降价、禁马甲、摇号…2021年深圳卖了40宗宅地！未来2年房价稳了

2021年，深圳土地拍卖市场进入新元年！

2021年2月，国家自然资源部要求重点城市住宅用地集中出让， 深圳等22个重点城市住宅用地供应“两集中，三批次”的新规定，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，并且全年集中出让次数不超过3次。

深圳除严格执行该要求外，还推出了很多开拓性的举措：

要求同一开发企业只可参与3宗用地（含联合竞买）、下调住房销售限价、地块溢价率调整为15%、采用公开摇号方式确定竞得人、严查企业购地资金来源等。

近两年，深圳宅地的供应量大量增加，从统计数据看，2020年开始宅地供应比2018、2019年增加了一倍多。

2021年更是达到3倍之多，也是近年来深圳供应宅地最多的一年。

根据统计，2021年深圳共挂牌94宗地块，其中居住用地40宗，新型产业用地、工业用地35宗，商业用地8宗，物流、教育设施等其他用地11宗。

成功出让89宗，中止出让3宗，流拍3宗。

对比2020年，2011年挂牌的土地数量差不多，商业用地较之去年减了近半，但物流、教育设施等其他用地却增多了不少。

其中居住用地比2020年的34宗多了6宗，也是近年来所供应最多的，但拿地的企业以及形式都出现了一些新的变化：

1、下调销售限价，调整土地出让溢价率不高于15%，每家企业限拿3宗地。

2、国企、央企、头部房企成了今年的拿地主力军，国企央企的“马甲”出现频率增高。

3、联合拿地成为了常态，尤其是“民企+国央企”的组合。

深圳三次集中供应住宅用地：成功出让了39宗，流拍1宗

深铁、龙光、中海城大赢家

深圳2021年三次集中供应住宅用地，共推出39宗居住用地，成功出让了38宗，流拍1宗。

另外在2021年2月份还有宗商住用地其中包含部分可售人才住房，也成功出让，也就是说今年深圳共挂牌40宗居住用地，成功出让39宗。

第一批集中供应6宗，第二批22宗，第三批11宗。

2021年所推居住用地量除了比往年多之外，拍卖形式、限价更低，土地溢价率、企业拿地资金来源、拿地数量等都有了一定的变化。

在第二批集中供应22宗宅地的出让时，出让条件做了许多调整：

下调限价、下调幅度从3-9.2%不等；地价上限制溢价率不得高于15%；另外，针对拿地企业的资金监管趋严，严查拿地资金来源，违规将取消资格，禁1年参拍；且每家企业最多可竞得3宗用地（含联合竞买）。

限价方面，2020年的热点区域光明、松岗、沙井片区的商品房限价基本都低于5万/平，这个价格基本都低于现在的售价；前海限价9.2万/平，而目前该区域售价都在10万+以上；龙岗大部分区域限价都在4万/平以下。

除了下调销售限价外，土地出让溢价率也控制了不得高于15%，可以说2021年是在“降价”卖地，同时也基本确定了2022年深圳新房的房价。

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第一批集中供应6宗宅地：4宗普通商品房、2可售人才住房

2021年5月13日，深圳第一次集中出让6宗地（其中2宗用于建设出售型人才住房），分布位于光明、龙华、宝安、南山和深汕，总建面约91.01万平方，总成交价138.44亿。

