好慌啊，2021年的二手房成交，是5年来最惨的啊…

政策影响+成交量不断下降，是2021年东莞二手市场的关键词。

在调控政策不断加码升级之下，东莞2021年二手市场成交下滑，片区分化明显，部分传统的热点镇街甚至已经接近冰封。

| 数据来源：乐有家，仅供参考

然而，这一年来东莞二手房成交的真实情况到底是什么样的呢？

在分析之前，不妨先来看看房姐2021年二手房盘点系列，让你从更多方面去了解东莞楼市。

关于二手房的分析：

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全年网签约21102套，均价约2.32万元/平

来看看总体情况。

🚩2021年总成交量创下近五年来二手住宅成交量最低

根据乐有家研究中心数据显示，2021年东莞二手商品房网签约21102套，同比下跌约28.7%，创下近五年来二手住宅成交量最低。

一系列的新政、贷款收紧、严查首付等，二手市场一直处在高压政策下，成交难以放量。

另外，下半年有多个新盘入市，新房竞争大，二手成交接近冰封，部分片区已进入降价走量的阶段。

| 数据来源：乐有家，仅供参考

🚩2021年二手住宅成交均价约2.32万/平

虽然与成交量表现有所不同，上半年二手房住宅均价约2.32万元/平，同比上涨约14.3%，但成交均价涨幅已明显收窄，房价暴涨的现象已不复存在。

从“227新政”开始，东莞二手市场逐渐降温。

再加上10月东莞发布了首批二手房交易参考价，二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。👉：重磅！东莞二手房交易参考价，官方解读来了！

2021年3月开始，东莞二手住宅成交回落，价格也熬不住了，成交均价已连续环比下跌。

| 数据来源：乐有家，仅供参考（12月成交量数据未出）

但想要了解东莞二手房真实的情况，不能仅看统计数据。

房姐为大家摸查东莞各大片区二手房数据，当中发现：

上半年挂牌房源逐渐增多，但诚信放盘的房源实际上很少，且业主心态普遍较高，大多处于观望期。

下半年部分片区二手房成交量猛降，市场接近冰封。

再来看二手成交片区分布。

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城区片区成交量保持第一，滨海湾片区成交量同比增长

在多种因素的影响之下，2021年的东莞二手市场，从上半年开始已经结束了以往的狂热。

六大片区的二手房市场表现来看，有五大片区网签量下跌。

| 数据来源：乐有家，仅供参考

🚩城区片区成交量同比下降约40.6%

城区片区仍然是2021年二手市场的大赢家，以网签约5320套夺魁。

作为成交量第一的片区，一方面，是整个东莞城市发展的进程，自2020年起，东莞城区在强心战略下迅速崛起，这里有着东莞优越的地段和完善的配套资源，城区置业成为热点。

另一方面，南城、东城新房供不应求，有比较多买家转向二手市场。

但这个被广泛看好的城区，2021年二手住宅成交量同比下降约40.6%，同样难逃下跌。

| 南城某中介门店挂牌房源，©️东莞房姐

市场冷了，成交量降了。

通过摸查，1-9月的挂牌房源充足，但诚意房源少，不少盘能扛的仍在扛，价格大跳水没有出现，但想重现去年的辉煌是很难了。

从10月二手房交易参考价发布后，发现部分大平台上房源有下架迹象，下架二手房源最多的镇街为南城约712套。（注：诸葛找房数据包含链家、乐有家、自由人、融易地产、中原地产、万通在线、金信联行等平台）

