谢逸枫：新一轮稳增长！房地产救市打响 买房抄底时机已到

文/谢逸枫

12月6日，是2021年-2022年房地产业迎来重大转折点的日子。一日之间降准，放出1.2万亿元流动性，又定调2022年明确支持合理住房需求的重大决定，意味着房地产最糟糕、市场最寒冷、房企至暗的时刻已经过去，货币政策、财政政策、房地产政策（金融、信贷、土地、税收、行政、住房政策）正式进入新一轮稳增长的放松周期。

按照12月6日的分析研究2022年经济工作定调，强调“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，财政政策更加注重精准和可持续性，货币政策更加灵活适度。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。说明货币政策已经转变，预计未来还会放水，在2022年。不排除下降利率，下降融资利率。

货币政策基调由2021年的“灵活精准、合理适度”回归到2020年的“灵活适度”，实际上已经有宽松的含义在。为了完成“宽货币”向“宽信用”的传导，后续不排除还有下调政策利率等行为，以提升金融机构的风险偏好。12月6日，全面降准释放1.2万亿元长期低成本资金，并将降低金融机构资金成本每年约150亿元，有利于缓解银行惜贷情绪，稳定房地产基本面。

2022年，我国经济面临新的下行压力和挑战，叠加疫情的不确定性，阶段性、结构性和周期性制约因素仍较多，财政政策和货币政策将齐发力稳定经济。值得注意的是12月4日，已经要表示放水。中国将继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，适时降准，加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，确保经济平稳健康运行。

尽管国内物价走高、美联储加息预期的因素影响下，中国货币政策继续宽松的必要和条件依然存在。预计2021年底至2022年上半年，央行还会降准，并且会有降息。目的是继续释放利率市场化改革潜力，推动企业融资成本进一步降低。不过，要解决重点城市房价上涨压力过大问题，就有必要从供给角度增加市场供给，促进供求关系走向平衡。

全面降准与明确支持合理住房需求，说明房地产救市正打响，首次、改善、理财买房抄底时机已到。目前房地产政策已经见底，最严厉的时刻已经过去，外资进入，国内货币放水。2022年，房地产往上行周期发展，一二线重点城市房价2021年11月已经止跌上涨，成交反弹。全国房价、销售的增速回落已经不断的收窄，预计2022年上半年有望复苏。

按照12月6日的分析研究2022年经济工作，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。毫无疑问，这是国家5年来对房地产行业给予明确支持的重磅信号，房地产政策的转向，已经在货币政策宽松体现。预计接下来地方会在合适的时间，分城分阶段分范围分力度的放松楼市政策。

9月24日以来，多次释放房地产维稳信号，房地产调控政策底部已至，本次再提“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，结合近期提到，“现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。”刚需和改善性住房需求的资金需求将得到更好地满足。

11月底，《必须实现高质量发展》亦提到“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”。随着房地产信贷以及预售资金监管收紧，销售市场及土地市场均明显降温，叠加个别房企风险问题暴露，市场信心进一步受挫，从融资到投资拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节均不同程度遇阻，现阶段良性循环对行业发展尤为重要。表明监管层已关注到当前市场循环路径遇阻带来的风险。

时隔多年，国家再次提出对合理住房需求的支持，意味国家支持刚需和改善型的购房需求，具有非常重要的信号意义，值得房地产全行业关注。作为房地产市场的重大利好，房地产政策放松一触即发，包括土地政策、金融政策、购房政策、税费政策、住房政策、房贷政策、行政政策，应该会全方位、有实质性的放松，稳定房地产市场，促进实体经济复苏。

为了更好满足购房者的合理住房需求，预计未来，房地产行业的政策、融资环境改善预期将进一步明确，部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期，银行放款周期进一步缩短。房企开发贷和并购贷款合理发放，亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困。同时，此前地方偏紧的政策均有望迎来微调改善，促进房地产业健康发展。

房地产业为什么会出现恶性循环，主要是房地产投资、开发、经营、运营模生的弊端暴露。过去几年，房企的资金链条，基本上是高度依赖商品房预售产生的现金流，还有是银行、类金融机构的贷款、债券与上市融资、债务，这是维持规模扩张、存量债务偿还、获取土地、新项目开发的重要基础和前提条件，通过高融资、高负债、高杠杆，实现高增长。

由于2020年以来的债券、金融、融资去杠杆，叠加疫情、房贷、调控收紧，销售、融资两端堵塞，房企债务风险爆发，而点燃房企债务爆雷的导火线是债务集中到期。2020年8月的“三道红线”收紧了房企杠杆扩张上限，12月的房地产贷款集中管理制度，销售回款受限。房价上涨预期转变，房企信用风险压力加大，购房者和房企之间信任关系被打破，这让预售回款难度进一步加剧。

