房贷利率要降了？深圳业主：希望楼市回暖，房子赶紧卖掉

1月的LPR下调已经是板上钉钉了。

今天（1月17日），央行发布开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作。

中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。

▲来源：中国人民银行网站

有吃瓜群众说，白兴奋一场，这个降息貌似跟房贷没什么关系。

这你就错了。

LPR每个月是以公开市场操作利率（主要指MLF利率）加点形成的方式报价，也就是说，LPR=MLF利率+加点。

因此，市场预期，本次降息之后，1年期和5年期LPR都将同步下调，贷款利率（包括房贷利率）也将有所下降。

降息消息才出来，就有一位深圳业主跑来问我，LPR一降，楼市是不是又能热起来了？

“房子挂了很久，还没卖出去，等利好来。”

我说，或许是你想多了。

过去两年，深圳在引导房价预期上已经取得了不错的成果，平稳是主基调，要像前几年那么热，概率不太大。

深圳新房限价，有购房者觉得自己早买一年就约等于站上了高高山岗。

而向来更能代表市场意志的二手房，去年成交量40699套，相比2020年腰斩。

“市场平稳，不温不火”，这8个字，是乐有家控股集团营销总裁贺玲对2022年深圳楼市的预判。

但是我也能理解这位业主的心情，毕竟去年参考价的出台，对深圳业主来说，就是一记重锤。

傲娇是不可能傲娇了，自掏腰包请中介帮忙卖房，也不一定能卖出去。

刚好手上拿到了一份来自乐有家的数据，一起来看看，去年的深圳业主都经历了什么？

1

年初只能接受2%的议价

到年末变成了7%-8%

以往讲价10万都觉得买家在挑事儿，去年降价百万眼都不眨。

这是去年深圳业主的真实写照。

乐有家研究中心数据显示，2021年二手房议价不仅成为常态，而且每个月平均溢价率还呈现明显走高的趋势：

从年初的2%-3%，到年底的7%-8%，议价空间增大了5个百分点。

假设一套房子报价500万元，年初的议价空间就是500*2%=10万，以490万成交；而年底的议价空间则增加了25万，很大可能以475万成交，购房者直接省了25万。

事实上，部分房源的议价空间甚至在10%以上。

据@深圳买房计划 此前了解到的，东部某次新房，业主挂牌价720万，最终买家砍掉88万拿下，议价幅度高达12.2%。

而近期西部一套二手房源，此前业主报价1100万，现在890多万就能拿下，一下子省出了一套刚需3房的首付。

2

业主含泪割肉？

二手房成交中过半房源近参考价

出现讲价空间，只能说明业主有让利，但如果说接近参考价甚至以参考价出售，那估计就是业主真的要割肉了。

去年如果有留意中介朋友圈，经常能看到“急售！业主含泪割肉”、“参考价出售”等字眼的房源。

一开始出现参考价房源，购房者还得排队抓阄“抢房”，但越到后面，按参考价/接近参考价出售的房源越来越多。

乐有家数据显示，在2021年7月以前，成交价与参考价偏差值在10%以内的成交单占比不到2成，20%以上的成交单占到6成以上，说明当时成交价远远高于参考价。

但8月开始，偏差值10%以内的房源占比显著提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价格接近参考价。

到了11月，偏离参考价10%以内的房源成交占比已高达54%。

也就是说，卖出去的10套房子中，近6套的房子成交价是接近参考价的。

当然，关于“接近参考价”，不同区域的标准不一样。

中介同学告诉我，在龙岗中心城，“接近参考价”的房源，业主实际报价可能跟参考价之间每平米只差几千块。

而在南山中心区，这类房源的实际报价，一般是比参考价还要上调20%以上的价格。

3

20个热点片区，过半在降价

最高降幅达16.7%

扛不住的卖家不是一两个。

扛不住的热点片区也不是。

乐有家挑选了20个2021年深圳二手住宅的热门片区进行观察，发现同比呈现下跌的片区有13个，已经超过半数，最大跌幅甚至高达16.7%，是南山南头片区。

而同比上涨的片区里，最大涨幅是4.66%，是南山蛇口片区。

如果结合量价来分析，龙岗中心城、西乡与大芬都是成交量较高且价格未现下滑的片区，或许也说明了，这些片区的水分已经被挤得差不多了。

片区降了，有的业主也扛不住了。

不过，对于购房者来说，或许看二手房的机会真的来了。