大嘴唐老鸭：深圳楼市底部已过，正在回暖中

深圳房价何时降到最低？

2021年深圳楼市经震荡下行，去年9月，我分析楼市在底部是改善置业好时机（十城参考价调控让房价下跌，是改善置业的好时机），2022年初分析——楼市将在3-6月回暖（大嘴唐老鸭：2022年楼市预测——犹抱琵琶半遮面），真实情况到底如何呢？采样深圳的真实成交数据，回顾楼市的发展走势及片区、楼盘情况。

目录

一、去年10月房价降幅达25%

二、各区房价分别达最低点

三、片区：宝安中心降幅达28%

四、货币宽松水漫深圳

五、楼市回暖买房怎么操作？

一、去年10月房价降幅达25%

深圳房价走势图

橙色曲线为单价，黄色曲线为总价。房价在去年5月开始下降，8月加速下降，在10月达到最低点，比1月下降了25%。10月经济会议后回升，1月又达到了次低点，比去年1月下降21%。在下降过程中，总价和单价基本同步。今年2月价格开始回升，3月、4月继续回升，价格比最低的10月份上升了18.5%，比去年1月的高点下降8%。

注意：这个涨跌幅度是房价愿意成交的价格，而不是单套房的价格涨跌幅，只是低单价的房子成交更多，各区的成交占比决定了全市均价。

分析各区情况会更加清楚。

二、各区房价分别达最低点

各区单价在去年9月至今年2月分别触底。

各区单价对比

图例：橙色阴影为全市均价，其他颜色如下。

【1】去年2月调控之后，3月出现了全市的价格低谷，4月回升。3月南山区、宝安区单价下降较大，4月份南山、宝安回升，福田5月回升。南山在7月，福田在5、6 、12月分别出现单价高点，是深圳湾、香蜜湖等豪宅区域成交占比增高的结果。

【2】去年10月全市均价达到本轮调整的绝对低点，10月份的中央会议楼市调控转向，楼市逐步走出低谷，成交量仍低迷处于底部过程。

【3】去年11月全市均价从低谷略有回升，南山、福田、宝安达到最低值，龙华罗湖回升。

【4】春节是传统淡季，出现了又一个低谷，南山达到又一低点。2月全市价格从低谷回升，福田、宝安、龙华下降，罗湖出现了局部高峰。3开始回暖，因为疫情原因，南山、宝安4月回暖遇阻，其他区域继续回暖。

各区成交的占比影响了深圳全市均价的波动，10月是绝对的底部。

各区成交采样占比

图例：橙色阴影为全市均价，各区占比颜色如下。

【1】3月出现的全市低均价，是由于龙岗区占比大幅上升，拉低了全市均价。4月份福田区占比又大幅拉升均价，让全市价格提高。

【2】10月的全市最低点，龙岗、罗湖占比较高，宝安福田占比下降，其他区域在合理范围。

【3】4月已经回暖，从西部开始，2、3、4月南山占比上升，3月宝安占比上升，4月福田占比上升。同时4月龙岗占比大幅下降，罗湖从2月开始持续下降，推动全市均价提高。

各行政区的低点在去年9月至今年2月分别出现，3月后南山、宝安、福田、龙华回暖，全市均价3月回升，南山、福田占比增加。

三、片区：宝安中心降幅达28%

片区研究中，我在历次报告中经常以宝安中心区为例进行研究，这并不是偏爱离这里，而是因为以下几个原因。

1、宝安中心紧邻前海自贸区核心片区，现在已经扩容到前海，是西部的热点片区之一。

2、宝安中心片区整体较新，建筑年代接近，没有特别老的房子。双证房产非常少，非常便于比较和研究。

3、宝安中心没有顶级X区房，受学区政策的影响最小。

4、研究对象排除了宝中的豪宅壹方中心玖誉和熙龙湾。

前海自贸区扩容图宝安中心

房价走势

图例：橙色为单价，黄色为总价

【1】宝安中心区房价在去年3月达到高峰，此后一路下降，今年2月达到最低点。3月高峰是由于高赠送的宏发领域成交单价17万引起的。

【2】今年2月宝中价格到最低，9.66万，比高峰的去年1月下降28%，原因是宝中价格相对较低的金成时代成交引起的。

【3】3月开始中回暖，到四月均价11.57万，比1月下降14%。

以上是片区整体价格，也就是片区有成交意愿的价格走势。那么单一楼盘价格如何呢？

【宝中的改善型楼盘走势】

新岸线价格走势

新岸线成交单价去年5月开始下降，现在比去年4月下降16%。

金泓凯旋城价格走势

凯旋城最低价格出现在今年3月，比去年3月下降了14%，4月价格回升，比去年3月低5%，但成交面积和总价下降。

宝安中心区的房价，改善型大户型下降15%左右，小户型下降超过20%。

宝安中心区经历20年的最高涨幅，出现了实质性回落，价格趋于合理区间，为选择这一紧邻前海自贸区核心区位置的楼盘出现了机会。

四、货币宽松水漫深圳

虽然因3-4月的疫情一度中断楼市的回暖步伐，但是随着全国楼市政策、货币政策的大力放松，楼市回暖是确定的。

楼市热度图

蓝色阴影为楼市热度指数（M2-GDP增长率-CPI），代表多余的货币量，会流入资产流入楼市。

深圳并未明确放松楼市，但是金融政策已经非常宽松，还记得我2016年预测的主题吗？去库存水漫深圳，无论深圳楼市调控是否放松，全国宽松的货币会通过各种渠道进入深圳楼市，所以深圳楼市的回暖已经非常确定。即使不放松也会像2017年一样，2016年10月及11月调控严格，2017年并未松动，但楼市还是回暖，同时片区出现分化。

2017年房价走势

2017年深圳楼市调控未放松，但是在2016年去库存的漫灌之下，货币还是流入到深圳楼市，房价从低点上升10%。

2017年统计局房价指数

价指数滞后于市场反应，2017年2月-2018年8月上升9%。

深圳楼市今年的回暖最差也会强于2017年，因为去年下降的足够多。所以楼市刚开始回暖，是最好的置业时机。

五、楼市回暖买房怎么操作？

1、楼市回暖房子怎么选？

不买房后悔，买房也后悔，因为买错了房子。买房的时机、位置、大小、户型等问题一直困扰置业者。大嘴唐老鸭和业内资深专家组成好房会，依据多年的准确分析和丰富的置业经验，组建金字塔形团队，为新老粉丝提供定制选房服务。

选房服务团队构架

通过核心分析、买房全流程服务和优质房源挖掘组成金字塔式的服务体系，让准确的分析直达最好的房源，让置业者买到适合自己的优置房产。

2、大水如何漫入深圳楼市？

参考价放松的传闻还未落地，但相信大家都知道各类贷款已经非常宽松，利息低至3.7%，货币之水正在输入楼市，我选择了可靠的贷款服务机构为大家提供服务。

房贷利息8折产品

1、新公司，马上贷款，年化低至3.7%，3年先息后本，无过桥续签

2、高额度产品，评估价9成可贷，年化4.1%，3年先息后本，无过桥续签。

3、长年限产品，10年，年息3.7%－3.95%，先息后本或按30年等额还款。

祝每个人都买到适合自己的房产。