谢逸枫：14亿中国人关心的试点房地产税25大问题分析！

文/谢逸枫

2021年10月23日，房地产税试点的决定出来之后，让很多房企、业主、投资者、购房者非常担心，因为房地产税草案没有正式出来前，大家都在猜测。昨天晚上，不少的房企、业主、投资者、购房者打电话咨询，问我怎么看这个房地产税试点。

究竟这个房地产税是如何收的，与房产税的区别，怎么开征的，什么时间征，哪些城市先开，对谁开的，开征的对象是什么，免征对象是什么，税基的标准是什么，税率是多少，对市场、对各个主体会产生什么影响，这一系列的问题，都是税收的核心重点。

10月23日的傍晚，“关于授权在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”公布，正式打破过去12年房地产税一直处于讨论的状态，意味着房地产税改革的试点工作有了实质性的突破，离正式试点是箭在弦上，非常近。

为什么房地产税改革试点工作突飞猛进，如此之快？有的说是与理念有关，就是“全面推进共同富裕”。有的说是与两个重要会议有关，是即将来的6中会，以及2022年的20大。有的说是与税收收入下降有关，连续两年的税费免减政策，财政赤字扩大。

有的说是给地方开拓新财源，减少土地财政依赖。有的说是给楼市调控提供新手段，增加调控政策工具。有的是说是挤压出空置的土地、房子，增加市场供应。有的说是打击投资投机者，让更多的人买得起房。有的说是为遏制房价上涨。总之，市场猜测颇多。

目前西方国家中房产税制最完善的美国50个州都征收房产税，各州情况不太相同，但大部分是增量和存量都纳入征收范畴，美国加利福尼亚州凡是当地房地产拥有者都是房地产税纳税人。英国只对城市中可供居住的住房征税，农村住宅不再征收之列。

瑞典主要是向商业楼宇、工业用地征收房产税，单式家庭住宅和公寓型住房免征。上海是覆盖全市，对本市居民新购二套及以上住房和非本市居民新购住房征税，侧重于增量住房，没有涉及存量住宅。重庆是对9个主城区，侧重于对高档住房征税，覆盖了存量独栋商品住宅。

1. 房地产税与房产税：不同。

   
   

房产税是独立的税种（分非住宅与住宅），而房地产税是一种新的税种（房地产税称为新税种，是因为对土地与房产同时征的税），是一种综合税种（称为综合性概念，是因为涉及到房地产有关系土地、房产、经济活动的税收，都称为房地产税）。

简单说，房产税是房地产税体系的一个税种，房地产税收体系，包括房产税。

目前涉及到房地产的税收有11种，主要是增值税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、非住宅的房产税、住宅的房产税（上海、重庆试点），其中后6种是持有（交易环节）的税收。

2.房地产的税收流转环节：三环

.房地产的税收流转环节，有三环。一环是土地购置环节，企业或自然人，需要缴纳耕地占用税、契税和印花税。二环是土地、房产买卖交易环节，企业或自然人，需要缴纳增值税、土地增值税、城建及教育附加、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、房产税（企业或自然人，非住宅的）八种税。

三环是保有环节，目前只有城镇土地使用税和房产税（住宅的房产税，上海、重庆2011年1月28日试点）两种税。说明房地产税收，集中于交易流转的税收，税收负担高，重交易轻保有的弊端，主要是根源于税收体系与税收制度及税的设置，存在不合理的现象。

值得注意的是1986年出台的《房产税暂行条例》规定对“个人所有非营业用的房产”免征房产税，直到2011年1月28日，上海和重庆试点开征住宅的房产税，正式打破“个人所有非营业用的房产”免征房产税的规定，目前只有在上海、重庆试点开征，至今没有扩容。

3.房地产税试点：目的与意义

第一是引导住房合理消费，抑制投资投机需求，让更多的人买得起房子。第二是引导土地资源节约集约利用，打击土地空置、闲置，挤压出更多的土地，增加更多的住房供应。第三是促进房地产市场平稳健康发展，这是最重要的。供需关系平衡，房价不会大起大落，才是政策的根本目的。

4.房地产税：用途

用于保障性住房建设支持，例如租赁住房、廉价房等。

5.房地产税：为什么要征？

征税是肯定的。每年17亿平方米的增量、还有超过340亿平方米以的存量，同时地方税收下降，土地财政依赖大。毫无疑问，房地产税之后，未来还有不动产空置税、遗产税，都有可能会开征，还是先行试点。

