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2021将是楼市最痛苦的一年?

大伟看楼市

大伟看楼市

2021.9.14 14:42浏览:3635

这几天很多人都在围观恒大,恒大集团的现金流危机愈演愈烈,并波及到恒大财富管理(深圳)有限公司。从9月8日起,恒大财富已经暂停了部分兑付,引发投资者集体焦虑。9月10日,恒大集团董事局许家印主持召开“恒大财富专题会”,宣称“要确保所有到期的财富产品尽早全部兑付,一分钱都不能少”。


为解决当前所面临的流动性问题,恒大在前不久发布的中报中提出了一套解决方案,包括调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产等。


作为一家龙头房企,恒大的现金流危机已经不是一家的问题了,更演变成为全行业的问题。


恒大不能倒,如果恒大倒了,全行业的融资都将出现巨大的问题。


最近市场依然光怪陆离的出现了双向调控,有些城市在打击跌价,也有城市在打击涨价。


截止目前,已有深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚13城发布二手小区成交参考价或进行价格核验,多数城市针对重点或热点区域进行价格指导。


已经有超过7个城市发布或者约谈了针对开发商降价的政策与会议。


岳阳对商品住房销售价格做出了官方指导,明确新建商品住房销售价格不得低于备案价格的85%,规范部分企业对楼盘恶意降价的行为。长春要求根据项目实际情况,合理确定商品住房预售申报价格并对外公示,不得低于九折销售。唐山、昆明、株洲等城市召开房地产企业座谈会,强调打压恶意降价相关内容,以保持市场平稳。


从“遏制投机炒房”到“打压恶意降价”居然只需要几个月的时间。


前几天全国各地的房地产调控还是密集打击各种涨价,二手房指导价模式蔓延,但最近一个多月,突然风向又变了!


约谈降价的城市越来越多,中原地产研究中心统计已经有超过6个城市发布或者约谈了针对开发商降价的政策与会议。


8月31日,江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》,这个政策的目的就是,就是稳房价,不能降价。


菏泽在7月份也约谈了降价的恒大:


岳阳:新房销售价格不得低于备案价的85%,且在6个月时间内不得进行调动备案价。


沈阳:约谈8家房企要遵循房地产市场的发展规律,尽量地避免价格优势来吸引客人达到销售的目的。


昆明:加强监管制度,对于恶意降价行为进行强制监管。由于近段时间以来昆明楼市多盘出现“大跳水”,昆明市房协紧急组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会,严格控制恶意降价行为,严重者将被停止网签。


唐山:约谈10家房企,打击恶意降价行为。


早在2019年,就有邳州、恩施、合肥、桂林、东莞、马鞍山、赣州、砀山、惠州等多家城市住建局给出“约束降价”指导的行动。有的规定降幅10%,有的规定只允许在5%以内。


那么当下是市场影响到底如何?


1:房价开始出现全面衰退


目前看,房地产调控出现双向调控,防止上涨和防止下调并存!


8月全月,房地产调控已经接超过68次叠加1-7月份的352次,2021年累计房地产调控已经突破420次!(2020年1-8月房地产调控政策只有368次,2021年来房地产调控政策全面刷新历史记录)


平均每个月房地产调控超过50次,是历史以来的新记录。2021年7月66次,(6月52次,5月48次,4月51次,3月份, 48次, 2月份 45次, 1月份42次。)累计看,平均每月超过50次房地产调控,体现了房地产政策的严格趋势。


除了少数热点城市外,大部分城市降温出现


除了杭州等少数过热城市外,整体全国房地产都在信贷收紧下出现退烧现象。


在房价全面上涨的影响下,全国房地产调控政策井喷,1-8月最主要的核心特点是收紧:住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学qu房。


2:房贷开始全面收紧


房地产市场的最关键影响因素是信贷,过去十几年房地产市场发展信贷宽松的时候房价上涨,收紧的时候房价下调,所以从市场趋势看,虽然2021年上半年房地产调控政策多发,但市场依然明显上涨,主要原因就是上半年信贷并未完全收紧。


但最近信贷收紧对于市场的影响在明显加强,特别是过去过热的部分城市,包括深圳、上海等城市,二手房市场贷款放款周期严重拉长,已经制约了市场的成交。


2021年严格来说,房贷供应量依然上涨了,但因为成交量的房贷,叠加经营贷等过去表外的信贷流入房地产难度极大,导致信贷需求量爆发,而银行的红线监管又使得银行对房贷控制了供应量。所以对于市场来说,3季度来,成交量、成交价格都开始出现了明显的下调表现。


从热点城市二手房数据看,成交量的低迷才是开始,四季度叠加信贷的周期性收紧,2021年很可能出现一轮明显的降价潮。


简单的总结一下:


过去几年政策调控强调一城一策,地方为了卖地,看着调控热闹,实际效果你懂的。但今年明显不一样了,中央部委的调控明显开始取得地方政府成为主导。


房地产市场走势看政策,短期看政策、中期看政策、长期还是看政策,政策的核心是信贷,管住信贷,房价肯定跌,所以过去房地产调控看着热闹,但基本都是涨声依旧但最近明显不一样了。


对于买房来说,2021年很可能很危险了,信贷收紧的时候,房价肯定跌,除非降准降息,否则未来一段时间任何城市买房都需要当心了,同比是非国企央企的,最近3年排行榜名次突然上涨的。千万别买!


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