深圳楼市：倒挂渐去 慎做接盘侠

倒挂是深圳楼市特有现象，是指同一区域，同等条件下，新房价格低于二手房价格。在全国范围内看，通常情况下，因为新房没有折旧，价格按理是高于二手房价格的。由于种种原因，深圳出现倒挂现象，倒挂就意味着有套利空间。同等条件下，买家肯定会买便宜的新房，而不愿意选择贵的二手房，买入后等限售期满，就可以按二手房的高价格卖出，二者之间的差价，就是套利。

现在深圳楼市普宅基本上没有倒挂现象，只有部分区域豪宅盘有倒挂现象。在这里，我提出一个问题与大家思考，是不是倒挂的新盘，买了就能稳赚？再延伸一下，所谓的10万+豪宅，买了就一定有套利空间呢？如果是，就可以无脑买入，如果不是，问题就大了，买入就是接盘，亏大了。因为这种楼盘总价肯定是千万以上，乃至上亿。

这篇文章的实际意义就是，懂得不要随便打新，才是正确的策略。而不是，盲目去打新，尤其是被过分渲染的网红盘，避免做接盘侠，高位站岗。我年初有篇旧文《2022不是深圳楼市打新最佳时间点？更优策略是？》，观点就是除极个别盘外，其他打新都可以等等。

打新套利成功要有四个前提：1：买得便宜 ；2：能卖能变现；3：卖出的价格要高于买入价格。4：汇率稳定。人民币不能大幅贬值。我以目前比较火的前海某盘为例：单价据说是11-13万每平方。首先，我认为买的价格就不便宜；其次，买入后连交房办证一起算，起码四年卖不了；至于四年后，这个片区的房子还能不能卖出目前的二手房价格，不得而知。以目前的情况看，二手房价格有价无市，随着时间的推移，如果政策不变（松绑），二手房价格下跌是必然的。这就意味着套利空间减小，或者完全没有，甚至亏损。这三种结果出现的概率谁也判断不了，千万不要以现在的思维来看待打新，打新稳赚不赔的时代已经过去了。同理，其他高价盘也是一样，打新不一定是稳赚不赔，风险也是很大的。最后就是能卖出变现时，汇率不能有大幅贬值的情况，否则，卖出的钱与以前投入的钱，在购买同样商品交易的对价是一样的，也是白忙活。

深圳新房价格以稳为主，年涨幅不会超过5%。也就是说，今年打新的房，到四年后能卖时，房价涨幅累计不会超过25%。只要新房便宜价格在，二手房的价格就涨不上去。加之，现在二手房价格还在下跌趋势中，倒挂逐步缩小是必然的。远的不说，就说未来四年内，倒挂现象会减少，甚至消亡。

倒挂现象是不正常的现象，迟早会消亡。因为楼市的发展最终归于市场，导致这种现象发生的因素迟早会退出市场，市场正挂才是合理的，这是底层逻辑。

人无远虑，必有近忧！不要刻舟求剑，以过往的经验来看打新。以前楼市是牛市，市场上升时，二手房价格能涨，新房控价也便宜，打新妥妥的赚钱。现在情况完全不一样了，在倒挂现象出现重大变化时，再去盲目打新，接盘侠无疑。

这篇文章，重点不是打新问题，重点是楼盘倒挂问题。文中举例豪宅打新问题是为了更能说明倒挂问题。其实，某些区域的少数普宅也存在倒挂问题。因此，只要倒挂渐去，我们就要慎做接盘侠！