6.房地产税：为什么是试点不是开征？

先立法，后试点，是符合立法法与税法的。现在先授权，后试点，说明房地产税全面征收的时机与条件不成熟，还有很多难题没有解开。10年前的上海、重庆增量住宅房产税，都是先授权，后试点。试点，说明谨慎。不过，不符合立法法的规定。

7.房地产税试点期限：5年

这个主要是考虑到房地产税涉及到很多方面问题，还有税种自身问题。等到合适的时机与条件成熟时，应该制定房地产税法。这五年，预计时间为2022年-2027年，或者是2023年-2028年，或者是2024年-2029年，或者是2025年-2030年。

8.房地产税试点时间：2021年不可能完成

说明房地产税试点的开始时间计算，以房地产税试点办法（草案）的印发之日起算。预计房地产税试点具体的时间，最快要到2022年，或者是2023年，或者是2024年，最迟在2025年。

这次试点决定，意味着房地产税鞋子落地即将来了，说明未来4年之间有可能是真正落实房地产税试点，具体是2022年，还是2023年、2024年，还是2025年，关键是草案的通过及城市的确定、细则的公布时间。

可以非常明确的是房地产税在2021年无法完成试点，到2022年、2023年都可能无法完成，2024年-2025年才有可能完成。因为房地产税办法还没有公布，具体城市还没有确定。值得注意的是未来5年不会全面开征房地产税。

9.房地产税试点城市：2城到3城

究竟是哪些城市，会作为房地产税试点的先行城市。一是上海、重庆。按照2011年1月28日，上海、重庆试点的住宅房产税来看，效果未达到预期，试点范围没有扩大，继续试点。有可能会在这两个城市纳入房地产税试点的先行城市。

二是海南、深圳、浙江。按照2021年房地产税试点的先行城市选择，学者纷纷表示，应该把海南、深圳、浙江纳入房地产税试点的先行城市，主要是考虑到改革试验区城市、特区、自贸区、经济发达、房价上涨大、供求不平衡的城市。三是北京、广州、天津。都有可能纳入房地产税试点的先行城市。

房地产税试点的城市范围、数量，应该是在2个城市到5个城市之间，之前试点的住宅房产税，只在上海、重庆。现在房地产税试点的城市，应该是2个城市，到3个城市之间，最多到5个城市。具体是哪些城市，就要看这个城市的土地、住房供需关系、投资投机需求、房价等综合情况来确定。

10.房地产税的征收对象：二类

按照决定：试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照房产税暂行条例、城镇土地使用税暂行条例执行。

第一类：不用缴纳房地产税，是依法拥有的农村宅基地及其上住宅。这类是指农村的农民房、宅基地。

第二类：需要缴纳房地产税，是居住用的各类房地产。这类是商品住宅土地、集体住宅土地、房子。

第三类：需要缴纳房地产税，又同时要缴纳老版房产税，是非居住用等各类房地产，并且继续按照房产税暂行条例、城镇土地使用税暂行条例执行。这类是商品商业、综合、工业土地、集体土地、写字楼、商铺、商场、酒店、公寓、工厂房等。

11.房地产税的征收标的：第三套房

按套还是按面积的征收，2011年1月28日的上海、重庆住宅房产税，按照套来计征。预计房地产税试点是对第三套房开始征收。第一、第二套是首次、改善，不征是合理的。

12.房地产税的豁免征收主体：农民的房子

农民的房子、宅基地豁免房地产税，主要是基于国情，即土地是农民的根子。

13.房地产税的豁免征收主体：四类

除了农民的房子，应该有四类自用，是免征的，一类是国家权力、行政机关、  人民团体的土地、房产。二类是涉及到公共利益、福利的土地、房子。三类是涉及到军事、军队的土地、房产。三类是涉及到公共事业的土地、房子。四类是其他的土地、房产。

中国的土地所有制有两类，一个是国家，一个集体。两种土地所有制下的房子性质完全不同，除商品房外，还有大量房改房、集资房、福利房、事业房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房等多达超过20种，由于产权模糊，征收标准很难确定。

