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楼市爆料
2022.1.8 07:05浏览:11446
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麻辣周评
本周提要：1月1日-1月7日
2022年悄然来临，我们的各种年终数据也相继出炉！
首先来看看，大家关注的楼市成交数据，2021年深圳新房成交52417套，创2016年来新高；二手房住宅成交40699套，是近六年来的新低。
这个数据很“魔幻”，新房成交创6年来新高，而二手房成交却创6年来新低，这和2021年新房供应量充足且多为限价楼盘，而二手房则和2.28出台的指导价都不无关系。
土地拍卖方面，2021年深圳共挂牌94宗地块，其中居住用地40宗，新型产业用地、工业用地35宗，商业用地8宗，物流、教育设施等其他用地11宗；成功出让89宗，中止出让3宗，流拍3宗。
其中，备受关注的住宅用地，成功出让39宗，仅宝安松岗的一地块流拍，这也是近年来深圳供应宅地最多的一年。
新房方面，2021年深圳预售住宅56930套，相较2020年（53177套住宅）增加3753套，共117个项目入市。
供应区域分布的格局，有所变化，南山供应大幅增加，光明、宝安、龙岗预售套数基本持平，而供应套数最多的是龙华区。
本周深圳还发布《深圳市商务发展“十四五”规划》，确定了深圳4个市级+6个区级商圈体系，以及深圳市内将建国际免税店，为深圳建设全球重要的商贸中心奠定坚实基础。
另外，2022年的首个新盘也来了，位于光明的“星河天地5期”获得预售并发布销售公示，备案价4.9万/平起，推248套住宅，1月8日开始登记。
在目前众多新盘入市，销售情况不尽人意的情况下，这个去年的“网红盘”还能再次“日光”吗？
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网红词1：大数据：同比增加1.5成，2021年深圳成交52417套新房
事件：2021年2月8日，深圳市二手住房成交参考价格出台，深圳楼市进入新房和二手房的全面限价时代。新政之下二手楼市步入调整期，4月-10月深圳二手房成交七连跌，10月份深圳二手住宅仅成交1605套为全年最低，2021年合计成交40699套二手房住宅。
2021年是深圳楼市的新房市场年，新房项目供应量增加，全年合计预售58100套新房住宅，购房者选择的空间和范围增大，市场开始平价促销，供需双方进入理性博弈期，2021年全年深圳成交52417套新房住宅，同比增加15.5%。
第一数据说：
“
1、2021年深圳新房市场供应活跃，在信贷、限价、二手房参考价等多重调控组合拳之下，深圳楼市日趋理性，不少性价比高的新盘项目，开盘并未售罄。相对充裕的新房供应，购房者有了多种选择。
2、2021年深圳共成交52417套新房住宅，是自2016年以来的新高。
2016年10月4日深圳最严调控“深八条”出台，深圳楼市进入新一轮的调控收紧期，2016年深圳成交40443套新房住宅，2017年和2018年楼市成交量低位震荡，两年的成交量均在3万套之内，2019年成交量放大，成交37882套新房住宅，2020年成交45384套新房住宅。
3、2021年深圳预售58100套/5916081平方米新房住宅，其中，龙岗、宝安、光明、龙华、南山等是主力供应区域，龙岗区预售8748套新房住宅，宝安区预售8714套新房住宅，光明区预售8860套新房住宅，龙华区预售9197套新房住宅，南山区预售5992套新房住宅。
4、2021年全年深圳成交40699套二手房住宅，同比减少57.3%；成交面积3625199平方米，同比减少55.8%。全年二手住宅成交量在4月-10月之间出现七连跌，2021年10月二手住宅成交量仅为1605套。
5、 2021年，是深圳楼市的新房市场年；2021年，是新房住宅供应活跃和充裕的一年；2021年，是市场理性购房者选择范围增加的一年；2021年，是供需博弈房价进一步回归的一年……
”
网红词2：深圳重点商圈发展定了！4市级+6区级商圈体系，市内建国际免税店
事件：近日，深圳市商务局联合市发改发布了《深圳市商务发展“十四五”规划》的通知。
规划提出，到2025年，城市商务发展环境显著优化，商业城市魅力大幅提升，商务高质量发展特征凸显，参与配置全球高端要素资源的能力明显增强，初步建成国际消费中心城市、国际贸易中心城市、国际会展之都和国际投资与合作交流高地，为建设全球重要的商贸中心奠定坚实基础。
到2030年，成为全球重要的商贸中心，商务高质量发展跃上新台阶。
到2035年，全球重要的商贸中心地位进一步巩固，成为商务高质量发展高地。
此外，对各区发展商圈规划都做了详细规划。
市级商圈体系：
“
1、以福田CBD（中央商务区）为重点，形成与商务中心相匹配的高端商圈，同时推动香蜜湖国际高端消费区建设。
2、依托后海超级总部基地，加快建设空中商业连廊，推动后海中心商业区、深圳湾万象城等商业体互联，建设一批商业新地标。
