深圳楼市：中介喊抄底 赢家在卖房

这个标题有点伤人，但这是真话。我所有的文章都是思辩类的，有对应的读者群体，没有必要为了流量去博眼球，本文以事实为依据，来剖析之。

房价上涨的年代，以房养房，以贷养贷，加杠杆是暴富的捷径，聪明的人只会多买房，善良的人也会劝朋友买房。

但是，2020年以后，楼市进入熊市，如果还按这个这种思路去操作，结果不是暴富而是爆雷。我2020年3月的旧文《炒房毒于新冠，为何深圳人不防》写到，如果爱一个人，就送他到深圳炒房，因为那里是天堂；如果恨一个人，也送他到深圳炒房，因为那里是地狱。不幸正在成为现实。（这篇文章当时的留言，现在看富有喜剧效果，建议大家可以去看看）。

还是以实际案例来说吧！因为有房和无房，少房与多房是二码事，说和做也是二个世界。据我所知，深圳真正的多房者，都在做减法，而不是做加法。因为是不得以而为之。喊抄底，做加法的，多半是中介，或者是无房及少房者。极少是以前多房，近二年卖了，空仓了，等待机会，再入市的。为什么会是这种情况？！我来把市场真实的情况分析給各位看。

我以我身边的真正多房者（三套以上,占比有房群体2%以内）为列。这波人是聪明人，2016年10月深圳限购政策出台后，市场情绪悲观，房价相对低迷时，他们坚信未来市场还会涨，悲观节点正是买房的好时机，因此他们敢大胆加杠杆，想方设法多买房。

如果是2017年买新房的话，交房办证最快也是2018年，但是，2018年7月31日限售政策来临，三年不能卖，也就导致这种房子很大一部分到2021年才能卖，当等到了2021年能卖房时，有很多人却不愿意卖。因为这一波赚钱太容易，买套房轻轻松松就可以赚几百万，如果是豪宅，甚至可以赚上千万。这是普通人难以想象的。赚钱效应让这波人多头思维固化，卖房做减法的并不多。

进入2022年，等这波人真正明白要做减法卖房时，房子已经不好卖了。多房者房贷及经营贷基本上都是多笔以上，负债率很高，卖房减负是当下明智之举。如果不减，就算房价不跌，资金成本随着时间的推移，成本也会变的巨大，不断噬利润，最后甚至亏本。

对于上述多套房者来说，卖房做减法与其说是顺势而为，还不如说是迫不得以。房贷是座山，不按时还就会逾期，征信就会有不良记录。

我以通常情况来举例：2017年，买一套普通住宅单价为6万平方米每元的房子，总价600万，按首付5成来算（高杠杆者首付通常低于3成），贷款100万，按30年计算，首套每个月还款5000千元，二套还7000元；一套房贷款300万就要还1.5万或者2.1万。买豪宅贷款在千万的，还款就是5万或者7万。如果是多套，多贷，还的就更多了。

自2017年到现在，房子虽然增值了，但都是纸上财富，没有变现，现金流就是负数，时间一长，负的越多，最后难免会出问题。如果多套房者收入来源不足以还贷或者不稳定，通常手段就是以贷养贷，一般房贷后，再经营贷，再信用贷，再网贷。

当然也有以房养贷的情况，就是卖掉2018年7月31日以前买的，不在限购期内的房子，来支撑现在的房贷。但是，能撑到下一个上涨周期吗？这样做又能算得的过帐来吗？在房价不涨，信贷收紧，其他收入来源不足时，房贷压力巨大是普遍不争的事实。多套房者减持是必然的选择。

从某种意义上说，多套房者是比较成功的投资者，善于抓住市场机会，单个个体的财富量，起码是中产以上，多者是富豪级别的。现在这个群体有发生流动性短缺的迹象，并且不是孤立事件，逐渐形成普遍性现象。市场从来就没有底，成熟的投资者从来都不会去做不确定性的交易，我相信抄底之说只是中介的营销话术。

当然，我的案例只局限于我的圈子，不代表全部，也许不正确，我只是想表达我的观点，供大家交流，思考。

如果我曾经在2020年建议您合理减少房地产配置，卖掉没有价值的普宅，那我就是真心把您当朋友了。

生活不止深圳房子，还有远方的老家！