年度盘点| 2021年深圳哪些房子最难卖？-成交红黑榜

大家好，我是米粒，说些大实话，带你用底层逻辑看清楼市本质。

上篇我们借助大数据，以成交数据切入，从宏观和中观对2021年深圳楼市进行了盘点。今天我们接着唠，依然借助大数据，从中观和相对微观的角度来解读2021年深圳楼市。

一、市场极具分化

相信大家对于“分化”这个词并不陌生，像城市的分化，买优质的城市之类相信大家耳熟能详，总被媒体提及。

具体到城市内部其实也是分化的。

这两年也被越来越多的人注意到。其实深圳这个趋势很早就有了，米粒在2013、 14年就发现了这个趋势，只是那时候还不那么明显，还有板块轮动，级差也不是那么大，研究的人也没那么多，所以那时候大多数人还没有意识到。

回到2021年的深圳楼市，依然是分化，且可用“极具”来形容。行政区间、区内各片区间都是如此。

1.5月后大家整个都不好了，多数片区5月以来的7个月成交之和仅占全年的30%

注:节选

倾巢之下，焉有安卵？各片区全年的成交量主要还是仰赖于前4个月的成交贡献。5月后所有的片区成交都不理想，即使是全年成交量的Top1-龙岗中心城， 5-11月份的成交总和也只是全年的23.3%。

深圳82个片区中，65%的片区7个月总成交平均下来约100套；85%的片区7个月总成交约150套。超过500套的片区只有龙岗中心城和布吉两个。

2.强者恒强，大哥还是大哥

5月以来，深圳楼市温度骤降，大家都不好过，但从下图看到，《5-11月成交量排名》与《1-11月份成交排名》比对，片区排名有微调，但大的量级座次变化不大，强者恒强。

节选

3.聚集效应明显，前20占据82个片区总成交量的半壁江山；1个龙岗中心城成交量比23个片区之和还高

TOP10片区成交占全市成交的35%，TOP20片区占全市成交的52%，排名第一的龙岗中心城全年成交总套数比倒数23片区之和还多。

4.行政区间，行政区亦冷热不均，差异明显，热点呈点状居多

下文详述，在这里就不赘述了。

二、2021年最难卖的房子

1.大鹏75%的房子要卖150天以上，成为最难卖的行政区

今年卖房都难，但难与难还是有差异的。除最难卖的大鹏外，坪山、光明等远郊二手房也好不到哪里去，卖方难度系数明显高于其他区域。

光明40%房源要卖150天以上，65%要卖90天以上，与一手市场形成反差。

2.深圳最难卖的20个片区，木棉湾月均不足5套

下图为最难卖的20个片区全年成交情况。

其中各片区的成绩主要来自1-4月的贡献。5-11月这20个片区更加步履维艰，平均成交9套/月；木棉湾7个月总计成交8套，平均约1套/月。

从行政区划分可以看出来，最难卖的房子主要是两类，一个是远郊；一个是传统的关内及辐射区的老旧或配套不完善的区域。

三、各行政区成交红黑榜

1.热度相对集中，从全市来看月均成交超百套的仅11个片区。东部，集中在龙岗临近关内（除龙岗中心城外）片区、罗湖；西部集中在西丽、蛇口、西乡。

2.绝大多数行政区内热度虹吸效应明显。

全市82片区2021年平均成交量约660套(2021年1-11月份成交），月均60套。

福田区在平均线以上的片区仅占12.3%，宝安22.2%。在全市都是成交大户的龙岗、罗湖，在平均线以上的片区也仅占到大概50%。

3.南山、龙华片区间的能级相对均匀

低热量能级片区主要是老旧片区及离主城区太远。

4.野百合也有春天，龙岗中心城、盐田自成体系

东部的龙岗中心城虽然远离传统的关内，但是它在东部无论是居住环境、商业还是公共配套等都较为完善，也具备区域级的资源聚集能力，自成中心，加之价格相对亲民，成交量全市第一。类似的还有盐田，无论去化速度还是成交量均处在深圳平均水平。

 这类片区解决着所属区域的刚需、刚改需求。

以下是各行政区2021年成交量片区排行，供大家了解。

看看你家所在片区怎样？

对于打算买房的，尽量不要买冷门片区

总的来说，大家买房的时候尽量不要买

1.市区老破片区

2.配套不完善片区

3.太远的郊区

以上受众群体比较小，下家不好找，更别谈溢价了-双锁死。

以上是今天的分析，希望对大家有启发，在买房的时候不踩雷。

注：文中数据的：

1.行政区及片区分析以1-11月二手房成交数据进行分析（12月份1954套成交，也不能逆天改命），足以支撑年度趋势；数据来源深圳市国土局，乐有家公开数据。

2.各区成交周期统计来自于贝壳研究院