是机会还是坑？深圳东部燕子湖城市客厅投资机会分析

大巫说房

2021.9.15 11:36浏览:12314

前言

在2019年1月18日的深圳市政府工作报告中，市长陈如桂指出，高标准建设“城市新客厅”。坚持用最先进的理念、最好的技术、最优的方案、最精细的管理，加快前海城市新中心、深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、光明科学城、大运新城、宝安中心区等片区规划建设，强化重点片区开发建设指引，制定城市设计指南和工程建设导则，打造国际一流的时代精品、城市杰作。

无一例外，六个片区将代表的是深圳未来城市发展的重心，而城市客厅往往都是引领片区房价的，因为政府将各种资源都汇集在这里，政府的公共财政收入有限，如果它将财政收入的大部分都用来建设某一个片区，修路，修地铁，建医院，学校，体育馆，图书馆等，那么这个片区的土地溢价就高，相应的房价也会高，这本质是一种税收利用的不平等，政府的公共财政收入理论上大家都有贡献，但是政府大部分都用到了某一个片区，造成这个片区的土地溢价更高，在那个片区买房的人和没有在那个片区买房的人，拥有的资产却千差万别

这里面的逻辑是：

土地上的基础价值+开发与成熟的漫长时间+好地段上的稀缺品种=收获

我们回到2019年，同年市长陈如桂在市委会议上提出“按城市新客厅要求，高水平、高标准、高质量推进燕子湖片区规划建设”，以“山水会客厅·活力新中心”为定位，以“不一样的公共生活中心、新型的创新服务中心、高品质的国际生活新社区”为目标，高标准推进燕子湖片区综合性城市设计，着力打造深圳东部乃至粤港澳大湾区东部地区的“城市新客厅”。

同年2月，市政府议定深圳博物馆自然馆选址由龙华区调整至坪山区，位于坪山区燕子湖片区，预计总投资40亿左右

同年9月8号，深圳规划与自然资源局发布《燕子湖片区综合性城市设计国际咨询》

2020年1月，设计咨询比赛出炉，打出的口号：山水会客厅，活力新中心

至此，又一个新的城市新客厅浮出水面，那么这里面是机会还是坑？接下来为你仔细分析

1. 燕子湖城市新客厅的范围

根据燕子湖片区综合性城市设计国际咨询里面披露的文件信息，燕子湖城市客厅的范围为5平方公里

规划范围

区位图

从选址范围可以看出，片区位于坪山区的中心地带，这个逻辑很好理解：

1，坪山未来的中心从目前的中心区南移到未来燕子湖可以很好的辐射坪山整个区域的发展；

2，寻求城区综合能级提升，为深圳东部中心城区、深圳国家高新区核心园区提供综合服务承载空间

将视野抬高到整个深圳未来的发展战略，未来的深圳是要全方位示范，全方位的建设深圳东部中心来辐射和带动周边城市发展，且燕子湖片区位于坪山几何中心地带，向东辐射惠阳，大亚湾，还有深圳自己亲儿子深汕合作区，以及潮汕地区的发展，通过未来的坪山站交通枢纽一起来形成辐射东部发展的桥头堡。

所以综合来看，土地的基础区位价值还是比较不错的

2，从燕子湖片区综合性城市设计国际咨询竞赛结果看新的城市设计理念

别废话，先直接看竞赛结果方案：

第一名：疗愈之城（Healing City），由丹麦ADEPT建筑设计事务所设计

疗愈之城（Healing City）-渲染图

第二名：燕子湖全域自然博物馆（Universal Natural Gallery），由深圳市都市实践设计有限公司 + 伍兹贝格建筑设计咨询（北京）有限公司 + 上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司联合体设计

第三名：聚萃归堂，乐活都厅，由华南理工大学建筑设计研究院有限公司+Ai+建筑事务所设计

其他入选方案：

无界营城，山水造景，由深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司+亩加建筑规划（深圳）有限公司+奥雅纳工程咨询（上海）有限公司设计

从这些方案里面，我们可以寻找到城市设计的主旋律和定调，找到一些关键字：

人与自然和谐共生的美丽中国典范

全力塑造“高低错落、疏密有致、半边山水半边城”城区新形象

与高楼林立的商务中心区将实现差异化，突显低矮疏朗、见山见水的形态秩序。

所以未来的燕子湖，肯定不是所谓的千篇一律的高楼大厦，灯红酒绿，而是要充分利用其自然资源优势，打造一个不一样的中心城区，你可以脑海中想象什么奥地利，瑞士这样的人与自然和谐共生的场景，深圳真的不缺什么高楼林立的大厦和纸醉金迷的夜景，但是深圳都市里的人都渴望得到放松和治愈, 疗愈之城的设计理念得到第一名，示范未来工作生活方式，打造一个新发展理念的有差异特色的绿色智慧城区，真心为深圳的城市规划决策者点赞！