此前，一度喊价5万+、6万+的万科金域华府、东骏豪苑也不能免俗，挂牌价分别降至约39600、34064元/平。

| 南城某中介门店11月挂牌价，©️东莞房姐

🚩东南临深片区成交量同比下降约50.3%

曾经是二手房扛把子的东南临深片区受影响最大，成交量同比下降约50.3%。

其一，受到政策限购，大批外地客无法购买东莞二手房，尤其是塘厦、凤岗影响最大。

其二，下半年多个新盘入市，货量充足，房姐曾写过：👉断供一年的塘厦凤岗，今年带着21个项目，杀回来了！

但在限价等政策影响之下，预期已变，新房热度已经不再，临深片区二手市场成交量接近冰封状态。

值得一提的是，樟木头镇以价格上的优势，以成交约1397套在各镇街中成交量第五名，关于樟木头二手房的分析，可戳👉地块拍到封顶的樟木头，二手房还好吗？

🚩水乡新城片区成交量同比下降约33%

水乡新城片区成交量同比下降约33%，全年仅成交约1013套。

该片区主要受到新房供应影响，在一二手价格相差并不大的情况下，更多的购房者偏向于选择一手新盘。

🚩松山湖片区成交量同比下降约26%

作为目前东莞极受关注的高新区，片区人口依然不断迁入，对住房需求加大，所以受到的影响相比其他片区较少一点。

大家都关注的真·松山湖住宅，下半年有两个新盘入市，二手指导价发布后，5个指导价小区挂牌均价和指导价一致，但成交量仍然很低。

另外，寮步镇成交量上千套，石龙、大朗成交量也较为活跃。

🚩东部产业园片区成交量同比下降约27%

东部产业园片区的二手市场，以约4011套成交量仅次于城区，成为第二名。

当然，仔细看该片区各镇街数据，常平贡献占了一半，成交量约2007套位列东莞各镇街第一。

作为强GDP的镇街，常平也是值得关注的置业热区。而且，常平的房地产发展较早，早期就有大量房源供应，二手房交易也比较活跃。

有成交量最高的常平，也有成交量最低的谢岗。

谢岗二手市场方面表现得不理想，全年成交仅约49套。

🚩滨海湾片区成交量同比增长约20.8%

滨海湾片区，二手市场一直备受关注，2021年成交约3158套，是六大片区中成交量唯一增长的片区。

这到底是为什么呢？

不难发现，虎门全年成交约1542套，约占了整个片区的1/2。虎门二手供应市场大，且价格可选区间大，成交量一直以来都是该片区最活跃之一。

而长安的二手房源少，沙田以新房市场为主，二手成交周期长，所以活跃度较低。

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二手房成交量连续下降，买家、业主、中介情况如何？

关于二手房买家、业主、中介，我们也一直有关注和保持沟通，经过一年来的政策调控，成交量下降影响，三方的情况也有不少的变化。

买家：限购+房贷收紧，买二手挺难

从不限购到限购二手房，门槛变高，不少外地客从二手市场中挤了出去。

而且上半年银行房贷额度普遍“缩水”，放款周期延长，买家的购房计划延迟。

甚至，伴随着房贷额度收紧而来的，还有房贷利率高企不下，在4月有利率突破6%。到年底12月，收紧快一年的房贷终于有所松动，多家银行利率有所降低，并且有部分放款加快，额度也普遍不再紧缺。

附上最新摸查到的贷款情况一览表：

业主：不愿意轻易松口

2021年上半年，房姐摸查东莞各大片区二手房时发现，即使新政敲击力度大，但是大多数业主卖家心态仍比较高，挂牌房源逐渐增多，诚信放盘的房源实际并不多，部分区域会出现返价现象。

卖家不愿意轻易松口，市场以观望为主，想购买一套合适的房源，需要跟业主“周旋“。

直至下半年，指导价的出现，新政的威力之下，东莞高价房源开始下架。

市场进入冷静期，买卖双方博弈更加明显，卖方不甘心，不管挂牌价多少，始终想卖出心里预期价格，只有个别房源业主腾出名额或私人原因急售，才有一定的议价空间。

中介门店减少，中介只求“活下去”

二手住宅成交量的下降，中介门店更是“门前冷落鞍马稀”。

不少门店正经历着肉眼可见的萧条，并且有部分门店已闭店或贴出转让告示，房产经纪人需要拓展新房业务，或者已离职转行。

另外，中介确实需要监管治理，市场不好的情况下，接收到不少中介扰人推销方式。对于此，在11月东莞房地产中介协会发布严禁中介违规使用个人信息！已直接上门严查！