谢逸枫：8月70城房价筑底！房价呈现一线涨二三线跌市场格局

文/谢逸枫

9月16日，8月70城最新房价出炉。

按照国家统计部门的数据显示，继2022年7月后，8月70城房价跌幅继续扩大，呈现降温态势，释放房价筑底、探底周期拉长，房价持续下降的消极信号。

值得注意的是目前70城房价区域、城市、城市内部分化严重，因土地供应、供需关系、资源配置、人口、资金流动性的因素，房价呈现一线微涨，二三线下跌的市场格局。

8月70新建商品住宅房价环比下降0.26%（7月下降0.11%、6月下降0.1%、5月下降0.17%、4月下降0.2%）。8月同比下降1.79%（7月下降1.67%、6月下降1.3%、5月下降0.79%、4月下降0.8%）。

8月二手商品住宅房价环比下降0.33%(7月下降0.21%、6月下降0.21%、5月下降0.39%、4月下降0.4%），跌幅持平，且已连续12个月下跌。8月同比下降2.94%（7月下降3.01%、6月下降2.7%、4月下降2.23%）。

总体看，房价呈现跌幅扩大的趋势。新建商品住宅房价环比、同比跌幅扩大分别为0.15%、1.27%，二手商品住宅房价环比跌幅扩大0.12%，同比跌幅收窄0.7%，这种情况值得警惕。

4月70城新房房价，首次自2015年12月以来首次同比下跌，连续5个月下降，且跌幅扩大。政策面到市场面的传导不稳定，加上疫情、房企债务的延续影响，房价下行的压力持续存在，市场信心处于筑底、探底阶段。

一线城市作为中国楼市的风向标，房价调整最快。8月北上广深房价同比分别上涨5.8%、3.7%、0.3%、1.6%，意味着广州、深圳房价上涨幅度回落形势最为明显，未来政策放松会走在北京、上海前面。

8月北上广深房价环比分别上涨0.4%（7月0.5%）、上涨0.6%（7月0.5%）、下降0.2%（7月0.3%）、下降0.4%（7月下降0.2%），意味北京房价涨幅收窄，上海房价涨幅反弹，广州、深圳房价下降。

市场格局：一线涨幅回落，二三线跌幅扩大。

70城房价数据的变化，基本上印证笔者的判断，是正确的，符合市场预期的趋势。8月新房的房价环比跌幅扩大，上涨的城市数量减少，意味着房价没有见底，未全面回暖。

短期内，70城房价继续延续下降、分化的趋势，一线城市率先回暖上涨。可以负责任的讲，目前房价至今没有走出市场低谷的徘徊期，预计年内4季度才会逐渐走强。

按照1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月70城市的新房、二手房的房价环比走势看，基本可以排除未来短期之内房价出现报复性的反弹，也可以排除未来房价大跌的可能性。

值得注意的是8月房价一线涨幅回落，二三线跌幅扩大，表示二三四五线城市房价未出低谷，房价下降趋势未变，必须引起重事，避免下降过快。

数据证实：中国房价五个不变的规律。

其一是一线城市的房价，涨、跌最先开始。

其二是房价上涨容易，下跌更难。

其三是房价上涨周期，比下跌周期更长。

其四是房价上涨的幅度，比下降的幅度大几倍。

其五是政策决定房价走势，压时，跌，救时，涨。

8月广东：广州新房二手房价止涨下跌。

1月、2月广州新房房价连续两个月环比上涨之后，3月止涨下跌，4月止跌上涨0.1%，5月房价上涨0.5%、6月上涨0.3%，涨幅回落0.2%，7月上涨0.3%，8月下降0.2%。

广州新房的房价历经去年下半年8-12月“跌跌不休”后，2022年前四月涨跌不稳定。1月广州新房环比上涨0.5%，同比上涨4.5%。2月环比上涨0.6%，同比上涨4.2%。3月环比下降0.1%，同比涨3.0%。

4月环比上涨0.1%，同比上涨2.0%。5月环比上涨0.5%，同比上涨1.0%。6月环比上涨0.3%、同比上涨0.3%。7月环比上涨0.3%、同比上涨0.4%。8月环比下降0.2%、同比上涨0.3%

2022年1月广州二手房价环比下跌0.2%，2月环比上涨0.6%。3月环比上涨0.3%。4月环比上涨0.5%。5月环比上涨0.2%，同比上涨1.3%.

