深圳新经纪时代房产中介不得不知的十大基本原则

深圳新经纪时代房产中介

不得不知的十大基本原则

昨日，深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）发布了关于实施《深圳市二手房交易经纪服务指引（试行）》（以下简称“经纪服务指引（试行）”）的通知（查看详情点击文章左下角“阅读原文”），《经纪服务指引（试行）》明确了“单边代理”模式下的房地产经纪机构/人员在为消费者提供二手房交易服务中，应遵守十大基本服务原则，对维护消费者合法权益，提升房地产经纪服务质量有了明确指引性的规定。现对房地产经纪方服务十项基本原则解读如下：

01

提前告知原则

房地产经纪方在接受委托前，应当向委托人详细说明我市二手房网签规则。有条件的，应通过向委托人提供视频解说、告知流程声像图文资料等方式，确保该原则的实现。

新版网签系统上线时间较短，消费者对网签系统规则不熟悉，作为经纪方有义务提前告知委托人我市二手房网签规则，指引委托人合理运用新版网签系统，高效顺畅完成二手房交易，减少服务纠纷。

02

依次代理原则

卖方出售房屋最多可以委托三家合规房地产经纪机构代理。依据《深圳市二手房委托出售合同》在线签署生效时间顺序，最多不超过三家经纪机构依次代理卖方出售房屋，前一家委托失效的，后一家经纪机构方顺位代理。在《深圳市二手房委托出售合同》到期前，卖方决定续签委托合同的，该经纪方仍为第一顺位。

未通过我市房地产信息系统取得卖方有效委托的房地产经纪机构均无权网签《深圳市二手房买卖合同》。

买方委托不受依次代理原则约束。

依据《深圳市二手房委托出售合同》在线签署生效时间顺序，前一家委托失效的，后一家经纪机构方顺位代理（非为第一顺位经纪方的，委托合同尚未生效，自成为第一顺位经纪方开始起算有效期最多为60日）。委卖第一顺位经纪方享有协助卖方网签买卖合同绝对优先权。任何经纪机构或经纪人员不得绕开第一顺位经纪方，私下联系卖方洽商交易相关事宜，不得怂恿、胁迫、诱导卖方解除委托关系。

03

自愿委托与续期原则

卖方/买方有权自主选择房地产经纪机构与经纪人员代理二手房交易。委托合同到期，卖方/买方有权自主决定是否续签委托合同。

任何经纪机构或经纪人员不得胁迫、诱导卖方/买方委托。

在《深圳市二手房委托出售合同》到期前，卖方决定续签委托合同的（续期有效期最多为30日），该经纪方仍为第一顺位。

04

第一顺位绝对优先原则

坚决维护卖方委托第一顺位经纪方的绝对优先权。

任何经纪机构或经纪人员不得绕开第一顺位经纪方，私下联系卖方洽商交易相关事宜，不得怂恿、胁迫、诱导卖方解除委托关系。

针对经纪机构及经纪人员故意规避新版二手房交易网签规则的行为，依据《深圳市房地产中介协会自律专业委员会2021年第四次会议纪要》精神，在行业自律层面统一处分标准：首次存在上述行为的，暂停中介机构及从业人员星级5天；再次违反的，暂停机构星级15天，暂停人员星级30天。三次及以上出现同类行为的，暂停机构星级30天，暂停人员星级90天。该类违规行为一经查实，秘书处将直接予以处分及公告，行业自律处分后履禁不改的，报送主管部门依行政法规查处。

05

同业必合作原则

卖方经纪不得无故拒绝意向买方经纪看房、洽商等合作邀约。

卖方经纪不得绕开买方经纪，私下联系买方洽商交易相关事宜，不得怂恿、胁迫、诱导买方解除委托关系。

此原则与第四点“第一顺位绝对优先原则”互相制约，即第一顺位卖方经纪不得利用《深圳市二手房委托出售合同》的委托期选择“躺平”，卖方经纪配合意向买方经纪预约卖方看房、洽商事宜属于其应当尽到的职责，以“单边代理”的跨机构合作服务模式，经纪方“各为其主”，只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。

06

交易进度及时告知原则

卖方/买方经纪在受托服务期间，有义务及时告知委托人房产交易进度。

各服务环节完成后，该环节责任经纪方有义务及时主动告知对方经纪跟进后续服务。

经纪方作为受托人向委托人报告委托事务的处理情况是其应尽义务。在《经纪服务指引（试行）》稿中第三部分对二手房交易环节及各方权责进行了明确划分，指引经纪方在各具体交易关节中及时将交易事项和进度告知各自委托人。

