谁说深圳一路向西?

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深圳一路向西这六个字，已经成了板上钉钉的铁律，成了人人皆知的公理，比1+1=2还要理所当然。

所有人都在说：深圳一路向西，西部永远涨！

但是，这个世界还有两个定律：

1、如果某个经验被所有人熟知，并认定是铁律的时候，它就要发生变化了。

2、历史从来不会重演。

那么，深圳一路向西，西部永远涨真的是永恒不变的真理?

现在高位买在西部，买在大家认定的好片区好楼盘，几年之后，会不会出现2017年7万多买进红山，现在房价8万多的结局。

你真的敢那么笃定自己的选择吗?

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我想从几个角度去分析这个问题：

第一，中国经济的高增长周期已经过去了，这个应该都没有异议吧。

以后不要说GDP增速10个点，8个点，连保6都很困难，未来若干年，增速4-6应该是常态。

这个增长速度，意味着什么，意味着房地产这类大宗资产很难再有全国性的普涨和大涨了。

第二，深圳的高增长周期也过去了，深圳的高增长依托的是全国的高增长，全国的高增长没有了，深圳的高增长自然成了无源之水，无本之木。

过去40年，深圳的GDP增速惊人，1990-1999年，深圳GDP增速15-25%；2000-2009年，增速超过13%；2010-2017年，增速8-12%。

1990年，深圳GDP体量只有135.86亿，2017年达到22490亿，增长165倍。

从2018年开始，深圳GDP增速开始破8，并一路下滑。

2018年，深圳GDP24222亿，增速7.6%；

2019年，深圳GDP26927亿，增速6.7%;

2020年，深圳GDP27670亿，疫情原因增速3.1%。

2021年，深圳GDP30664亿，增速6.7%。

深圳经济增速明显呈下降趋势。

一是自身经济体量已经很大，高增长变得很困难。

二是全国经济增长乏力，深圳也难走出独立行情。

三是缺少新的产业增长点，老产业已不足以支撑经济的高速发展。

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第三，过去四十年，深圳每一个板块的崛起，靠的不仅是时代的机遇，更是产业的崛起。

罗湖，靠的是八十年代与香港的互通和商贸业的兴起。

福田，靠的是金融业的鼎盛。

南山，靠的是高科技和互联网的大爆发。

正是因为每十年出现一个超级产业，成功点燃科技树，闯出一条巨大的赛道，才先后成就了罗湖、福田和南山的奇迹。

大家都说一路向西一路向西，靠的就是对过去的认知和未来的预期。

在大家看来，既然福田成功取代了罗湖，南山又成功取代了福田，那未来十年，前海自贸区必然会取代科技园和后海，成为深圳下一个经济和科创中心，这个事情铁板钉钉一定会发生，

接着下一个预期是沙井和光明。

我们先不考虑沙井和光明，那太遥远了。

我只说前海自贸区拿什么成功，拿什么来超越福田中心区、后海和科技园，拿梦想吗?

金融产业的泡沫化，已导致福田中心区的写字楼空置率高启。

互联网产业进入了平台期，叠加去年的政策打压，行业衰退，到处裁员降薪、一片萧条。

高新产业只能说发展平稳，看不到太大的新增量。

新能源，芯片，半导体，高端质造，碳减排等产业，虽获国家大力扶持，但一直未取得实质性技术突破，产能和规模都不足以支撑一个庞大的新赛道。

当下还有哪个产业有足够的爆发力，能够和金融互联网的体量相提并论，去填满并支撑前海自贸区的快速发展?

如果没有，凭什么认定前海自贸区一定能后来居上，超越后海和科技园呢?

是靠注册的20万家皮包公司，现有进驻的中小企业，还是空置过半的前海写字楼?

当然还有一种可能性，就是前海自贸区把福中、后海和科技园最优质的企业和总部抢走大半。这个可能性微乎其微。

当年福田和南山的崛起，靠的是制造增量，而不是争抢存量，如果当年只靠抢存量，福田抢不过罗湖，南山也抢不过福田。

同样，如果没有巨大的增量，前海自贸区单靠抢存量，也抢不过福田和南山，除了产业的沉淀和固化，还有交通和配套，南山福田都远在前海之上。

看到这里，你还敢笃定深圳一路向西吗?

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如果深圳不能保持经济的高速增长，没有新产业和新赛道的强势崛起，经济中心会不会一直沉淀在南山和福田，不再移动了?

如果经济重心不能西移，那一路向西是不是成了口号?

口号如果一直空喊而不落地，两年三年可以，五年八年仍不落地，那西部提前预支的高房价还撑的住吗?即使不跌还能保证继续涨吗?

讲到这里你会发现，如果对事情进行深入剖析，所谓的全民共识其实不堪一击。

再翻回头去看深圳上两轮的上涨表现，我们会发现，第一轮的上涨看的是当下，给现有的配套打分，打分高就涨的多，打分低就涨的少。

第二轮的上涨看预期，预期越强，涨幅越猛，预期越弱，涨幅越差。

可以说第一轮主打自住属性，第二轮主打投资属性。

房子一旦变成彻底的投资品，泡沫就会产生。因为投资客愿意为预期花高价买单，而预期和落地往往有不小的差距，泡沫一定会在追涨过程中出现。

2019年、2020年，西部领涨，西部大涨，最后高点翻倍，靠的是共识和预期，是人们对前海自贸区成功的信心，可如果预期迟迟不落地，共识逐渐被打破呢?

这个问题没有准确的答案，但值得深思。