2022年，龙华7大新盘优劣势分析

最近，楼市利好信号很多。

数据显示，2022年以来，已有近50个城市出台了政策，光是1月份，全国房地产调控政策发布次数累计超过70余次。

这些政策对市场进行松绑，主要集中在降低首付比例、放松落户限制、松绑公积金政策、发放购房补贴等四个方面。其中，“支持合理需求”成为当下楼市调控的主旋律。

3月1日，郑州成为首个取消“认房又认贷”的大城市，再次刷新了托市政策的“全国最大力度”。

深圳虽然还没有实质性的利好出现，但从一线数据反馈，年后市场的带看量和菲菲楼市的咨询量都是明显增多的，尤其是深圳的新房。讲到深圳的新房，今天就先从龙华片区讲起，跟大家分享几个具有代表性的楼盘。

01.

龙华热门新盘

龙华区在售或即将入市的热门新盘总共有7个。作为买房者，我们应该如何抉择呢？今天我们将从价格、交通、商业、区域价值等，全方位给你盘点。

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02.

7字头的改善新盘

先来看龙华的“改善”项目。

在售新盘中，单价在7万+的新盘一共有4个，包括卓越柏奕府、鸿荣源博誉府、中海明德里、盛璟润府。

1.从上车门槛看

单价对比：

柏奕府>博誉府>中海明德里>盛璟润府

总价对比：

中海明德里<盛璟润府<博誉府<柏奕府

按单价来说，盛璟润府是几个盘中最低的，单价6.2万起步。但从总价来说，中海明德里总价551万起步，上车门槛最低。

2.从交通看

（1）轨道交通（盛璟润府>柏奕府>博誉府（中海明德里））

说到轨道交通，盛璟润府无疑是完胜的，直接对接清湖地铁站A出口，妥妥的地铁口物业。

柏奕府次之，与4号线上塘地铁口步行距离约650米。民治两个盘地铁都要1公里以上。

（2）道路交通（博誉府（中海明德里)>柏奕府>盛璟润府）

博誉府和中海明德里所处的民治，地段优越，通过南坪快速、梅观快速、新彩隧道、福龙路等多条快速通道，前往福田、南山、罗湖等片区非常便利。

3.从区域定位看

博誉府>柏奕府>盛璟润府>中海明德里

博誉府紧邻红山片区，紧靠深圳北站商务中心和红山商住片区，发展前景相较于上塘片区的柏奕府，以及清湖的盛璟润府更优，价值上涨的空间也更大。

4.从配套看

博誉府>柏奕府=盛璟润府>中海明德里

博誉府因为临近深圳北站和红山商住区，配套在这几个盘中是最齐全的。

博誉府：商业自带约2万㎡商业街，此外，还有绿景1866佐阾荟、优城购物广场、龙华天虹购物广场、红山6979等集中式商业，同时享有北站交通、商务、文体公园等。

盛璟润府：居住属性比较浓厚，商业文体交通都不输上述几盘，但唯独周边旧改不少，整体面貌较差。

5、7字头新盘总结

① 从刚需的角度出发：预算600万左右，可以着重考虑盛璟润府。

它被称为“六边形战士”不是没依据的，因为它恰好满足了刚需的几大要素，地铁无缝衔接、自带商业、学校（清泉外国语小学）在门口，整体综合配套比较完善。其缺点就是性价比不高。

②从改善的角度来说，鸿荣源博誉府值得推荐。

地处红山北站核心地段，在共享北站、红山的整体配套的同时，几个却低于红山居住区周边的二手房，性价比较高。

缺点是博誉府距离地铁口太远，且靠近民治老城区。

03.

5字头的刚需新盘

先来看龙华的“刚需”项目。

在售新盘中，单价在5万+的新盘一共有4个，包括鹏瑞颐璟府、盛荟城等。还有万科启城预计近期入市，这里也放一起对比。

1、从上车门槛看

万科启城>鹏瑞颐璟府>盛荟城

同样是三房户型，门槛最低的是盛荟城，82平3房，总价420万起即可上车。而另外两个新盘，上车门槛要440万起步。

2、从交通来看

轨道交通（万科启城>鹏瑞颐璟府>盛荟城）  

万科启城，靠近长湖地铁口，出行是最方便的。

鹏瑞颐璟府目前规划有22号线和18号线观湖站，距离700米。盛荟城，距离最近的地铁站点羊台山东站约有2.6公里，地铁出行最不方便。

道路交通（盛荟城>万科启城>鹏瑞颐璟府）  

盛荟城地处大浪街道，靠近龙澜大道，后期连接福龙路、侨城东路北沿线，对于开车到南山上班的客户比较友好。

3.从区域定位看

万科启城>鹏瑞颐璟府>盛荟城

万科启城，靠近长湖地铁口，背靠华为新地块，购物有合正观澜汇天虹商场，上学在龙华第三外国语学区范围。

鹏瑞颐璟府所属的高新科技园，属于一个较新的片区，配套还需等待，不过周边企业总部云集，配套也会随之快速起来。

盛荟城所属的大浪街道片区面貌一般，周边农民房居多，后期靠旧改提升片区面貌，但是周期也会较长。

4、5字头新盘总结

三个楼盘各有优缺点，建议根据自己家庭的实际需求来选。

1、预算不高的话，盛荟城百来万首付，再加上开发商经常会有一些优惠政策，刚需上车是没问题的。

2、预算高点可以选择万科启城，它算是这三个5字头新盘中，配套较为完善的，现阶段居住氛围会好点。

3、偏向长期持有，等待发展前景的，可以选择鹏瑞颐璟府。

整个科技园片区面貌新、企业多，产业定位清晰（主以生物医药+智能制造），周边还有规划中的2条地铁线经过。而且均价低于周边二手价格1万多，保证了以后二手房出售价格的下限。

04.

菲菲楼市观点

看完龙华7个今年热门新盘介绍，你“心有所属”了吗？

从近期的楼市动作来看，接下来房地产还是以稳字当头，楼市大概率是不会再经历一场疯狂升值或贬值。

当然，想要购买新房的朋友，还是要根据自身需求和资金情况，谨慎选择合适的楼盘入手，毕竟买对是资产，买错就是负债了！

我是菲菲楼市高级咨询师王利，扎根地产13年，持有龙华、福田、前海黄金地段顶级豪宅，对当前深圳楼市动态及楼盘资讯十分熟悉，如果你对挑选龙华新盘有任何疑问，也欢迎扫描下方二维码，直接向我咨询。

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