2011年1月28日，上海和重庆试点的住宅房产税，只限于商品房。按照决定看，对于没有依法取得的宅基地与房子、小产权房、违法建筑、集资房、保障性质的经济适用房、廉租房、公共租赁住房等应该是免征房地产税，应该会有特别的说明。

对于保障性质的共有产权房、限价房、集资房、房改房、单位分配的福利房、事业房等，肯定是需要征收房地产税的。

14.房地产税的征收对象：是否包括开发商

按照决定：土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。说明房地产税的征税对象、主体是土地使用权人、房屋所有权人。问题是中国，土地是国有的、部分是集体的，房屋是私有的。全球已有45个国家都在征收房地产税，各国的征收对象、覆盖范围不尽相同。

国外的土地和房屋，大多是私有制国家，合并征收房地产税顺理成章。少部分土地公有制，房屋私有制的国家，开征房地产税，问题是土地出让时，已经缴纳了土地出让金、税收，买房时已经缴纳税收，现在又缴纳房地产税。对两个不同的纳税主体征收同一种税，是否存在重复征税。

房地产税的征收标的是针对增量土地、房产征税，还是针对存量土地、房产征税，还是增量、存量的土地、房产都要征税。只对增量征，对新土地持有人、新购房者，不公平。只对存量征，对老的土地持有人、老业主，不公平。一块征，土地、房产的统一信息平台、技术、评估是一大难题。

现在最重要的问题是土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人，是包括开发商的持有土地、房产。究竟是指开发商新增的开发、持有土地、房产（未出售的），还是指存量持有的土地、房子，还有投资、自持的物业，譬如自持的物业，投资性的物业。

按照决定看，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人，应该是包括开发商，因为土地使用权人，房子大产权，基本上是开发商的，或者是少部分自然人。问题是开发商已经缴纳了土地出让金，又缴纳了购买土地的税收，现在又要缴纳房地产税，是否存在重复征税。

15.个人购买“非住宅”：是否免征房产税

按照房产税暂行条例，自1986年10月1日起施行的，期间在。2011年1月8日做过修订。个人购买的商铺、写字楼、公寓，目前一直是免征房产税的。只有企业购买的房子，包括住宅和非住宅，才交这个老版的“房产税”。

未来，个人购买的商铺、写字楼、公寓要不要交房产税？如果按照“房地产税条例”执行，应该是免征的。这还需要官方进一步的确认。房产税暂行条例规定，房产免征房产税，其中包括国家机关、人民团体、军队自用的房产、个人所有非营业用的房产。

16.房地产税的征收税基：评估价或市场价

世界45个国家都对房地产税，基本上实行从价征收，即评估价或者是市场价。其前提是有完善的房地产税税基评估制度、评估办法及评估技术，保障税基准确评估。问题是中国目前的土地、房屋评估体系较为薄弱，同时评估费用谁出，还是一个问题。

房地产税计税依据可分为从价、从量、从价和从量同时计征三种方式。大部分国家和地区采用从价计征，美国、英国、加拿大、香港等，上海和重庆也是从价计征，都是以市场价值作为计税依据。

因此，预计试点的房地产税将按照评估值就是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格）征收，当房价上涨时，房地产税负增加，可起到抑制房价上涨的作用。

17.房地产税的征收税源：统计

房地产税的征收对象是土地使用权、房屋产权所有人，在征税全，需要有统一的房产信息平台，对不动产进行统一登记联网，由产权人自行申报缴纳。目前我国没有全面房屋普查，全国住房信息联网刚刚起步，税源调查、统计困难。

18.房地产税的征收税率：0.5%-3%

房地产税税率可分为比例税率、定额税率和超额累进税率三种。新加坡统一比例税率为10%，美国采用的是区域差别性比例税率，各州税率不同，以1.5%居多，大部分地区介于0.8%-3.0%之间。

英国对住宅采用分等级定额税率，房屋按评估价格分为多个等级，每个等级实行定额税收。超额累进税率根据房屋价值调节税率，比较公平，但征管难度大。韩国税基0.5亿以下，超额部分一般综合税率为0.2%。税基0.5-1亿，固定税额10万，超额部分税率为0.3%。

税基1亿以上，固定税额25万，超额部分税率为0.5%。上海和重庆均采用超额累进税率，上海房产税试点适用税率暂定为0.6%，交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格（2018年为28981元/平方米）的2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

