实探 | 入住前海，是打新润峯府，还是等明年的限价盘？

9月28日，深圳刚集中出让了21宗宅地，吸金约450亿元；时隔不到两月，11月25日，第三批11宗宅地集中出让。

按照深圳一贯的建设速度，今年新拍的土地未来1-2年左右可以入市。且相比近两年已经入市的新房，这两次供应中待入市的楼盘价格划算了不少。

四季度新盘扎堆入市，明年的新盘也基本预定，海量供应给了广大购房者充分的选择空间，也带来了疑惑：究竟是现在入手，还是等等明年？

这个问题不仅困扰着纠结在光明的刚需购房者，连前海这样宅地稀缺的区域也开始犹豫：今年前海出让了两块毛坯限价9.2万/平的宅地，即将入市的润峯府（毛坯限价10.7万/平）感觉不香了。

如果你也有同款纠结症，今天咖姐这篇实探请务必详读。

润峯府

前湾稀缺地铁口物业

润峯府位于前海前湾四路&听海大道交汇处、前湾公园站上盖，由华润、金地、电建、前海控股四家企业联合拍下并开发，毛坯限价10.71万/平。

项目将推出743套110-150平3-4房，其中583套约110平方米三房两厅两卫；160套约150平方米四房两厅两卫。

交楼时间约在2024年5月，物业费约10元/平。

项目户型图

据销售称，项目预计于近日入市，预估价格为带装修约11.3万/平。

从前湾公园站出来，相隔听海大道即是润峯府。

从项目施工进度来看，临街的楼栋进度稍缓，稍高的楼栋已建设到11层。

项目紧邻哈罗国际学校，学校分为分为供外籍上学的“哈罗公学”和供中国国籍上学的“哈罗礼德”。

哈罗公学在去年9月已正式开学，但哈罗礼德在前几日已电话及邮件通知报名家长：深圳哈罗礼德学校将暂停小学和中学阶段的办学计划。

紧邻哈罗国际学校作为润峯府楼盘的一大亮点，如今如今哈罗礼德学校暂停办学计划，对润峯府或许会有一定影响。

而公立学校方面，法定图则显示，龙光前海天境旁规划有教育用地，建设九年一贯制学校，但目前暂未确定具体的落地学校。预计项目未来大概率会被划入这所学校的学区。

项目自带有一层临街商铺约7000平。周边约3公里内有华润万象前海购物中心。景观配套方面，润峯府南侧临近前湾公园，靠前湾四路的楼栋可以看到公园景观。

前湾公园

从片区来看，在桂湾、前湾、妈湾三个片区中，润峯府所在的前湾片区，居住用地规划是最少的，作为前湾少有的住宅新盘，稀缺性得以体现。

前湾片区的功能定位是未来成为具有区域影响力的港城融合的国际商贸中心和全球供应链管理中心。润峯府周边规划有一丹中心、前海十单元3小镇项目、深港科技创新生态谷、国深博物馆等配套，但目前大部分处于在施工或者待动工的状态，距离建成落地还需要一个过程。

桂湾两宗宅地

商品房限价9.2万/平

11月土拍中，前海T201-0168地块紧邻天健悦桂府和今年9月土拍中天健拍下的T201-0157宗地。该地块以最高限价86.65亿元+5.7万平出售型人才房拍出，经摇号由盐田安居+深业联合体竞得。

今年1月26日天健悦桂府线上选房，427套住宅三小时全部售罄，均价10.3万/平。而T201-0168地块和天健悦桂府仅一路之隔，配套基本相同。

T201-0168宗地、T201-0157宗地商品住房最高毛坯均价均为9.2万/平。单从价格上来看已经是“爆款”预定。

从位置上来看，地块临近宝安大道、南坪快速和梦海大道，驾车出行比较方便，但距离地铁站路程较远，距最近的地铁站前海湾站约800米左右。

咖姐实探发现，11月刚拍出的T201-0168地块目前已进入土地平整阶段。

地块东南侧为大体量社区龙海家园，居住氛围浓厚。

再来看周边配套，学校方面，地块距离已经建成的前海港湾小学步行距离约500米。

法定图则显示，天健悦桂府南侧的空地规划为九年一贯制学校；梦海大道西侧、距离T201-0168地块约200米处也规划有学校用地，未来周边整体的教育环境会得到改善。

天健悦桂府南侧学校用地

法定图则

商业方面，地块周边有龙海商业广场，稍远点桂湾站有新开业的华润万象前海购物中心，步行距离约一公里左右。

此外，11月16日一宗位于龙海家园旁的商业用地成交，据悉，地块规划用于建设以零售、贸易为主的综合型商业项目，并将引入“世界500强”的仓储式连锁商业。

总的来看，桂湾限价地块周边已经有了相对完善的配套规划，并且有一部分已经落地。不足之处就是距离地铁站稍远。

对比润峯府，限价地块有着明显的价格优势，但从交通上看相对没有润峯府便利。周边配套而言，这几个项目周边规划都存在预期，等待进一步建成。限价地块靠近成熟社区，短期来看周边配套比润峯府更为完善。

不过，前海住宅稀缺，入住机会不比其他区域，对于真正想上车的人来说，只有买到以后再讨论“值不值”才是有意义的。