6月环比上涨0.5%，同比上涨1.2%，环比涨幅扩大。7月环比上涨0.1%，同比上涨0.6%。8月环比下降0.1%，同比0.0%，意味着广州一二手房价环比止涨下跌，同比涨幅收窄，停止上涨。

8月广东：深圳新房房价下跌。

4月深圳二手住宅销售价格在连降11个月后转为上涨，幅度为涨0.5%，已止跌上涨。5月环比上涨0.1%，涨幅收窄。深圳一手住宅房价环比在连涨两个月后，4月又转下跌，5月再次上涨、6月继续上涨。

1月深圳新房环比上涨0.5%，同比上涨3.5%。2月环比上涨0.4%，同比上涨3.8%。3月环比上涨0.8%，同比涨4.5%。4月环比下降0.1%，同比上涨3.9%。

5月环比上涨0.5%，同比上涨3.9%。6月环比上涨0.2%，同比上涨3.6%。7月环比下降0.2%，同比上涨3.0%。8月环比下降0.4%，同比上涨1.6%。

2022年1月深圳二手房价环比下跌0.5%、2月环比下降0.2%、3月环比下降0.3%、4月环比上涨0.5%、5月环比上涨0.1%，同比下降2.6%。6月环比下降0.1%，同比下降3.4%。

7月环比下降0.5%，同比下降3.5%。8月环比下降0.5%，同比下降3.6%。意味着深圳一二手房价环比连续多月下跌，一手房价同比涨幅收窄，二手房价同比跌幅扩大。

8月70城新房房价环比：跌幅扩大，下降趋势。

新房的房价环比延续下行放缓趋势，跌幅收窄。8月70城新建商品住宅价格指数环比下降0.26%，同比下降2.94%（7月下降0.11%，同比下降1.67%。6月下降0.1%，同比下降1.3%。

5月0.17%，同比下降0.79%。4月下降0.3%，同比下降0.11%。3月环比下降0.1%，同比上涨0.7%。2月环比下降0.13%，同比上涨1.2%。1月环比上涨0.01%，同比上涨1.7%。

房价环比已经连跌7个月。环比连续下跌7个月（去年9月-12月），呈现跌幅扩大趋势。7月70城新建商品住宅价格环比平均下降0.26%（7月下降0.11%），跌幅扩大0.15%。

一线微涨，涨幅为0.1%，7月0.3%、6月0.5%、5月0.35%，涨幅较上月回落0.2%。二线城市下降0.2%，止平下跌。三线城市下降0.4%，7月下降0.3%，跌幅扩大。

从房价环比下跌态势看，跌幅扩大，政策产生的市场效果不佳。房价环比在努力挣扎走出下跌通道，短期目前有难度，预计2023年一二季度有望转正。

8月70城新房房价环比：一线微涨，二三线跌幅扩大。

按照2022年8月新房商品住宅房价环比数据显示， 延续下降趋势、城市分化，涨跌分明。市场格局为一线微涨，二三线跌幅扩大。总体看一线城市房价率先上涨，市场率先复苏回暖。

1月一线城市新房商品住宅房价环比由2021年12月的下跌0.1%转为上涨0.6%。北、上、广和深分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。2月环比0.5%，比1月上涨0.6%，收窄0.1%。其中北、上、广和深分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。

3月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比2月回落0.2%。其中北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.8%，广州下降0.1%。4月环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1%。其中北、上、广和深分别上涨0.7%、0.0%、0.1%和下降0.1%。

5月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.35%，涨幅比上月扩大0.2%。其中北、上、广和深分别上涨0.4%、持平、0.5%、0.5%。6月环比上涨0.5%。

7月环比上涨0.27%，涨幅收窄0.23%。北上广深房价分别上涨0.5%、0.5%、上涨0.3%、下降0.2%。8月环比上涨0.1%，涨幅回落0.2%。北上广深房价环比分别上涨0.4%、上涨0.6%、下降0.2%、下降0.4%。

1月二线城市新房商品住宅房价环比由2021年12月的下跌0.3%转为上涨0.1%。2月上涨0.1%、3月0.1%、4月下降0.1%、5月下降0.1%、6月上涨0.06%、7月上涨0.03%、8月下降0.2%。

1月三线城市新建商品住宅房价环比下降0.2%、2月环比下降0.3%、3月环比下降0.2%、4月环比下降0.6%、5月下降0.3%，6月下降0.3%，7月下降0.3%、8月下降0.4%。

说明二三线城市房价处于下降通道，未走出低谷，房价依然是爬坡期。

8月70城房价同比：延续下降，跌幅扩大。

8月70座大中城市新建商品住房价格同比下降2.94%、7月下降1.67%、6月下降1.3%，5月下降0.79%，4月下降0.11%，3月上涨0.7%，2月上涨1.15%，1月上涨1.65%。8月跌幅扩大1.27%。

