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注意,真跌了!77个月来房价拐点第一次出现

大伟看楼市

大伟看楼市

2021.9.15 10:34浏览:3284

统计局数据显示:



据测算,8月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%,广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。


一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%,涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点;深圳环比下降0.4%,连续4个月下降。


二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。


三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平;二手住宅销售价格环比下降0.1%,连续两个月下降。


值得注意的是,这是2015年4月来,连续77个月,除了疫情影响的2020年2月,二手房下调城市最多,上涨城市最少的一个月,信贷收紧下,楼市拐点出现了。



数据很多,如何分析?


2016年来连续5年,除疫情影响的2020年2月外,二手房数据第一次出现不足半数城市上涨的现象。下调成为主流。


另外从房价上涨看,新房二手房最高上涨城市也全部低于环比1%


首先:年内房地产调控创造420次的记录,叠加信贷收紧,逐渐影响房价


从整体房价数据看,2021年来一系列房地产调控终于见到了初步效果,特别是二手房价格的开始出现拐点,热点城市开始在二手房管控方面出现了明显的效果。


房价上涨城市已经连续5个月数量下调,从房价上涨趋势看,在3-4月出现顶峰后,2季度来市场上涨不算收窄。调控抑制了房价上涨。


特别是二手房上涨城市暴跌到了只有27个,这是2015年4月来连续77个月除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低点,全国楼市房价拐点已经出现。


从房价上涨城市数量看,7月新建住宅51个城市,二手房住宅41个城市,都是年内最低,而且相比上半年都有非常明显的减少。


2015年3月份与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有48个,上涨的城市有12个,持平的城市有10个。环比价格变动中,最高涨幅为0.9%,最低为下降0.7%。


2015年4月份与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有34个,上涨的城市有28个,持平的城市有8个。环比价格变动中,最高涨幅为2.4%,最低为下降1.0%。


2015年5月份与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有28个,上涨的城市有37个,持平的城市有5个。环比价格变动中,最高涨幅为6.3%,最低为下降0.9%。


新建住宅20个城市下调,二手房有34个城市下调,也都是多年最高,整体看,房地产调控对于房价的影响越来越明显。


其次:二手房价格管控出现效果


。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%,涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点;深圳环比下降0.4%,连续4个月下降。


整体看,大部分城市新建住宅与二手房住宅均出现了明显的价格上涨放缓,特别是二手房价格出现了明显的涨幅放缓。


从全国70城市数据看,二手房价格8月份环比上涨只有27个城市,是5年内最低值。出现这一现象的原因主要是各地密集二手房价格管控出现了效果。


北京房价在8月二手房价格上涨幅度明显放缓,整体成交量在西城学qu房调控等政策影响下开始回落。


整体看:全国一二线热点城市二手房价格有望平稳。


2021年来,特别是最近几个月,全国超过20城市发布了针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知。特别包括西安、杭州、东莞,深圳等城市发布了二手房限价政策,另外包括无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市也在最近针对二手房违规报价、哄抬物价等发布了不同通知与政策。


对于一二线城市来说,二手房市场已经占据了市场的主体地位,特别是一线城市,二手房市场占据了市场成交量的80%以上,相比新建住宅的价格管控,二手房房价管控是过去的市场空白点,从深圳等城市开始,重启定价管控,最近已经有超过9城市针对自媒体、中介、二手房业主,开启一轮定价管控。


从各地的调控政策内容看,二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域,投资客聚集,二手房价格上涨迅速,价格管控的确有利于市场的稳定。


新建住宅价格指数已经失真,二手房价格更反应市场真实情况。


第三:调控井喷,2021年来房地产调控已经超过420次


截止目前,已有深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚13城发布二手小区成交参考价或进行价格核验,多数城市针对重点或热点区域进行价格指导。


已经有超过7个城市发布或者约谈了针对开发商降价的政策与会议。


岳阳对商品住房销售价格做出了官方指导,明确新建商品住房销售价格不得低于备案价格的85%,规范部分企业对楼盘恶意降价的行为。长春要求根据项目实际情况,合理确定商品住房预售申报价格并对外公示,不得低于九折销售。唐山、昆明、株洲等城市召开房地产企业座谈会,强调打压恶意降价相关内容,以保持市场平稳。


目前看,房地产调控出现双向调控,防止上涨和防止下调并存!


8月全月,房地产调控已经接超过68次叠加1-7月份的352次,2021年累计房地产调控已经突破420次!(2020年1-8月房地产调控政策只有368次,2021年来房地产调控政策全面刷新历史记录)


平均每个月房地产调控超过50次,是历史以来的新记录。整体全国房地产都在信贷收紧下出现退烧现象。


全国房地产调控政策井喷,1-8月最主要的核心特点是收紧:住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学qu房。


楼市防止下调过快很可能成为未来政策趋势!


近两年来楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”,很明显,房价大涨会放大金融风险,而房价断崖式下跌也同样不是稳定,也会影响波及金融系统。


最近全国多个城市新房的“限跌令”,表面是部分房企在负债高压下抢跑,背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。


第四:集中卖地政策变化,限制地价上涨,限制高溢价率


第一轮已经完成土地出让的22个城市合计出让住宅土地高达802宗(不统计商业地产),合计土地出让金也达到了10530亿,平均土地溢价率达到了14.7%。楼面价平均达到了10002元每平米,相比2020年同比上涨了15.1%。


因为第一轮住宅土地供应没有达到降低地价的预期,很多城市的溢价率和成交土地价格都是历史最高纪录,这种情况下,第二轮土地如何供应成为了市场关注焦点。


对比2020年全年这22个城市完成的住宅土地出让情况,整体看,地价平均楼面价上涨了15%,从溢价率看2021年第一轮集中供地也上涨了2个百分点!


溢价率过高,和房屋建筑品质下降是出现第二批次土地供应规则改变的重要原因。特别是溢价率过高城市,预计都将会控制溢价率。避免误导市场。


第五:预测2021年9月后房价:信贷收紧持续,楼市拐点出现


从全国市场看,2021年成交金额和成交面积全年刷新楼市记录已经成为定局,整体趋势看,因为信贷宽松导致的房价上涨,在2021年下半年还会持续一段时间。


但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。房价会继续放缓。一线城市是2021年上半年房价上涨龙头,针对经营贷、二手房定价混乱、学qu房等调控政策的不断叠加,已经使得一线城市房价涨幅放缓。预计2021年下半年一线城市大部分将进入调整周期。


整体看, 2021年9月后,随着信贷政策的回归正常,未来房价涨幅有望放缓。下调城市数量将不断增加。楼市拐点出现了。


未来几个月如果信贷不宽松,如果二手房贷款难持续,那么房价跌幅会加快!


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