香港澳门居民大湾区置业分析

香港澳门居民大湾区置业分析

港澳居民要融入大湾区的发展，势必在大湾区安家置业，本文就港澳居民在大湾区置业面临的问题进行分析，并给出解决建议，曾在7月份呈交有关部门，现在咚咚发表。

一、基本情况

香港、澳门身份居民在大湾区置业有很长的历史，在改革开放初期，香港居民来深圳投资设厂，就选择在罗湖置业。随着东莞制造业的发展，港人在东莞设厂工作，也选择在东莞置业。澳门面积小，就业区与珠海建成区距离非常近，澳门的中低收入阶层选择珠海居住、澳门工作。目前香港居民多选择深圳、东莞，澳门居民多选择珠海、中山坦洲镇（近拱北口岸）等地置业。

二、港澳居民的置业特点

港澳居民选择大湾区置业有以下几个特点：（一）选择置业大湾区的居民一般都是年轻中低收入阶层或退休的老人为主。香港在大湾区就业倾向于港资企业或跨国企业，所以香港青年居住选择与就业地一致。香港中低收入退休的老人就近会选择深圳，以罗湖和龙岗布吉街道为主置业，享受大湾区低价高质的服务养老。（二）香港居民大湾区置业首选深圳其次是东莞，澳门居民首选珠海、其次是中山市坦洲镇。（三）因香港就业区离深圳较远，通勤时间较长，香港的年轻人置业深圳、东莞一般只有周末过来居住度假。（四）澳门居民在珠海置业更多选择拱北口岸附近，上班通勤较为便利，每天回到珠海居住，澳门居民中就有很多教师、医生等居住在珠海，每日通勤到澳门上班。（五）东莞置业的香港居民一般是投资东莞的企业主，或者在港资企业及跨国企业工作的青年。（六）香港澳门的一些退休养老居民历史上会选择大湾区作为养老居所，但近年来深圳、珠海房价较高，养老居所北移到东莞、惠州、中山等地，一般会选择讲粤语为主的区域。

三、港澳居民置业面临的问题

（一）在深圳新房买不到、二手房“买不起”。

香港居民在深圳置业购买位置较好的新房的困难，深圳位置好的新房公开摇号销售，一般按1:3比例入围，需要按现有房产情况及社保进行积分，港人在深圳没有社保或社保积分较少，一般很难入围新房的摇号资格，无法买到合适的新房。

二手房方面：香港居民置业深圳更愿意选择南山、福田、罗湖等离口岸较近的区域，在这些片区新房非常少，以二手房为主。深圳二手房成交参考价调控有效遏制了深圳房价的上升，打击了投资投机需求，但是同时使有真正需求的刚需置业者，包括港澳居民的首套房首付比例，由三成平均提高到五成以上，首付比例提高了70%，香港居民在深圳置业难度上升，造成了二手房“买不起”。

以上两个原因造成了香港居民在深圳置业的窘况：新房买不到，二手“买不起”。

（二）学童读书难。港澳居民在大湾区置业居住，学童读书需要跨境，早出晚归非常辛苦。

港澳居民在大湾区可以入读当地公立学校或私立学校，但是公立学校不能与港澳教育体系接轨，私立学校也走得是英美教育体系，不能完全接轨港澳教育，并且学费较贵。这就造成了深圳、香港的跨境学童早出晚归每日通关回到港澳读书的现象，影响了港澳居民在湾区置业的积极性。

（三）就医不便。港澳居民在大湾区居住，要回去就医，或者购买两地医保。

港澳居民特别是有养老需求的居民在大湾区居住，生病的时候不得不回到港澳的医院就医，一是因为港澳居民的医保都在港澳，二是港澳的医疗环境相对较好。

还有部分港澳居民在大湾区居住地购买社保、医保（医保不能独立购买），需要额外的社保支出才能在大湾区享受医疗的便利。

四、解决建议

（一）针对在深圳新房买不到、二手“买不起”的问题，建议从三个方面解决。

一是改善新房积分摇号规则，在现有积分规则的基础上，新房入围名额拿出5%作为港澳居民的专属名额，也按照入围与在售套数3:1的比例，在该专属名额不满的情况下，可以由内地居民按积分先后补充。这样在不影响现有新房购买规则的前提下，为港澳居民提供新房置业机会。

二是对参考价调控政策进行微调，针对首次置业者放宽贷款限制，在深圳首次置业者（含港澳居民）在购买二手房时，银行按实际市场评估价进行贷款，满足港澳居民特别是香港居民在深圳成熟片区的置业贷款需求。

三是可以探讨港澳居民在大湾区置业使用港澳地区银行贷款的可行性，在港澳工作的居民置业大湾区，收入流水都在港澳，在大湾区贷款有一定的困难，可以考虑由港澳银行考察其还款能力，并给予贷款置业。

（二）针对港澳居民学童的读书问题，建议委托港澳教育机构设立港澳模式教育的学校，紧密对接港澳教育体系，解决港澳居民在大湾区居住的学童上学问题。可以分两步解决。

第一步，在大湾区的一些学校设立九年制港澳班，请港澳教育机构派驻或培训教师，采用港澳教材，按港澳教育模式进行教学，并采用港澳考试、考核体系，港澳教育体系认可其成绩，可以升入港澳的高中。

第二步，可以委托港澳教育机构在深圳、珠海、东莞等地按照港澳的教育模式设立公立九年制港澳学校，学校经费由两地政府协商解决，该类学校可以考虑在深圳的罗湖、福田、南山等地设立1所，在珠海设立1所，在东莞港人集中的街镇设立1-2所，教师都由港澳居民有教师资质的人担任，教学内容、考试、考核体系完全采用港澳的标准，参与香港或澳门的联考，可以升入港澳的高中，解决港澳居民大湾区居住学童入学问题。

（三）针对港澳居民就医问题，建议港澳居民在大湾区就医最终可以使用港澳医保，可以分两步走。

第一步，允许在大湾区居住的港澳居民在不需要购买社保的情况下单独购买医保，直接建立医保账户，凭借单独的医保在大湾区医院的就医。

第二步，经过详细的准备，对接港澳的医保体系，在大湾区的广州、深圳、珠海、东莞等地设立一定数量的定点医院，让港澳居民可以直接使用港澳医保就医，同时联通与港澳医院的电子病历体系，一地检查三地共享。

经过以上两步彻底解决港澳居民在大湾区养老居住的顾虑，把大湾区作为康养居所。

综上所述，首先解决了港澳居民买不到、“买不起”的问题，再解决他们在大湾区居住的后顾之忧，港澳居民会有越来越多的人来大湾区置业，在大湾区工作，充分融入大湾区。