目前整个房地产业链条陷入恶性循环，根源于资源的集中、垄断，包括土地、融资、信贷。一旦市场出现房企房子难卖-销售回款困难-外部融资收紧-房企出现信用风险-房企房子更难卖-销售回款更加困难-外部融资更紧（金融机构风险偏好收缩）-房企信用风险继续释放，最后形成恶性循环，房地产调控的修正，就是把恶性循环变成良性循环。因此，要改变金融机构在对房地产市场投放信贷时风险偏好持续不合理降低的状况，避免出现硬着陆。

此时全面降准、融资放松、调控松绑，就是要给房地产业输血，扭转房价下降、购房者的信心。一则是放松过紧的按揭信贷政策，适度松绑房地产贷款集中度限制，让按揭贷款正常投放，满足居民刚需和改善型住房需求。二则是将过去执行过于严厉、积压的房地产开发贷款投放出去，满足房企正常流动性需求，同时打开房企在银行间市场发债、ABS债券的大门。

三则是对于有出清压力的房企，鼓励龙头优质房企、地方国企、央企、城投公司去收购低价抛售的股权、土地、项目、房子资产。这些龙头优质房企、地方国企、央企、城投公司本身可以从金融机构获得稳健溢价，融资成本低，再加上未来并购贷款不纳入“三道红线”，这都有助于化解房地产市场风险。值得注意的是同时扩大国有控股规模，提高房地产行业集中度。未来房企的国有控股比例将明显上升。

11月23日，成都明确提出协调金融机构加大对房地产的支持力度。协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。不光是成都，近期合肥、哈尔滨、沈阳、广州等多个城市都纷纷推出类似的政策支持房地产企业获得资金，加快贷款整体发放进度。

相对而言，成都的办法并没有太多新意，力度也谈不上太大。2020年初，全国也有多个城市推出类似的措施。如，2020年初，为缓解开发商资金压力，衡阳提出，开发商签订《国有建设用地使用权出让合同》后一个月缴纳土地出让总价款50%；预售资金监管比例也下降50%、报建费用、农民工劳动报酬保证金缴纳比例、住房公积金发放进度等全都做出调整。

各地的动作源自更高层的指引。9月24日，提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。5天后的9月29日，重申“两个维护”，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。10月15日，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解。

将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。10月20日，强调“两个维护”，下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

一个月后，11月19日，称，房地产合理贷款需求得到满足。数据显示，截至10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。某大型商业银行湖南分行透露，从9月底开始，该行就已对此前的房贷业务做了一些调整，加快了放款速度，包括对开发商的开发贷和对购房者的房贷。

不过，一些已经爆雷或者高风险的项目，尤其是已经停工的项目，银行放款还是非常慎重，担心形成坏账呆账。事实上，早在2020年3月开始，到2021年爆发风险，房企不得不向银行求援，资金转不过来，不借不行。开发商自己讲，造成这一问题的原因主要有两个，一个是房地产行业下行，房子卖不动，越降价越卖不动，回款就很难，现金流紧张是很多开发商共同的问题。

第二个是回笼资金慢，开盘销售房子之后，购房者要等上半年甚至更久才能拿到银行放的房贷，房贷下来之后，这笔钱又进了预售资金监管账户，这两年不少地方对预售监管资金卡得很死，开发商要等很长时间才能拿到销售款。开发商手里没钱，停止拿地、断断续续开工，工程项目自然拖延，停工，拖延交房日期、停止交房。

国家首次提出“良性循环”房地产业，意味着房地产业依然是国民经济的基础、先锋、主导、支柱产业。目前经济稳增长，抗住经济下行压力，必须要房地产这个大腿，宏观、房地产政策已经到放松时刻，必须救市，不能让房地产死掉。因为房地产市场的良性循环，非常的关键，特别是在疫情影响、债务风险大、经济增长引擎弱时。

2022年的要求是“稳字当头、稳中求进”，“继续做好‘六稳’、‘六保’工作，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间”。由于前期金融信用政策收紧滞后效应、房地产销售投资大降、基建投资低迷、上游成本上涨对中下游挤压等因素，经济面临新的下行压力。房地产对经济贡献大，实现软着陆非常重要。2020年房地产业增加值占GDP的7.3%，房地产及其产业链占我国GDP的17%。

房地产开发投资占固定资产投资的27.3%，房地产及其产业链拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5%。房地产贷款占各项贷款余额的比重为27.4%（2021年6月），2021年房地产融资增量占社融增量比重为20%。2020年中国住房市值占股债房市值的比例为66.6%，中国住房市值与股债房市值的比例偏高，居民大部分财富在房子里。

往大的讲，房地产的产业循环链条涉及上下游57个相关产业，涉及到经济的稳定、金融的安全、财税的之间、就业的平稳、地方财政的收入、城市建设与基础设施的发展。往小的讲，房地产市场循环链条涉及到土地出让、规划设计、园林景观、施工建设、融资和销售、竣工和交付，只要一个环节出问题，整个链条循环就会不畅，导致房地产下行，进而拖累经济增长。