谢逸枫：2021年全国卖地收入破8万亿元堪称史诗级增长

文/谢逸枫

土地是财富之母，是一个城市、一个国家的最大原始财富。

2021年全国卖地收入8.7051万亿元，同比增长3.5%。值得注意的是2020年全年全国卖地收入首破8万亿元，达到8.4142万亿元，2021年再次破8万亿元的卖地收入，堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学，即中国房地产经济学。

尽管2021年全国卖地收入创34年历史最高纪录，增速已经回落到3.5%，是过去10年以来历史最新低的增速。而过去两年卖地收入平均的增速为9.5%，低于2020年15.9%、2019年1.4%、2018年25%、2017年40.7%。因此，三道红线、房地产贷款集中制的融资收紧、22城宅地集供应制，影响土地收入。

笔者按照官方的数据显示，1999年-2008年10年间，全国土地出让收入累计5.3万亿元。1999年至2011年，这13年是中国土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约12.75万亿元，几乎年均1万亿元。1999年到2019年，全国土地出让收入总额已经突破50.5万亿元。

算上2020年的全国土地出让收入，22年时间，全国土地出让收入总额已经达到58.9万亿元。1998年地方土地出让收入为507亿元，2021年增至87051亿元，创历史新高。1999年到2020年，土地出让收入总额58.9万亿元，到2021年已经突破67.6051万亿元，23年年平均2.94万亿元。

其一是2021年全国卖地收入8.7051万亿元，占到全国财政总收入20.2539万亿元的42.97%（2020年46%），占到地方财政总收入11.1077万亿元的78.36%（2020年84.03%）。2021年全国卖地收入8.7051万亿元，同比增长3.5%，比2020年8.4142万亿元。说明土地收入是支撑地方财政收入最主要的来源，100块钱收入，42元-78元来自于房地产收入。

笔者认为，2021年8.7051万亿元、2020年8.4142万亿元，这是1987年9月8日以来，中国卖地收入第二次破8万亿元，是土地招拍挂收入历史最高纪录。2020年国有土地使用权出让收入84142亿元，同比增长15.9%，2021年全国卖地收入8.7051万亿元，同比增长3.5%，创下中国34年土地出让金收入最高纪录。

不容置疑，这是中国房地产的奇迹，是中国土地市场的奇迹，是中国经济的奇迹。2021年全国土地收入8.7051万亿元、比2020年8.4142万亿元、比2019年7.7914万亿元还高，同比增长，土地收入的金额成为过去34年历史第一纪录新高。值得注意的是三分之二卖地收入，主要来源于一二线城市。

值得注意的是2021年全国31省市的土地收入分化严重，北京、上海、天津三个直辖市，及贵州、江苏、浙江三省土地出让金收入增速上涨外，云南、新疆、黑龙江、内蒙古、广西、山西、甘肃、河北、宁夏、江西、吉林、河南、辽宁13省同比下降超过20%，福建、青海、广东、四川、湖北、山东、重庆、湖南、安徽、陕西10省/直辖市同比下滑10%-20%。

按照2021年30名典型城市土地收入排行看，第一是上海市3323亿元，其次是杭州市308亿元，排名第三的是广州市2524亿元。第四到第十名分别是北京、南京、武汉、成都、苏州、重庆、天津，金额分别是2341亿元、2114亿元、1944亿元、1612亿元、1422亿元、1262亿元、1131亿元。

而根据卖地收入前30名典型城市占GDP总量的比例排名看，排名第一的是杭州市卖地收入占GDP总量的19.15%。第二是贵阳市卖地收入占GDP总量的14.64%。第三是南京市卖地收入占GDP总量的14.27%。第四到第十分别是厦门、武汉、西安、常州、广州、成都、长春。

其二是2021年全国土地与房地产相关的税收2.0793万亿元（2020年1.9694万亿元），占全国税收收入全国税收收入17.2731万亿元的12%（2020年13%），加上企业所得税、个人所得税等6项税及房地产相关的建筑业税收，占到全国总税收入的25%以上。可想而知，房地产对于地方财政是多么的重要。

2021年土地与房地产相关税收的五项房地产税收2.0793万亿元（2020年1.9694万亿元）。土地和房地产相关税收中，契税7428亿元，同比增长5.2%。土地增值税6896亿元，同比增长6.6%。房产税3278亿元，同比增长15.3%。耕地占用税1065亿元，同比下降15.3%。城镇土地使用税2126亿元，同比增长3.3%。

意味着地方财政100块收入里面，全国土地与房地产相关的税收贡献25块钱。如包括房地产领域5项税收（住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税）。2021年全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高，对贡献财政、收入更高。

其三是笔者统计的分析，2021年全国卖地收入8.7051万亿元（2020年8.4142万亿元），加上土地与房地产相关税收的五项房地产税收2.0793万亿元（2020年1.9694万亿元），房地产总收入10.7844万亿元（2020年10.3836万亿元）。简单讲，房地产总收入10.7844万亿元，占到全国财政收入20.2539万亿元的二分之一。

2021年全国房地产总收入10.7844万亿元，占全国财政收入20.2539万亿元的53.24%（2020年56.77%），占地方财政收入11.1077万亿元的97.08%（2020年103.7%），占到全国税收收入17.2731亿元的50.39%（2020年67%）。究竟是什么概念，说明房地产的总收入，差不多是一年地方财政总收入。