3，目前的现状和问题梳理

蓝图已经绘就，如何实现？可否实现？会不会中途夭折？这应该是最值得关注的问题，这决定了是否要用真金白银去投票的问题

燕子湖片区土地利用现状

燕子湖现状历史建筑分布

燕子湖现状建筑质量分布

燕子湖现状建筑高度分布

燕子湖现状公共配套设施分布

燕子湖片区局部航拍图

从现状可以看出，除了占据一半面积的山，水，农林地外，其他片区大部分是由老旧的，容积率低的村落和农民房组成，局部旧村(老大屋)建筑高度多在 10 米以下，实现统筹城市更新的难度不会很难

为了加速旧改，甚至将深圳中学坪山创新实验学校落地正在建设中的坪山第二实验学校，明年开始投入使用！因为有了好学校，才能吸引开发商前来旧改，旁边的农田才能招拍挂卖出好价钱，没办法，深圳不缺什么商业中心，但是对优质教育资源的需求，只能用"抢"这个字来形容！

物以稀为贵！

4，燕子湖片区价值分析

4.1 教育资源价值

深圳关外新的房价最高的地方，往往都有深圳四大优质教育资源直属的或者和区属合作办学的分校落地

深圳高级中学北校区落地龙华红山，片区水榭春天，汇龙湾卖到了最高14万的单价

深圳外国语学校宝安分校落地沙井海岸城，造成沙井海岸城成为最受关注的楼盘，周边的房价也成为片区的巅峰

深圳实验光明学校落地光明凤凰城，导致龙光玖龙台卖到将近7万多

那么同样的逻辑，深圳中学坪山创新实验学校落地坪山燕子湖，基本上应该是深圳最便宜的优质教育资源了，这里面是否存在投资的机会呢？答案毋庸置疑！

深圳中学在微信公众号里面官方宣布：深圳中学坪山创新实验学校将于2021年9月正式投入使用，都官宣了，但是就是不宣布在哪？嗯，住房不炒，你们懂的

之前分析，按照之前深高北落地红山，深圳外国语宝安落地沙井海岸城，深圳实验光明落地凤凰城玖龙台附近，优质学校为了优质的生源，一定会选择片区的中心，当时我几乎可以90%断定落地坪山中心区的飞西学校，但是坪山石景街道一则消息将其打破，飞西学校在坪山街道。但是这则消息随后删除了深圳中学坪山创新实验学校的描述，而石景街道目前在建的学校坪山第二实验学校可能性最大！

翻阅坪山第二实验学校的设计方案，和官宣图对比，确定性100%了！

CMAD设计图

深圳中学官宣图

啥也别说，就是你了！

剩下就是锁定坪山第二实验学校的招生范围了

4.2 交通通达性

主干道：龙坪路，东纵路

目前轨道站点分布：16号线东纵站，新屋站，横塘站

比亚迪云巴站点：燕子岭站，黄果坜站，三洋湖站，江岭站

城际站点：燕子湖站

燕子湖站的具体位置没有披露，但是从这条城际的环评书里面可以分析到，燕子湖站应该是与16号线新屋站交汇

深惠城际大鹏支线环评报告

综合分析，燕子湖片区交通通达性价值最优依次为：

1，双轨交汇的新屋站（16号线新屋站与深惠城际大鹏支线燕子湖站交汇），以后可以通过16号线，坐4站到坪山围站可以快速的转到14号线快线通达福田，通过深惠城际可以快速去龙岗中心，龙华中心，南山科技园，前海

2，东纵站，多了条云巴换乘，但价值略低于新屋站

3，云巴燕子岭站，虽然不是轨道交通，但是3站可以到14号线坪山中心站，未来也有19号线的站点在附近，预期可观

4.3 商业及公共配套价值

燕子岭片区法定图则

从法定图则可以看到红色的商业用地主要是在双轨交汇的新屋站附近，且会展中心也会对片区的商业发展有一定的促进作用，通过坪山河的景观，可以形成比较好的商业休闲氛围，未来片区附近还规划了创新交流活力区，估计会引进一些创新的企业落地，综合分析，整个片区未来的商业中心一定是在新屋站点

5，有哪些存在投资的机会点？

燕子湖片区最具价值的地方：深圳中学坪山创新实验学校学区（越近越好，不排除未来学区变动）+轨道站点（首选新屋站点，其次东纵路站点）+商业和公共配套丰富的地方，如果你看不懂，那就看这张图

红色圈圈里面机会很大！

目前整个深中坪山创新实验学校招生范围内的商品房小区，除了南布社区有一些老的商品房，包括豪方菁园，8克拉公寓等，豪方菁园因为深中挂盘均价已经达到6.4万，已经媲美甚至超越现在的中心区房价了，还有正在建设中的益田共和城邦一期南布花园（大部分属于南布村民回迁房），益田共和城邦半岛城邦、大运城邦之后的城邦系3.0产品，是涵盖了精品住宅、休闲商业、高端公寓和商务办公多业态于一体的101万平米超大体量综合体项目，预计后面几期会有大量高端住宅会陆续入市，但是这个离深中距离还是偏远，不排除后续因饱和的问题而划出片区，短期3年内应该是没有问题的，毕竟现在片区内压根就没有什么商品房，而且原住民也不多