虽然本次只推出6宗地块，却吸引了万科、华润、碧桂园、金茂、电建、深业、龙光、星河、武汉交投、佳兆业等20多家企业参与“角逐”。

最终龙华及深汕的3宗底价成交，光明、宝安及南山的3宗溢价率45%成交。

龙光成了了当日的大赢家，花了约80亿，拿下留仙洞总部基地人才房地块和光明凤凰城商品房地块，龙光光明地块-龙光玖瑞府已入市。

佳兆业以25.44亿竞得宝安尖岗山商品房地块，也是当日所拍地块最高楼面价，且在拿地的当天就开工了，计划近期将入市。

深圳市人才安居集以11.51亿竞得龙华民治人才房地块；武汉交投+中铁联合体以底价9.92亿、11.69亿获得深汕2商品房地块。

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第二批集中供应22宗宅地：中海城大赢家拿下4宗地

2021年9月28日，第二批集中供应22宗地（其中2宗为全年期自持租赁住房用地），总出让面积81.38万㎡，总建筑面积279.92万㎡，收金约455亿元。

其中，光明5宗、龙岗5宗、龙华4宗、宝安4宗、前海1宗、南山1宗、坪山1宗、深汕特别合作区1宗。

本轮参与竞拍的房企，“国家队”表现突出，特别是中海和保利，现场举牌特别积极。

经过一天的角逐，最终中海成交4宗，保利3宗、天健1宗、金地1宗、华润1宗、特发1宗、联发1宗、南山控股1宗、龙华人才安居1宗、特建发1宗、深圳经济特区1宗、深汕城投1宗、深铁1宗、森业创达1宗、郑州美盛1宗、西湖1宗（另松岗地块流拍）。

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第三批集中供应11宗宅地：7宗底价成交，4宗“触顶“后摇号

2021年11月25日，第三批集中供应11宗宅地（其中2宗用于建设出售型人才住房），总土地面积约38.07 万㎡，总建筑面积约191.64万㎡，收金368.37亿！

其中，光明3宗、龙岗2宗、宝安2宗、南山2宗、福田1宗、坪山1宗。

本次土拍现场可谓“冰火”两重天，7宗底价成交，4宗竞拍“触顶“后摇号，最终全部成功出让。

参与报名的房企多达23家，以星河、鸿荣源为代表的民企也参与其中并成功摘得地块，现场表现强劲的华润、招商、中海等央企最后并未获得地块。

从拿地的房企来看，深铁成本次土拍的大赢家，178.51亿拿下光明3、龙岗、宝安、南山、福田5宗地，涉及5个区；深业拿下2宗地（含与盐田人才安居合体），星河、鸿荣源、深物业、深港科创各拿下1宗地。

而星河成为当天民企的“幸运儿”，通过摇号以5.57亿获得龙岗宝龙人才住房用地，销售均价不得高于21700元/㎡，最高售价不得高于22800元/㎡。

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2021年深圳挂牌9宗商业用地：7家企业成功入驻

2021年，深圳挂牌8宗商业用地，宝安3宗、南山3宗、福田1宗，深汕1宗，成功出让7宗，1宗经中止再挂牌后仍流拍。

其中华泰联合证券以10.75亿拿下前湾地块，成功进驻南山前湾，麦克维尔科技、春晓花开科技分别以底价拿下宝安新安和南山桂湾地块。

值得一提的是，宝安新安的A002-0082地块，在今年1月挂牌后又中止出让，半年后7月再次挂牌，却仍因无人竞买而流拍。

2021年深圳挂牌35宗工业地：

成功引入华为、立讯精密、TCL、中芯国际等企业进驻

2021年，深圳挂牌新型产业用地以及工业用地共35宗，成功出让32宗，2宗中止出让，1宗流拍。

从所出让地块来看，地块位置多位于原关外的光明、宝安、龙华、龙岗、坪山等区域。

值得一提的是，2021年10月18日出让的地块，华为以底价2.98亿拿下龙华福城用地超51万平的“巨无霸”产业地，楼面价仅390.26元/㎡。

要在龙华建76万平的“大厂”，该地块将用于建设新一代信息技术和新能源产业。

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另外，立讯精密拿下宝安沙井地块、卡上乳业在拿下宝安松岗地块、TCL拿下光明地块、中芯国际拿下坪山地块。

2021年深圳挂牌11宗：物流、教育设施等其他用地

2021年，深圳挂牌11宗物流用地、教育设施等用地，全部成功出让。

其中，南山招商街道的教育设施用地，由招商局蛇口工业区控股股份有限公司、爱圣（深圳）国际教育有限公司联合竞得，以起始价18300万成交。

将建高端国际学校，原址为东滨水厂，预计共1670学生位，涵盖幼儿园、小学、初中、高中。

香蜜湖的文体设施用地，B303-0064宗地，由深圳香蜜湖国际交流中心发展有限公司以底价4.52亿竞得。

将建深圳国际交流中心大会区会议中心，以会议功能为主导，是未来国家元首级别峰会举办地，集首脑峰会、国际会议、大型企业商业活动、精品展览、餐饮、住宿、休闲等多功能于一体的复合型高端会议交流平台。

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