谢逸枫：房企债务危机一日未解除 更多爆雷风险不会消失

文/谢逸枫

一刀切的三道红线、房地产贷款集中管理、上市与发债管理的政策收紧之后，一年半时间里，已经重创了过去一直用高杠杆、高债务、高周转的房企。值得注意的是已经发生债务违约的40家上市千亿元或以上的上市房企，几乎都是民营房企。

当前国企、央企、城投类型房企，只有一家出现商票违约外。可能大家在想，相同的投资、开发、经营模式，为什么只有民营房企爆发债务违约。背后的原因就是融资模式、人脉资源、关系背景、社会功能的差别，这是民营房企不可能有的优势。

2021年9月份开始，一直到2022年2月，都在对一刀切的三道红线、房地产贷款集中管理、发债管理的政策纠正，可惜利好的政策，落实不到位。只要40家上市房企债务危机一日未解除，未来二次爆雷风险不会消失，不排除更多的房企出现债务违约。

其一是货币、信贷的投放重点，在基建，短期，房地产市场不会实现全面复苏回暖。

其二是限购、限贷、限售、限离、限价、限签、房贷、利率、税费优惠的政策放松区域、范围、力度小，短期，刺激住房消费的效果有限。

其三是三道红线、房地产贷款集中管理、发债管理的政策放松区域、范围、力度有限，发生债务违约的房企，短期无法获得融资。

其四是房企的资产处理，非常的艰难，所得的资金，短期，无法覆盖到期债务。

其五是销售持续的恶化下降，预售款的监管放松力度小，短期，越来越多的房企资金趋于紧张。

其六是房企账上的现金，限制的现金多，无法覆盖短期债务。

笔者总结房企已经发生过、出现的债务危机信号、节奏看，可谓是非常的有参考性，值得大家关注。经验总结看，未来房企一旦出现下面的情行，有可能是房企债务违约的信号。因此，下面的信号，需要注意房企的动态，同时注意市场的变化。

第一是高管套现，大股东减持，战略投资者离场，止损。

第二是组织框架收缩，裁员，节约成本。

第三是商票、理财产品违约，被持有人堵塞大门。

第四是被债权人起诉，股权、权益、房子、楼盘、项目被法院冻结、查封。

第五是评级下降、信用下降，工程进度放缓、停工、延迟交房的投诉。

第六是银行贷款抽贷、停贷，出现内外债券、银行贷款、理财到期违约。

即使国家出手救，并购贷、开发贷、委托贷、发债的政策支持，由于执行、落实不到位，对债务违约的房企化解危机作用有限。过去一年半，房企使出全身力气，纷纷进行自我拯救。当下40家房企债务危机化解的办法，可谓是大同小异。

其一是打折卖房。

其二是多元化产业上市IPO，引入战投。

其三是卖股权，主板股权，多元化产业上市股权（物业、商业、酒店）。

其四是卖物业（境内外的项目、楼盘）、卖土地。

其五是以物业费、以房、以地、以股权抵债。

其六是卖个人的股权、物业、资产，输血。

其七是发、借、贷新债，还旧债，债务展期。

其八是大量裁员、停止拿地、停止新项目开工。

其九是退出开发的项目、土地，退出合作项目。

其十是债务重组，或者破产重整。

2022年房企债务集中到期的规模大，不排除出现房企债务稳违约。由于销售回款已经下降到历史最寒冷，预售款被监管，融资渠道放开缓慢。一旦资金链破烂，现金告紧，融资失败，违约是不可避免的。不过，债务依然是要还的。

由于资产质量、市场时机，已经爆发债务违约的房企处理资产等自救效果不好，已经有房企破产、重整、清算。

目前连未发生债务违约的一部分上市民营房企都开始卖资产，发新债还旧债、卖股权、项目、土地、物业，建议国家及时出手救市。

第一是来一个1万亿元-1.5万亿元放水，避免更多房企债务爆雷。

第二是预售条件放宽，预售款监管的1.6万亿元，放出1万亿元，避免房企无法交房。

第三是除北、上、广、深取消限价、限签政策外，其他城市全部取消限购、限贷、限价、限签、限离政策。

第四是除北、上、广、深外，其他城市首套房、二套房首付下降到20%、30%，利率下降。

第五是契税、印花税免，二手房转让税5年改2年免，土地增值税、企业所得税减。

第六是三道红线、房地产贷款集中管理、发债管理的政策修改，重点照顾已经发生债务违约、资金紧张的民企，并且强调获得的融资，只能保交房，还工程款，不得用于拿地，还债。

第七是政府协调，要求国企、央企、城投企业帮扶已经发生债务违约的民营房企。

第八是政府协调，银行、非标机构给已经发生债务违约的民营房企债务展期。

第九是再降准二次、降息二次。

第十是考虑第三套房放开，房贷放松，首付为50%。

注意：利好、优惠政策的时间期限，可以是9个月，也可以是1年时间。