07

各收各佣原则

卖方/买方经纪应当各自维护委托人权益，依据委托合同约定各收各佣。

确由卖方/买方经纪协商共识，在各收各佣的基础上合作分拆佣金的，建议按各50%比例拆佣。双方最终收取佣金总额不得超出双方网签委卖/委买合同所约定的佣金之和。

卖方/买方经纪一旦确定合作分佣，必须将该情况明确告知各自委托人，不得刻意隐瞒委托人牟取不正当利益，或与一方委托人串通，损害另一方利益。

为保障以上原则的实现，经纪方可将双方洽商约定的书面分佣协议上传至深圳市房地产中介协会系统，以兹见证。

卖方/买方经纪产生争议时，可以上传协会的分佣协议为主要依据，向协会自律专业委员会申请调解；自律专业委员会将按相应规则组织调解。

深房中协倡导经纪方各收各佣，如各经纪方在协商一致的基础上拆分佣金的，应将该情况明确告知各自委托人，必须以服务至上、维护委托人利益为宗旨，保质保量完成各项委托事项。

08

分佣不破服务原则

分佣协议仅为卖方/买方经纪合作服务、佣金分配的依据证明，经纪方应依各自委托合同约定的服务事项向卖方/买方负责。经纪方存在分佣争议的，在争议期间仍应严格按照委卖、委买合同约定事项，为各自委托人提供应有服务。任何经纪方均不能因分佣无法达成共识或交易期间的分佣争议，影响、阻碍消费者房地产交易的正常进行，不得拒绝服务或消极服务。

合作分佣系经纪方就服务费用各自协商拆分，并不对各自委托合同产生影响，经纪方仍应按照各自委托合同约定提供服务。如受托经纪存在拒绝服务或消极服务的，委托人有权向受托经纪机构主张更换经纪人。

09

谁服务谁负责原则

二手房经纪服务过程中发生纠纷的，依据本指引所列“二手房交易环节及各方权责”划分，应由相应纠纷环节的责任经纪方主导推动解决问题，化解纠纷；对方经纪方应秉持优先维护消费者合法权益原则协同解决，不得以任何理由推搪，拒不配合。

各环节责任经纪方已尽积极化解义务的，除因己方原因造成损失的，由故意或过失方依照合同约定或法律有关规定，承担相应经济、法律责任。

通过《经纪服务指引（试行）》稿第三部分“二手房交易环节及各方权责”厘清交易中房地产经纪各方的服务事项、权责，加码对消费者权益的保障，今后消费者可以凭本指引监督经纪方的服务。

10

经纪服务重大瑕疵可解除委托原则

出现以下情况，卖方/买方单方提出解除委托关系后，受托经纪方拒绝解除的，卖方/买方可向深圳市房地产中介协会申请出具《房地产经纪服务重大瑕疵意见书》，作为向人民法院、仲裁机构提交的专业意见：

（一）经纪方以“返佣”、“定金”、“诚意金”等不正当方式诱导、唆使消费者，或通过暴力、胁迫等手段迫使消费者签订委托合同，被查实的；

（二）经纪方因星级失效、失信、被列入行业黑名单等原因，导致无法正常履行房地产经纪服务合同义务的；

（三）经纪方被查实在本单委托中确实存在严重违法违规行为的。

通过新版二手房网签交易系统签署的《深圳市二手房委托出售合同》、《深圳市二手房委托购买合同》均具有法律效力，消费者应审慎阅读、理解相关条款后再行签署。上述合同一旦签字生效，即代表合同各方当事人须按协议约定享有相应权利并需履行相应义务。

深房中协建议消费者勿在新版二手房交易网签系统之外签订其他格式条款协议，包括但不限于经纪机构提供的《补充协议》、《佣金确认书》、《佣金支付承诺书》。

消费者自愿配合不良房地产经纪方绕开新版二手房交易网签系统，另行签订买卖合同及相关合同文件的，可能导致自行放弃通过房地产主管部门网签系统保障自身权益的机会，一旦与经纪方发生纠纷可能面临不利法律风险。

以做满足日益增长的对美好居住品质需求的服务者为目标，深圳市房地产经纪机构、经纪人员一定能在这场新经纪时代变局中大放异彩，我们拭目以待。