按照笔者的统计发现，2021年房地产总收入10.7844万亿元，这是1987年9月8日以来，中国房地产总收入第二次破10万亿元，创造34年中国房地产总收入历史最高纪录。2021年房地产总收入10.7844万亿元，占全国财政收入的53.24%（2020年）56.77%，占地方财政收入的97.08%（2020年103.7%）。

如果再加上六项房地产相关税收，十一项全国房地产税收的收入超过3万亿元，加上全国卖地收入的8.7051万亿元，2021年全国房地产总收入达到11.7051万亿元（2020年11.2142万亿元），占到全国财政收入的约60%、占到地方收入的105.37%。这是笔非常庞大收入，除税收的财政之外地方财富收入。

意味着地方财政100块收入里面，2021年全国房地产贡献97块钱。如包括房地产领域5项税收（住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税）。202年全国房地产总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高，对贡献财政、收入更高。

其四是2011年至2021年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元。过去11年间全国土地出让收入总计58.2493亿元，年均5.3万亿元。对追求经济发展的地方而言，其重要性可想而知。

按照中指数据显示，2021年全年，全国300城市成交各类用地20.2亿平方米，同比下降17.1%。出让金总额为5.6万亿元，同比下滑9%，这是自2015年以来300城土地出让金首次同比下降。值得注意的是自2015年以来，300城市土地出让收入从2.18万亿元逐年上升至2020年的5.98万亿元。

2021年12城卖地收入破千亿（北上广深4大一线城市，杭州、南京、武汉、成都、苏州、重庆、天津、西安8个主要强二线城市）。这12个城市里面，上海、杭州已经突破3000亿元，分别为3324亿元、3084亿元，刷新过去34年的历史记录。其中杭州的卖地收入，已经连续5年超过2000亿元，这在全国687个城市，成为独一无二的城市。

广州、北京、南京2021年卖地收入突破了2000亿元，武汉、成都超过1500亿元，苏州、重庆、天津、深圳、西安超过1000亿元。值得注意的是，全国一二手平均房价最高的广东深圳，卖地收入突破1000亿元，位居全国第11位。问题是与城市体量、供地面积无关，完全是因为全国的地价最高的城市。

其五是2021年全国卖地收入8.7051万亿元，同比增长3.5%。土地出让金不包括在“全国一般公共预算收入”20.2539万亿元、地方一般公共预算收入”11.1071万亿元，而是包括在第二本财政账本“全国政府性基金预算收入”9.8024万亿元、地方政府性基金预算收入”9.3936万亿元。

2021年全国卖地收入8.7051万亿元，占到全国政府性基金预算收入的88.80%(2020年90%，2019年79%)、地方政府性基金预算收入的92.67%。2021年全国卖地收入与土地和房地产直接相关的房地产总收入10.78万亿元（2020年10.39万亿元。另外还有五项有关房地产的税收未统计在内。

与土地和房地产直接相关的五类税收（契税、土地增值税、房产税、耕地占用税和城镇土地使用税2021年2.0793万亿元）。目前财政收入三个主要钱袋子，不考虑社保基金这个专款，合计入账28.9590万亿元。土地与房地产直接相关的税收收入加上卖地收入在2021年对全国财政收入贡献比例超过了30%。

财政赤字率由2019年的2.8%上升到2020年的3.6%，下降到2021年的3.2%，下降了0.4%。赤字规模由2019年的2.76万亿元扩大至2020年的3.76万亿元，下降到2021年的3.57万亿元。2016年和2017年名义财政预算赤字率高达3%，2018年达到2.6%。

其六是地方土地财政依赖不降反升。土地出让收入是地方政府收入重要来源，地方财政收入主要来自一般公共预算收入和政府性基金收入，后者主要以土地出让收入为主。用土地出让收入与一般公共预算收入之比，来反映土地财政依赖度，百分比越高，依赖度越大。

按照中原统计数据显示，2017-2021年20个典型城市卖地收入排行榜，杭州是名副其实的卖地之王，成为全国687个城市之中，卖地收入最高的城市。值得注意的是杭州、上海、北京3城已经突破万亿，分别是13068亿元、11651亿元、10480亿元，广州离万亿元土地收入只差一步之遥。

其中杭州以1.3万亿元的卖地总金额，位居全国之首，超过四大一线城市。杭州这一卖地收入相当于深圳的3倍多。而广州、南京、武汉、成都、天津、苏州、重庆7城超过5000亿，分别是9481亿元、8602亿元、8550亿元、6188亿元、5793亿元、5660亿元、5606亿元。

2021年全国卖地收入8.7051万亿元，相当于地方一般公共预算本级收入11.1077万亿元的78.36%，显示出地方财政收入对土地出让收入较为依赖。2021年全国卖地收入8.7051万亿元，占到全国财政总收入20.2539万亿元的42.97%（2020年46%），占到地方财政总收入（2020年84.03%）。

值得注意的土地财政的依赖超过100%，分别是长春、广州、武汉、西安、南京、杭州。超过90%-50%，分别是哈尔滨、宁波、成都、厦门、沈阳、济南、青岛、重庆、天津。不可思议的是与北京、上海、深圳同为超一线的广州，其中土地财政的依赖就能达到145.59%，位居全国第一的位置。

背后的根本原因是广州采取的税收制度，属于三级分税制，财税自留比例相对较低，财政划拨的比例却很高。广州2020年财政收入为4460.5亿亿元，位列全国第4位。而一般预算收入排到了全国第8位，只有1721.6亿元，不如重庆、天津、北京、上海直辖市，不如深圳。单就税收看，广州市的自留比例连四成都达不到。