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深圳刚需购房,现在上车合适吗?

乐有家研究中心

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2022.1.5 09:52浏览:10264

2022年到来,往年春节前夕都是一个淘笋盘买房的好机会,而如今深圳楼市风云变幻,刚需现在上车还合适吗?



当前二手房源丰富,选择空间大




2021年3-11月,深圳二手房住宅新增挂牌量均低于去年同期,其中4-7月新增挂牌量相较去年同期更是减少了一半以上。



然而,新增挂牌量在大幅减少的情况下,受成交减少的影响,在售挂牌房源总量仍连续数月呈上升趋势。而9月后挂牌总量上升幅度收窄,11月挂牌总量小幅回落,可见二手挂牌房源去化走快,市场有明显的回暖征兆。但目前存量依然较多,对于购房者来说,在售挂牌房源总量多意味着挑选的机会更多。


深圳业主降价成为主流,且降幅扩大


从2021年3月份开始,下调挂牌价的二手房占比呈上升趋势,而上调挂牌价的房源呈下降趋势且降幅明显,说明越来越多的业主愿意降价。



11月下调挂牌价的房源占比达到了13%,而上调挂牌价的房源仅占3%。



此外,业主下调挂牌价的幅度也逐渐增加。下调幅度在5%以内的房源占比减少,从1月的74%降低至11月的52%;下调幅度在5%~10%的占比扩大,从1月的17%升至11月的32%;下调幅度在10%~15%的占比扩大,从1月的5%增长至11月10%;下调幅度在15%~20%的占比扩大,从1月的2.3%升至11月4.2%。


从11月的数据来看,当前业主不仅更愿意下调价格,而且下调幅度较大,尝试用优惠的价格吸引买方,卖心明显。此时选择入市的刚需购房者将会收获不少惊喜价格,大量节省购房成本。


议价空间大,成交价接近指导价


议价率表示成交价和业主报价的差距,负值表示成交价低于报价,越低说明成交时业主降价越多。从近两年的成交数据来看,深圳二手房住宅平均议价率的变化趋势大致可以划分为4阶段:


2020年1-7月,议价率平稳在-2%附近略微上升,至2020年7月份达到全年的最高点-1.6%;


2020年8-2021年1月,“715新政”后,议价率先小幅下跌,至2020年10月降至-2.4%,然后受年终集中成交影响有所回升;


2021年2-9月,从2月份指导价出台后议价率迅速下滑,3月下探到-3%,4-5月经历了横盘调整后,开始了连续数月下滑,8月跌破-5%,至9月达到全年最低点-8%,远超去年最低议价率;


2021年10-11月,议价率止住下跌势头,小幅回升。


当前的议价率处于低位,反过来也说明了业主报价依然偏高,当前市场环境下愿意调整预期降价出手的业主才更容易成交。



2021年2月份指导价政策出台后,深圳二手房住宅成交价和指导价的平均偏差率从2月份的35%降低至10月份15%,成交价明显向指导价靠拢。



2021年11月份深圳6个主力城区的二手房住宅平均议价率都在-5.7%以下,其中龙华议价率最低,约-8.9%。举例来说,业主报价500万的房子,以议价率-9%来计算,买家谈下了45万的议价空间最终成交价格为455万。


同比2020年11月,今年11月各区的二手房住宅平均议价率均呈翻倍下跌;环比今年10月,福田、罗湖和南山延续下跌态势,宝安、龙岗、龙华有明显回升。



2021年截至11月成交较好的片区有18个,平均议价率普遍位于-6%到-8%的范围,平均议价率最低的片区为蛇口,约-14.4%。另外景田、龙华中心也偏低,都低于-10%。


同比2020年11月,2021年11月各片区平均议价率均呈翻倍下跌,其中蛇口下跌幅度最明显,下跌超过12个百分点,景田下跌也较多,约10个百分点;环比2021年10月,岗厦、景田、上梅林、坂田、布吉、龙华中心、蛇口7个片区延续了下跌态势,其余片区有所回升,皇岗回升幅度最明显,超过4个百分点。


可见市场走好的影响下,部分热点片区的谈价空间在缩小,要买房更应该趁早下手了。



总结


12月中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”的定位,并且提出支持“合理住房需求”和“房地产业良性循环”,政策从限制性向稳定性过渡,房价维稳是大势所趋。市场暖风频吹,再结合2021年四季度深圳二手房成交逐渐走高来看,当前可挑房源多,业主好沟通,价格可商量,不失为刚需购房和置换的好时机。


作者:乐有家数字化创新中心 仲源



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