，可以回看楼盘优缺点——犹抱琵琶半遮面，峰境瑞府二期入市）

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光明区的金茂公园里

光明另一同时开盘的项目是乐府花园马路对面的金茂公园里，住宅备案均价5.174元/㎡，与民轩揽翠台挨得很近。

（图片来源淘房志）

项目登记时间9月11日上午9点—9月14日下午20点，共推出269套，89—115㎡住宅和268套41-118㎡的商业产品。

这是金茂在深圳的第二个项目，第一个项目是龙华金茂府，开盘价10.3万/㎡，当年开盘的“网红”担当。

金茂公园里体量非常小，占地面积11763.47㎡，一栋住宅+一栋人才房+一栋商业，花园也比较小，所以活动空间不是很大，日常生活舒适感可能不足。

就项目户型细节来看，A户型89㎡户型，朝正南/朝正东，B户型89㎡户型朝正北向；C户型115㎡朝正北。

太阳东升西落，朝西的户型，西晒会相对严重一些。

另外深圳是南方沿海城市，受东南季风影响比较大，朝北不太利于通风。

所以选房时，如果对居住品质要求非常高，那么就需要注意一下户型的具体朝向。

金茂公园里户型图

另外，针对项目存在的其他影响因素，光明政府网在“通知公告”栏，也已经整理公开。

其中需要注意的是，在学区范围内适龄学童入学就读，既要看“学区”，又要看“积分”，学区划分会根据辖区xue位供需情况适时调整，需要特别留意光明区教育局当年官方公告。

来源：光明政府在线网

项目正式选房时间是9月19日，和金地峰境瑞府的开盘、选房时间差不多，如果选不上房，也无需焦虑，接下来光明还有星河天地即将入市。

而且很多地块也限价，如今很多新盘备案价格上不去，限制幅度10%左右或者每年上浮5%。

现在市场上拿到现金不容易，所以对开发商来说，早早开盘回款拿钱才是上策。

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龙华区的鹏瑞颐璟府（一期）

与金地峰境瑞府和金茂公园里同批次开放意向登记的，还有观澜的鹏瑞颐璟府（一期），位于龙华区樟坑径五和大道与澜清一路交界处，备案均价5.538元/㎡，是这次集中意向登记中“5”字头里面备案均价最贵的，总价447万起，登记时间是9月10日—9月13日。

这是鹏瑞在深圳湾一号之后的第二个项目，被网友戏称是龙华版的“深圳湾一号”。

带精装，装修费大约是4000元/㎡，市场猜测开盘应该能卖掉一半。

不过同样是5万+/㎡，有网友认为，观澜和光明不是同一个级别，表示更倾向于选择光明的两大新盘。

鹏瑞颐璟府有两期，一期由8栋住宅组成，竣工时间为2023年5月30日。

和金茂公园里一样，鹏瑞颐璟府都是9月18日线上正式选房。

就梳理项目信息，可以发现优缺点并存。

优势是项目由鹏瑞开发，品牌一定程度上来说会有保障，其次位置在龙华和坂田交界处，相比光明两个“金字头”的项目，去福田上班工作更加便利，并且户型多，上车门槛低，积分低的也有机会。

不过虽然地处龙华和坂田交界处，但是没有地铁，交通有时候就不是特别便利，即便后期有鹭湖枢纽站，建成通车时间也需要一定的时间。

并且周边都是工业园区、城中村，除了小区自带的商业以外，没有大型商业所以居住氛围不浓。

图片来源爱住家

去年鹏瑞颐璟府方圆7公里左右，开了三个新盘。

2020年9月开盘的合正观澜汇均价约5.69万/㎡，总价区间在501-769万/套；

2020年12月开盘的万科启城家园均价约5.7万/㎡，总价区间在427-688万/套；

2020年12月的北宸之光家园均价约4.8万/㎡，总价区间在339-545万/套。

其中合正观澜汇二期和万科启城的配套都相对成熟得多，所以鹏瑞颐璟府开盘备案均价5.538元/㎡，性价比就见仁见智了。

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宝安区的满京华云著雅庭

截止满京华云著雅庭开盘，满京华在深圳的项目已经开了9个，一个在大鹏，两个在龙岗，剩下的全在宝安。

其中位于宝安的住宅分别是，满京华云著一、二、三期以及满京华云著华庭、雅庭。

住宅系列当中，满京华云著第一次开盘是2017年8月，备案均价是4万/㎡，装修费10万，总价285万起。

接着2018年5月，满京华云著再次推出1000多套住宅产品，备案均价去到了4.2万/㎡。

去年4月30日满京华云著三期现楼备案，共145套房源，备案均价约4.4万/㎡，外加2000元/㎡装修费，总价区间在307-325万/套，三个月后售罄。

去年12月，满京华云著华庭备案1-6栋住宅1129套，均价约4.98万/㎡，总价区间在399-545万/套。

如今满京华迎来第九个项目开盘，备案均价48794元/㎡，相比去年的“华庭”，略便宜了一点。

不仅如此，满京华云著雅庭还是这次集中意向登记“5字头”新盘当中，备案均价最便宜的。

项目登记时间是9月8日上午9点—9月15日下午14点，趁着金九银十的节点推出，认筹积分估计不会很高。

所以对刚需来说，“打新”会相对容易很多。

不过，容易归容易，项目自身的优缺点也挺明显。

就优点来说，项目户型方正，总价约394万/套起，比上一期的“华庭”也便宜一点，再加上深圳一路向西的发展已经定调，相对东部的项目来说，区域升级更新更容易，而且学校不怎么紧张，孩子上学不用太焦虑。

（满京华云著雅庭户型图）

而就不足来说，项目也正是因为处于宝安松岗，给人一种偏远的感觉。

项目直线约两公里之外就东莞的长安，周边有不少城中村和厂房，距离碧头地铁站约1.6公里，溪头地铁站约1.8公里，人气似乎也不够旺盛。

除此以外，值得注意的是，项目整体的车位只有280个，剩下的需要从商业2000个车位中申请，出行相对来说，便利度再打一道折扣。

所以，车位不足的问题，在选房的时候，需要衡量一下。

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总结

四个“5字头”左右的项目讲完了，最后总结一下：

四个项目户型都比较方正，按照备案公开的面积数据，得房率最高的是满京华云著雅庭。

如果以价格以及得房率来看，最便宜的是满京华云著雅庭，套内面积的均价为6.13万/㎡，另外，起步门槛在四个楼盘中也是最低的，最低总价约394万/套起。

如果以居住通勤舒适感来说，四个项目到南山的高新园或福田中心区的通勤时间都超过一个小时。

其中，以当前交通出行便捷程度来看，满京华云著雅庭和鹏瑞颐璟府的通勤感相对较好。

满京华云著雅庭到南山高新园公交转地铁时间车程大约是7分钟，剩余路程时间可以依赖地铁11号线以及1号线。

而鹏瑞颐璟府，公交就在项目边上，在致君制药公交站上车，三站可到达民乐地铁站，而民乐地铁站四站即可达到福田的市民中心。

所以，你们打算怎么选？