西丽枢纽，对深圳有多重要？

深圳进入了轨道时代，从2021年深圳实施十四五规划以来，大家可以明确地感觉到。高铁、城轨、地铁，这三种轨道交通将把深圳各片区，把深圳与东莞、惠州、中山、珠海等紧紧拥抱在一起，从而实现深圳变大的战略意图。这也是为了深圳城市化的游戏还能玩下去，并且玩得更好的必由之路。

只有看懂了深圳的大交通体系建设，是能明白城市发展的核心所在。就像宝安机场在深圳城市西进的作用那样，在轨道时代的深圳新爆点，是西丽高铁枢纽及及高铁新城。

01.  

西丽枢纽的厉害在于，不只是高铁站

在深圳铁路枢纽总图规划（2016-2030）中，搞了个“三主四辅”。但“三主”之中，一个老化了，一个在边缘区，只有西丽是在核心区的新枢纽。而且，西丽枢纽作为最新的设计，它是中国内地第一个真正意义上的站城融合模式。

西丽高铁枢纽13台25线，多过深圳北站的10台20股线，日均客流量将超过130万人次。

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我们到每个城市旅行、出差，都会发现一个现象，每个城市的火车站都很热闹，位置也很好，但却都不是顶级城市中心。原因很简单，火车站人流虽大但太杂，火车站的规划设计基本上只是为接送旅客服务的，到达是为了离开，无法形成良好的商业和休闲氛围。

到了高铁时代，同样如此，而且高铁位置一般都较偏远，更有甚者，高铁站因体量极其巨大，如果不是下沉或与周边城市一体化设计，就会出现一个大型建筑加多条高架线路组成的立体交通区，妨碍了周边区域的商业氛围、非旅客人群的聚集、往来。龙华的深圳北站就是这样，以庞大的体量影响了周边应有的逻辑关系。所以，北站虽然规划为总部商务区，但要实现这个功能却是有致命伤的。

西丽高铁枢纽或许吸取了这个教训，它效仿的对象香港西九龙枢纽，在地上地下共打造七个层次的立体空间，为香港创造了相当可观的社会效益和经济效益，甚至已经有替代中环之势。金融巨头摩根士丹利，就把办公室搬了过去。

西丽枢纽是中国内地首个做到高度站城融合、路地深度合作的特大型综合交通枢纽，它是世界上唯一一个在科技片区里的高铁枢纽。

西丽枢纽效果图，南侧即为深圳高新区北区

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西丽综合交通枢纽方案——“共赢的纽带”设计概念方案，为我们描绘了一幅美好的场：“高铁入城，曾经是每个长途旅客的梦想；如今，西丽枢纽把梦想映照进现实。”

它首次提出了“站、城、人、自然融合”的TOD4.0这一概念。它将车站都隐于地下，消除了它只是一个车站的固有形象。

西丽枢纽将实现站、城、人、自然的融合

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西丽枢纽不仅是一个高铁站，它是一个超级公园。为了消除铁路轨道及高铁站房对城市的割裂，西丽枢纽规划打造了一片连接站房及两侧城市的“丝带公园”，与前海的水系，大沙河的绿植一起，形成一条围绕深圳城市的绿色之环。

西丽枢纽的公园化效果图

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西丽枢纽将有一定体量的商业文化设施

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深圳如此重视西丽高铁枢纽，还在于它对深圳王牌产业的作用。

高铁能够提升产业的聚集度，对于很多跨区域交流的公司来说，往往会将公司地址选在高铁站附近。而西丽高铁站，旁边有留仙洞总部基地，东北方向有大学城，南边有深圳科技园、高新区，它将大大提升深圳高科技企业人员出行的效率。这个作用是龙华深圳北站无法起到的。

西丽枢纽与深圳北站周边高科技企业分布热力图

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高铁新城与留仙洞总部基地紧密相连，未来，西丽高铁新城片区规划居住工作人口约8.5万人至10万人，地区的开发总量在360万平方米左右。

留仙洞总部基地聚集了大疆等深圳新一代上市公司

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02. 

