同一户型，总价差了161万？以海德园为例，说说新房的选房攻略

上期预告说做个海德园选房攻略视频给大家，但后来发现做长了可能没人看，做短了又说不清，今天还是以公众号呈现给大家。

选房思路其他新房也可借鉴，希望对你有启发。

言归正传，海德园此次推出的195平，最高总价比最低高了161万；其他楼栋也类似，

最高-最低总价：

250平： 94万

161平:  125万

144平： 99万

 到底值不值得？

价值决定了价格？

这条经济学规律也许在很多领域成立，但在一手房市场售价上经常不成立。一不小心就会成为冤大头，或为锦上添花的东西付出太多银子。

一手房的定价是由开发商营销团队根据其对产品价值的理解、产品稀缺性的判断、当下市场行情、考核压力及销售策略等多方面因素综合影响确定的。经常价格与价值不完全匹配。

价格≠价值的呈现形式

1.房子的产品是由开发商设计部完成，而定价由营销团队及一些领导来确定，部门间信息的不对称或壁垒导致营销未必能吃透产品，在定价上会出现对产品价值高估或低估。

2.一味追求什么都好，为了锦上天花的东西付出过高的代价，

如开篇的，你会为楼层、视野多付出百万级的银子吗？其中又有多少是冤枉钱？

3. 一手房定价逻辑与二手市场价值的偏差，导致投入产出比不对等

如买一手楼最常见不同楼层价格不同，楼层越高房价越贵，但二手市场未必，只要不是太差，价格往往取决于供需、当下市场热度等。

一手买的贵不代表二手卖的的贵

新房选房逻辑

影响新房定价的因素有 户型、景观资源、朝向、是否安静、楼层、有无明显缺陷等。

有的是瑕疵，有的是致命伤。

当然越好越好，但什么都好，价格经常也很好。

仔细分析分析，还是能找到性价比不错的产品，这也是一手与二手的差异。

今天以海德园为例，说说新房怎么选？

昨天入围最低积分已出。买多大面积自然就选好了，所以今天我们对于户型选择及分析按下不表，说说同一面积段内怎么选。

海德园A区审核资料已截止了，系统显示数据如下:

i深圳登录2348人

注册系统2173人

提交资料1820人

最终终审通过1175人。

初步入围人数716。

最低入围分数53.5。

通过定价表可以看出开发商以下价值与定价逻辑：

相同面积段：

①楼层越高越贵

②南向景观资源，看公园自然景观价值＞小区景观

③同一栋，景观资源价值＞朝向

怎么选？

1.景观资源

看公园景观应该是这个项目最主打的价值之一

5栋位于最南侧，紧邻的是学校，高度又不高，视野最好，但受楼型影响，161㎡02户看公园景观视野会被03户遮挡，不如01户。

大面积的195、250㎡都是尽量的看公园景观，越靠近西侧价值越大

所以01户价值＞02户价值。

定价上也能体现，01户比02户贵个10~20万

考虑是豪宅，这个值得，推荐排序01>02

2.朝向

144㎡

也没啥好说的，只有一个朝向。

161㎡   

01户型为了视野更大化，掰了一个角，主空间朝向西南，但胜在景观视野无遮挡

02户景观弱于01，但胜在朝向为正南北

195㎡   

1栋位置要偏些，设计上采用了趋利避害价值最大化策略，将其掰了一个角度，牺牲一定朝向来获取更好的景观资源；2栋位置及朝向更优。

250㎡   

为了景观视野，楼栋掰了一个角，主空间朝向也不差。

3.综合景观及朝向，价值排序：

161㎡ ：01户＞02户，价格贵和十几万

250㎡ ：朝向相同，景观资源01户＞02户，01户公园景观视野更好，主卧应该能看到，02户型主卧难。但小区景观资源相同，在最核心的位置。价格上01比02贵个约30万

195㎡ ：195有两栋塔楼共4个梯腿。

从开发商设计及定价上，其策略大抵是1栋主打景观，2栋主打朝向与位置。

开发商的价值逻辑是同梯腿1栋与2栋价值不相伯仲。

价格上1栋01≈2栋01＞1栋02≈2栋02

但实际，存在一些价值与价格的偏差

1栋02户南向视野被B区遮挡，比较堵，主卧就别指望看公园了，还被牺牲了朝向；

2栋02户比1栋02户胜在位置和朝向，但视野自然相较同栋01弱点，主卧是看园区景观和被B区遮挡。

那么1栋01  vs 2栋02呢？

1栋01户型主卧大概视野

2栋02户型主卧大概视野

综述195户型，存在了价值与价格错配，高估了1栋。

推荐排序 ：2栋01＞2栋02＞1栋01＞1栋02

4.楼层选择

楼层越高越贵，这是行业的惯用定价原则，具体到海德园，开发商将其分成了三个价格区间：2~11层；13~25层；25层以上。每个区间段差异大致约50万。其背后的差异代表着视野与景观资源的差异。

144、161㎡两个面积段，只有不要过低（不小于10层），视野不被学校遮挡，米粒个人价值差异不大，综合来说，中间段的性价比最高。

195㎡，02户反正主要是小区景观，不太低就行，01户在乎看公园景观的最好不要低于8层，毕竟视野是要穿过幼儿园看景观，高楼层可看海，但价格高了不少，02不值，01比中区间段总价贵了50万左右，值不值土豪自行评判。

250㎡，本次只拿出了25层及以下的楼层，高楼层可能望到海景，尽量选高。

开篇说的161万的价差就发生在195的户型上。是朝向、楼层、视野景观差异的叠加。

怎么选上面已分析，可根据各自喜好取舍。

以上是对新房选筹的分析，供大家参考。

对于海德园这种网红盘，排名靠前有机会挑挑那是最好啦，如果没得选，买到也不错

对于普宅，价差虽没这么明显，一个因素也不会影响这么大，但还是有一些普世的选择逻辑，希望对你有启发。

注：图源网络，可能会存在偏差；分析仅为米粒个人观点，仅供参考