这是自2015年12月份以来（77个月后）连续5个月出现新房价格同比下跌态势。值得注意的是同比连续上涨77个月（6年半）之后，2022年4月房价同比首次止涨下跌，5月、6月、7月、8月连续下降，市场进入探底阶段。

因过去环比下跌拖累，同比出现连续5月下跌。基于去年的基数高与环比累计下降的因素，总体看房价正式确认拐点，进入探底阶段。说明新房房价降势未减，未到底部。

同比连续5个月下跌，表明市场总体弱，房价基本面出现恶化，需要警惕。特别是环比连续7个月下降，虽然部分政策在落实中，需要有发酵的过程，但要警惕房价跌幅继续扩大的现象。

房价上涨的城市减少，这一系列变化表明，政策成效不明显。目前房价拐点已至，预计接下来松绑调控的城市将会继续扩围，市场将会持续修复，已经2023年一二季有望转正增长。

8月70城房价同比：一线涨幅回落，二三线跌幅扩大。

按照2022年8月新房商品住宅房价同比数据显示， 延续下降趋势、城市分化，涨跌分明，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线涨，二三线跌，总体看一线城市涨幅回落。1月一线城市新建商品住宅房价同比上涨4.4%。

2月同比上涨4.4%，其中北上广深同比分别上涨5.5%、4.1%、4.2%和3.8%。3月同比上涨4.3%。其中北上广深同比分别上涨5.7%、4.1%、3.0%和4.5%。4月一线城市新建商品住宅价格同比上涨3.9%。其中北上广深同比分别上涨5.8%、3.8%、2.0%和3.9%。

5月一线城市新建商品住宅价格同比上涨3.5%。其中北上广深同比分别上涨5.9%、3.4%、1.0%和3.9%。6月一线城市新建商品住宅价格同比上涨3.3%。其中北上广深同比分别上涨4.5%、2.3%、1.2%和3.6%。

7月一线城市新建商品住宅价格同比上涨3.1%。其中北京、上海、深圳、广州的同比涨幅分别为5.5%、3.5%、3%、0.4%。8月一线城市新建商品住宅价格同比上涨2.8%，其中北上广深房价同比分别上涨5.8%、3.7%、0.3%、1.6%。

总体看一线城市房价保持上涨，但是同比涨幅回落，其中广州、深圳的房价回落最为明显。

1月二线城市新建商品住宅房价同比上涨2.5%，涨幅比上月回落0.3%。2月同比上涨2.1%，涨幅回落0.4%。3月同比上涨1.6%，涨幅回落0.5%。

4月同比上涨1.0%，涨幅回落0.6%。5月同比上涨0.3%，涨幅回落0.7%。6月同比下降0.2%。7月同比下降0.5%。8月同比下降1.0%，跌幅扩大0.5%。说明二线城市跌幅扩大。

1月三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅回落0.4%。2月同比由1月上涨0.5%转为下降0.1%。3月同比下降0.6%，降幅扩大0.5%。4月同比下降1.5%，降幅扩大0.9%。

5月同比下降2.2%，6月同比下降2.8%，7月同比下降3.2%，跌幅扩大0.4%。8月同比下降3.7%，跌幅扩大0.5%，说明三线城市房价非常寒冷，连续下降7个月。

8月70城房价城市数量：环比同比下跌城市增加

按照2022年8月新房商品住宅房价环比、同比，城市上涨数量、下跌个数的数据显示，70城房价总体仍然处于下跌的态势，新房的房价依然在探底，不少的城市房价下降的压力依然存在。

1月70城新房商品住宅房价环比下降的城市为39个，比2021年12月减少11个。同比下降的城市为20个，比2021年12月增加3个。2月环比下降的城市为40个。同比下降的城市为24个。

3月环比下跌城市38个，较上月减少2城。同比下降城市为29个。4月环比下降城市47个，较上月增加9个。同比下降城市为39个，较上月增加10个。5月环比下降城市43个，较上月减少4个。同比下降城市为46座，较上月增加7座。

6月环比下降城市38个，较上月减少5个。同比下降城市为48座，较上月增加2座。7月环比下降城市40个，较上月增加2个。同比下降城市为48座。8月环比下降城市50个，较上月增加10个。同比下降城市为49座，较上月增加1个。

新房环比领跌的10个城市分别是北海、武汉、湛江、重庆、兰州、泉州、呼和浩特、沈阳、济宁、桂林。北海以1.4%的环比跌幅位居第一。

1月70城新房商品住宅房价环比上涨的城市为28个，比2021年12月增加13个。同比上涨的城市为50个，比2021年12月减少3个。2月环比上涨的城市为27个，同比上涨的城市为46个。