重构深圳片区的发展逻辑

西丽高铁枢纽建成后，将对深圳特别是南山区产生巨大影响：

1.重构南山北区。南山区面积不小，187平方公里，是福田区的两倍多，但南北发展很不平衡。在南山十四五规划中，南山分为南中北三区，南部和中部特别是蛇口、深圳湾片区在过去得到充分发展，但北部虽然规划了西丽科教城，但在城市硬件建设，企业聚集程度等方面，比较落后。很多南山的工作岗位外溢，都优先选择宝安而不是西丽。西丽高铁枢纽扮演了北区发动机的角色，它不但服务全深圳，也能激活整个南山北区。

西丽高铁新城是南山北部组团重要组成部分

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2.前海西丽组建联合体。深圳在西部建超级交通枢纽，最开始扩建西丽站并不是首选，而是位于前海的深圳西站。但作为超大枢纽，西丽站恰好呈东西线路走向，北边离塘朗山不远，也为其提供了修建动车所的硬条件，最终西丽站脱颖而出，成为前海的交通基地。这就让西丽和前海产生了一体化的可能。深圳地铁五期规划已经表明了这一点，15号环线就是把西丽枢纽和前海连接起来。未来重要的深珠跨海通道，也是从西丽出发，经前海通往珠江对岸的。

3.打通了深圳最重要的科技中轴。作为一个集高铁、国铁、轨道交通和城市快线为一体的超级枢纽，西丽高铁站将串联西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、高新园、后海总部基地等重点片区，形成了南山的一条最耀眼的南北中轴线。

西丽枢纽位于南山科技中轴的中心

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此外，今后的西丽将上演一部全新“双城记”，一个是科技资源最集中的大学城，一个是走向站城一体化时代的高铁新城，一动一静两大护法，谁也不敢说西丽还是过去那个默默无闻的老大哥了。

03. 

重构深圳与周边城市的关系

深圳在变大，不但通过都市圈融合东莞、惠州，也将通过大桥纳入中山、珠海。而西丽站的4条高铁和2条城际铁路，将在深圳与周边城市关系中起到重要作用。按照官方说法，西丽枢纽承担的功能还包括“沿海高铁动车通过作业，兼顾办理部分深惠、深珠城际动车作业。”这意味着，西丽枢纽是深圳到赣州、茂名、惠州、珠海四个方向的超级枢纽。

西丽枢纽位于南山科技中轴的中心

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04. 

高铁新城2公里圈的

城市运动

深圳最大的高铁站+西丽及南山科技区连为一体，这是深圳从未有过的城市现象，在这种叠加效应下，高铁新城附近的楼市能否走出不同寻常的行情？

目前西丽高铁新城只有一个公寓创智公馆在售，两个住宅丹华公馆和玖裕茗院因为配套宿舍性质，总让人对它们的期待稍稍打了个折扣。二手房楼龄比较新的项目就是西丽标杆项目之一万科云城，其余基本上都是老旧小区。

新盘戏不大，后市主要看旧改。西丽高铁新城周边的旧改近年来备受关注。南山区目前最大的棚改项目——龙辉花园、龙联花园棚户区改造搬迁安置补偿签约去年就已经启动，这是西丽高铁新城延展配套工程。体量大的松坪村旧改，被多个房企盯住。负债累累、岌岌可危的东部地产，因在松坪山有不少厂房等物业，引来多家重组方。

在西丽高铁新城南部，还有一个高新区北区升级在即，升级完成后将释放350万平方米扩容空间，形成一个多元化科创中心。

可以说，高铁新城传递到楼市效应，才刚刚开始。难度颇大的新城旧改，想必随着西丽高铁枢纽的建设，有望破局。

西丽高铁新城楼盘及房价

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