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敢花10万/㎡买回迁指标房的人,是指望深圳房价能上天吗?

深圳买房计划

深圳买房计划

2022.1.20 07:30浏览:6845

没想到2022年了,深圳回迁指标房的关注度还是不低。


前几天,就有朋友跑过来跟我探讨,白石洲回迁房的单价9万多了,还能不能买?


我当时的第一反应是:一个敢开价,一个敢想。


白石洲旧改旁边的深业鹤塘岭去年开盘均价11.4万/㎡,白石洲的回迁指标已经卖到了近10万/㎡?


说好的回迁指标房“便宜”呢?


而心动想买的人,是相信未来深圳房价能走到什么地步?


▲白石洲旧改


回迁房市场“哑火”

价格依然坚挺,最贵约10万/㎡


2020年“7·15”新政之后,回迁指标房市场一度火爆,价格也水涨船高。


当时业内人士分析,主要有两个原因:


1、购买回迁指标房不需要名额,资金到位就行;

2、当时楼市红火,这类房产价格便宜,预期有较大的升值空间。


一年半过去了,官方发文禁止炒卖回迁指标房,深圳楼市的预期也在一摞又一摞的调控补丁后,逐渐走向冷静。


楼市转凉,回迁指标房这个小众市场也逐渐“哑火”了。


“现在是吆喝的多,成交比较少。”一位从事回迁房买卖的中介透露。


热度是降了,但回迁指标的价格还是那么坚挺。


去年中,一位买家花了每平方米8万多买了沙井金蚝小镇的回迁指标房,这个价格高到连业内人士都咋舌。


而白石洲项目,应该是目前深圳市场上最贵的回迁指标房,去年报价一度破10万/㎡,据了解,现在稍有回落,四舍五入约10万/㎡。


根据中介发布的房源信息,白石洲内不同区域的价格档位不一样。


最贵的是白石洲旧改一期,已经动工,9.8万/㎡,中介强调,这是“历史最低价格”。


白石洲旧改二、三期,8.X万/㎡。


白石洲南区,5.X万/㎡,但还没立项。


▲白石洲旧改一期已经在动工


不仅担心烂尾风险

还要算账:会买亏吗?


以往回迁指标房的价格,是同片区商品房价格的1/3甚至更低,你可能只需要考虑旧改会不会烂尾、能不能拿到房。


但当价格飙涨,不仅要考虑收不到房的风险,还得考虑这笔钱躺在那里好几年,最后会不会亏。


一般购买回迁指标房需要全款,如果以10万/㎡来计算,购买一套100㎡的总价是1000万。

如果像白石洲一期这样的进度,从现在购买到交房,顺利的话大概3年时间。


如果要再放到市场流通,需要拿到房产证,参考大冲新城花园,2015年入伙,业主们直到2021年底才陆续拿到房产证。


也就是说,现在买进一个已动工的旧改项目的回迁指标房,可能要9年左右才能上市流通。


这9年时间,全款支付的1000万直接躺平,不会带来任何收益。


以年利率2.75%的银行定期存款作为参考,9年时间这1000万的机会成本是247.5万,相当于在西乡买一套4房的首付。


9年后,你期待回迁房在二手市场上卖到什么价,才不算白忙活一场?

深圳近两年的调控重锤不断落下,又能否支持房价上涨到那个数字?


这里有一个真实例子可供对比。


4年前贺寅以每平方米6万多的价格买了大冲回迁指标房,60㎡,总价近400万,去年已经拿到了房产证。


比较悲催的是,当时购买回迁指标房时合同上没写明是住宅/公寓,直到拿到房产证,他才发现房屋性质是商务公寓。


目前大冲回迁房住宅成交价约10万/㎡出头,而商务公寓的挂牌价约8.5万/㎡。


贺寅这套回迁房浮盈100多万只是纸上富贵,还得等到有缘的买家。


当初付出的400万,想回本似乎没那么容易。


你们觉得,贺寅这套回迁指标房算是买亏了吗?


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