重庆建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价（2018年为8815元/平方米）3倍以下的收0.5%，3~4倍收1%，4倍以上收1.2%，总体来看重庆的税率略高于上海的税率。预计房地产税是0.5%-3%之间。

19.房地产税优惠政策：按面积？套？家庭？

45个国家都有房地产税免于征收、减免征收的规定，美国对第一套房免征房地产税，从第二套房开始征收房地产税，第三、四套房税率依次提升，而且还会通过设定评估率、免税额度、免征面积、房地产税抵扣个税等方式为纳税人减负。

上海和重税收优惠政策，上海以家庭为单位，本地居民第一套住房免征，按人均60平方米扣除，举个例子，一个三口之家，原有住房120平，新购住房110平，免征180平，只有50平需要征税。

如原有住房有200平，超过180平的免征面积，则新购的110平需要全额交税。重庆每个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋商品住宅免税面积为180平方米，新购独栋商品住宅免税面积为100平方米。因此，房地产税免于征收预计是第一、第二套房。或者是按面积。

20.房地产税归谁支配：地方

2016年36个国家房产税平均比重为47.5%，其中澳大利亚、英国为100%，加拿大97%，美国也有70%，贡献了绝大部分的政府税收。房地产税属于地方税，收入直接归地方政府所有，可有效补充地方收入。

上海和重庆试点情况来看，2011年开征后房产税收入和在地方政府税收占比稳步上升，上海和重庆房产税收入增加了2倍，上海房产税占比提高了1%，重庆提高了2%。房产税对地方财政贡献有限，短期内很难取代替代土地出让收入。对于发达地区，房地产税的开征会增加地方税收。

21.房地产税一年全国征收收入多少：

若后续开展全国性房地产税立法与征收工作，假设房产市值评估比例为70%，预计全国房地产税收入范围约为380亿元至5600亿元。而2011年1月28日上海、重庆的房产税，过去十年两个城市加起来不到2000亿元。

22.房地产税代替土地财政：短期不会

去年土地收入8.4万亿元，今年前三季度5.4万亿元。预计全国房地产税收入范围约为380亿元至5600亿元。说明难以替代土地出让收入，短期不会。

23.房地产税试点对房地产市场影响

房地产税试点对全国房地产市场、房企不会产生实质性的影响。主要是考虑到试点的城市数量、税率的区间非常有限，既不会改变房地产市场格局、供需关系、销售、房企资金的状态，也不会改变货币供应、利率的变化。因此，影响非常小。

对实施房地产税试点的部分地区（城市）的影响，对房地产市场，预计相对小点，不会产生巨大的冲击力。考虑到税率在0.5%-3%之间，或者是1%-3%之间，不会对房地产市场产生破坏力，不会出现销售大跌，大规模抛售土地、房子的现象。

对实施房地产税试点的部分地区（城市）持有土地与第三套以上房子的所有人的影响，相对大点。主要是房地产税的开征，增加土地与房子所有人的持有成本。一定程度会导致土地、房子持有人的投资、开发成本的提高，影响到营收、收益、利润的增长。

24.房地产税对什么人影响最大：多套、加杠杆持有者

房地产税会通过设定免征面积、免征额度的税收优惠机制为第一套、第二套的购房者适度“减负”，所以试点后，对合理的自住需求，影响不会太大。不过，对于多套房产拥有者、盲目加杠杆炒房者影响大。

25.房地产税对房价影响：上涨

对实施房地产税试点的部分地区（城市）房价的影响，可能会导致上涨。由于市场制度、供需关系、货币、利率没有发生根本性的变化，不会改变房价大趋势。最大的可能是由于房地产税的开征，土地的开发、房子的转让成本上升，持有成本的增加转移到房子身上，导致房价上涨。

上海和重庆自2011年推进房产税试点以来，房价不跌反涨，房地产税对房价的调控作用效果并不明显。试点七年，上海和重庆房价都有不错的表现，上海房屋平均销售价格从1.5万上涨至2.4万，接近翻倍，重庆房价单价从0.5万上涨至0.7万，涨幅超过40%。

这是因为长期房价变动主要取决于房地产市场的供求关系，房地产税主要是短期情绪冲击， 增加了房地产的持有成本，并未从本质上改变市场供求关系。长期看来，房价主要由人口数量、房地产、货币、土地政策决定，而不是由税费决定。