3月环比上涨为29个，较上月增加2城。同比上涨城市为40个，比上月减少6个。4月环比上涨为18个，较上月减少11城。同比上涨城市为30个，比上月减少10个。5月环比上涨为25个，较上月增加7城。同比上涨城市为23个，较上月减少7座。

6月环比上涨为31个，较上月增加6城。同比上涨城市为21个，较上月减少2座。7月环比上涨为30个，较上月减少1城。同比上涨城市为22个，较上月增加1座。8月环比上涨为19个，较上月减少11城。同比上涨城市为21个，较上月减少1城。

环比看，8月上海涨幅0.6％领跑，北京、南京、杭州、成都、银川、无锡涨幅0.4％。可以看到，无论是新房，价格下跌的城市数量都在增加。同比还是环比，下跌城市数量都占70个被纳入统计城市的一大半。

1月环比持平的城市为3个，比2021年12月减少2个。2月环比持平的城市为3个。3月环比持平城市3个，4月持平城市5个。与2月、3月一致，4月同比持平城市为1个。

5月环比持平的2座，较上月减少3座，同比持平的城市1座。6月环比持平的1座，同比持平的城市1座。7月环比持平的0座，同比持平的城市0座。8月环比持平的1座，同比持平的城市0座。

8月70城二手房价环比：房价下跌，跌幅扩大。

二手房环比下降趋势减速，由于去年基数高的原因，环比跌幅扩大，总体看房价下降压力大。二手房的房价环比下降，说明未触市场的底部，跌幅扩大，说明二手市场总体处于下降通道，非常寒冷。

8月二手商品住宅房价环比下降0.33%、7月下降0.21%、6月下降0.21%、5月下降0.39%、4月下降0.4%、3月下降0.2%、2月0.3%、1月下降0.3%，跌幅扩大0.12%，且已连续12个月下跌。

说明环比涨幅在低谷进行挣扎，但要反弹确实有阻力。

8月70城二手房价环比：一线持平，二三线跌。

按照2022年8月二手住宅房价环比数据显示，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线涨，二三线跌，总体看一线城市进入见底回升的趋势，二三线城市未触市场底部。

1月一线城市二手住宅环比上涨0.1%，2月一线城市二手住宅环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4%，其中北上海广分别上涨0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。

3月一线城市二手住宅环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1%。其中北上广分别上涨1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。4月二手住宅销售价格环比上涨0.4%。其中北上广深分别上涨0.6%、0.0%和0.5%、0.5%。

5月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。其中北京、上海和广州、深圳分别下降0.1%、0.0%和0.2%、0.1%。6月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%。其中北上广深分别上涨0.5%、0.2%和0.5%、下降1%。

7月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%。其中北上广深分别上涨0.2%、0.8%和0.1%、下降5%。8月一线城市二手住宅销售价格环比持平。其中北上广深分别上涨0.2%、0.6%和下降0.1%、下降5%。

1月二线城市二手住宅环比下降0.2%，降幅收窄0.1%。2月环比下降0.3%，降幅扩大0.1%。3月环比下降0.1%，降幅收窄0.2%。4月环比下降0.3%，降幅扩大0.2%。5月环比下降0.3%。

6月由上月下降转为上涨0.1%。7月二手房价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1%。8月二手房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1%。

1月三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月均收窄0.1%。2月下降1%，降幅比上月扩大0.6%。3月环比下降0.3%，降幅比上月均收窄0.1%。4月环比下降0.3%。

5月环比下降0.5%，降幅扩大0.2%。6月二手住宅销售价格环比下降0.3%，收窄0.2%。7月三线城市下降0.3%，跌幅持平。8月三线城市下降0.5%，跌幅扩大0.2%。

8月70城二手房价同比：房价延续下跌趋势，跌幅收窄。

8月二手商品住宅房价同比下降2.94%、7月下降3.01%、6月下降2.7%、5月下降2.23%，4月同比下降1.56%、3月同比下降0.9%、2月下降0.3%，1月上涨0.3%，同比房价连续7个月下降，跌幅扩大。

同比下跌的跌幅收窄，比7月收窄0.7%。同比涨幅受此前环比下跌影响，还有进一步收窄，意味着同比房价继续探底、筑底。总结来看，房价指数偏冷，要防范后续继续降温的风险。因此，楼市政策需要更进一步的宽松。