3、以大东门-湖贝商圈为重点，打造国家级东门高品位步行街，统筹周边文化、旅游、生态资源形成商旅文融合“大东门”，加快万象城三期改造，打造国际高端消费集聚区。
4、规划建设前海合作区高端消费集聚区，充分发挥前海合作区国际要素资源集聚优势，加强对接香港高端商业资源，大力吸引国际奢侈品牌以及全球、全国首店或旗舰店入驻，打造湾区高端消费重要目的地，吸引高端消费回流。
”
网红词3：魔幻！深圳新房成交创新高、冷热分化…2021年最热新房盘点
事件：时间的告别悄无声息，新的一年又开始了！
2021年深圳新房市场依然魔幻，新房成交了5万多套，创下近几年的新高！火热、分化、冷淡贯穿着整年，在经历2021年的新房市场从网红盘需要靠抢房到年末的冷淡以后，2022年的新房市场又将会呈现怎样的“盛况”，真的值得期待。
本文以2021年的十大网红盘为主线，带您回顾这一年的新房市场。
兰学说：
“
1、2021年深圳二手房市场低开低走，新房市场因为有海岸城、深铁懿府、前海天境花园、天健悦桂府四个高红利项目开局，整体上呈现高开低走趋势。
2、新房限价红利高的项目，依然走俏的很，入围客户都能超过房源数的2-3倍，毕竟有资本能有躺赢的机会，谁不愿意挥金一试。
3、整体新房市场，属于买家市场，东西部分化明显。西部沙井、光明新盘，去年都是认购人数超过房源数，大家一起费尽心思的一个接一个盘的打新，而今年除了红利明显的几个楼盘，其他的是想买哪个就能买哪个。
东部新房市场就显得低迷了，除了颐安都会中央、万樾府，基本没有日光盘，而打折优惠的新项目数量在慢慢增加。或许这样的市场，才是正常的市场，没有明显的利益可图，才能回归房住不炒
4、需如果有强烈的买房需求，能有2-3年可用的资金储备，有适合的新盘是可以入场的，毕竟个人很难知道市场的底在哪，楼市风向什么时候变。最近政策方面，领导层口风有所放松，利率方面也差异化下调了。
5、如果想买房，但是由于工作的变动，面临降薪、裁员等等，月供就供不上了，还是谨慎买入。
”
网红词4：降价、禁马甲、摇号…2021年深圳卖了40宗宅地！未来2年房价稳了
事件：根据统计，2021年深圳共挂牌94宗地块，其中居住用地40宗，新型产业用地、工业用地35宗，商业用地8宗，物流、教育设施等其他用地11宗。
成功出让89宗，中止出让3宗，流拍3宗。
对比2020年，2011年挂牌的土地数量差不多，商业用地较之去年减了近半，但物流、教育设施等其他用地却增多了不少。
其中居住用地比2020年的34宗多了6宗，也是近年来所供应最多的，但拿地的企业以及形式都出现了一些新的变化：
1、下调销售限价，调整土地出让溢价率不高于15%，每家企业限拿3宗地。
2、国企、央企、头部房企成了今年的拿地主力军，国企央企的“马甲”出现频率增高。
3、联合拿地成为了常态，尤其是“民企+国央企”的组合。
楼市小龙女说：
“
1、近两年，深圳宅地的供应量大量增加，从统计数据看，2020年开始宅地供应比2018、2019年增加了一倍多。2021年更是达到3倍之多，也是近年来深圳供应宅地最多的一年。
2、2021年所推居住用地量除了比往年多之外，拍卖形式、限价更低，土地溢价率、企业拿地资金来源、拿地数量等都有了一定的变化。
3、除了下调销售限价外，土地出让溢价率也控制了不得高于15%，可以说2021年是在“降价”卖地，同时也基本确定了2022年深圳新房的房价。
4、限价方面，2020年的热点区域光明、松岗、沙井片区的商品房限价基本都低于5万/平，这个价格基本都低于现在的售价；前海限价9.2万/平，而目前该区域售价都在10万+以上；龙岗大部分区域限价都在4万/平以下。
”
事件：2021年，是十四五开局之年，下半年后，深圳及各区的十四五规划陆续发布。
这次规划，基本上可以奠定未来5年的发展方向；从规划里也可以看到，各区的定位、发展方向已然清晰明确。
但娟子更想说的是，未来深圳的发展会越加的“均衡”，强区恒强的同时，相对弱一点的区域也在奋力追赶。
深圳.娟子说：
“
1、深圳多中心的发展已然越来越明显，以前一些片区无商业，这几年也开始在填补，基本上每个区都有了片区的CBD。
2、产业上也比较鲜明，各区的着重点都不同；尤其是交通上，大家届时可以关注下5期工程，南山、龙华、龙岗都正在填补之前的地铁规划空缺。
3、未来突出重点片区的价值高地，光明、福田、南山、龙岗都有。光明科学城目前虽处于建设阶段，但可以看到无论是省规划还是深圳规划，除了前海之外，光明科学城被提及的次数也非常多。
4、深圳都市核心区扩容提质，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。
5、这次都市核心区里最多的是龙岗区，其中布吉包括了三个街道，布吉需与罗湖接壤，但却是相比宝安龙华发展落后的片区，在十四五期间，布吉能否冲出“发展不急”的状态，可能需要更多的投入。
”
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