8月70城二手房价同比：一线涨幅回落，二三线跌幅扩大。

按照2022年8月二手住宅房价同比数据显示， 延续下降趋势、城市分化，涨跌分明，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线涨，二三线跌，总体看一线城市房价率先上涨，市场率先复苏回暖。

1月一线城市二手住宅同比上涨4.1%，涨幅比上月回落1.2%。2月同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.6%。3月同比上涨2.8%，涨幅比上月回落0.7%。4月一线城市二手住宅销售价格同上涨2.4%，涨幅比上月回落0.4%。

5月同比上涨1.7%，涨幅比上月回落0.7%。其中北上广分别上涨5.3%、3.0%和1.3%，深圳下降2.6%。6月同比上涨1.1%，涨幅比上月回落0.6%。其中北上广分别上涨4.5%、2.3%和1.2%，其中深圳下降3.4%，5月下降2.6%，跌幅扩大。

7月同比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.5%。其中北京、上海、广州、深圳同比涨幅分别为4.1%、2.4%、0.6%、下降3.5%。8月同比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.1%。其中北京、上海、广州、深圳同比涨幅分别为3.9%、2.8%、0.0%、下降3.6%。

1月二线城市二手住宅房价同比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.5%。2月同比0.3%，涨幅比上月回落0.7%。3月同比由上月上涨0.3%转为下降0.2%。4月同比下降1.0%。

5月同比下降1.7%，降幅比上月扩大0.7%。6月同比下降2.1%。7月同比下降2.5%，降幅比上月扩大0.4%。8月同比下降2.8%，降幅比上月扩大0.3%。

1月三线二手住宅同比由上月持平转为下降0.7%。2月同比下降1.3%。3月同比下降1.9%。4月同比下降2.5%。5月同比下降3.2%。6月同比下降3.7%。

7月同比下降3.9%，降幅比上月扩大0.2%。8月同比下降4.2%，降幅比上月扩大0.3%。进一步说明二手房下行的压力较大。说明一线城市已经脱离下跌的趋势，二三线城市处于恢复期。

8月70城房价城市数量：下跌城市数量增加

按照新房的房价同比数据、房价上涨城市的个数来看，8月70城房价总体仍然处于下跌的态势，但已经到了底部的迹象。随着货币、信贷、房贷、税收、购房等政策的调整，建议在率先上涨、平稳的一二线典型的城市，自住需求可以考虑买房了。

2022年8月城二手住宅房价环比、同比城市上涨数量、下跌个数的数据显示，70城二手房价总体仍然处于下行的趋势，二手房的房价未达到市场的底部。因此，房价探底、徘徊期未结束，下降的周期已经拉长。

1月70城二手住宅房价环比下降的城市为55个，比2021年12月减少8个，同比下降城市为30个，比2021年12月增加4个。2月70环比下降的城市为57个，同比下降城市为39个。

3月70环比下降的城市为45个，比上月减少12个，同比下降城市为47个。4月70城二手住宅房价环比下降的城市为50个，比上月增加5个，同比下降城市为56个，增加9个。

5月70城二手住宅房价环比下降的城市为53个，比上月减少3个，同比下降城市为57个，增加1个。6月70城二手住宅房价环比下降的城市为48个，比上月减少5个，同比下降城市为57个。

7月城70二手住宅房价环比下降的城市为51个，比上月增加3个，同比下降城市为61个，比6月增加4个。8月城70二手住宅房价环比下降的城市为56个，比上月增加5个，同比下降城市为61个，与7月持平。

1月70城二手住宅房价环比上涨的城市为10个，比2021年12月增加4个，同比上涨的城市为39个，比2021年12月减少24个。2月70环比上涨的城市为10个，同比上涨的城市为31个。

3月70城二手住宅房价环比上涨的城市为21个，较上月增加11个，同比上涨的城市为21个。4月环比上涨的城市为16个，较上月减少5个，同比上涨的城市为13个，比上月减少8个。

5月70城二手住宅房价环比上涨的城市为15个，较上月减少1个，同比上涨的城市为12个。6月环比上涨的城市为21个，较上月增加6个，同比上涨的城市为12个。

7月环比上涨城市有19个，比7月减少2个，同比上涨的城市为4个。8月环比上涨城市有13个，比7月减少6个，同比上涨的城市为7个，增加3个。

1月70城二手住宅房价环比持平的城市为5个，2月环比持平的城市为3个，3月持平城市4个，同比持平2个。4月持平城市4个，同比持平0个。

5月持平城市2个，同比持平1个。6月持平城市1个，同比持平1个。7月环比持平城市0个，同比持平5个。8月环比持平城市1个，同比持平2个。