华润置地再造城市级撼世综合体约220万㎡未来城，即将入市

一个老生常谈的话题，在市场相对沉寂之际，购房者该如何置业？

很多人会把李超人的地段论视为制胜法宝，可在市场分化之际，并非都奏效。

一方面，面对复杂的市场环境，房地产行业历经深度调整，大批房企经营状况不理想，不少房企甚至陷入困境。

但以华润置地为代表的央企稳中精进，中期业绩呈现了强韧的销售业绩和盈利水平。不仅完成半年既定目标，1-6月中国房地产销售额榜单排名第5，“三道红线”也保持绿档。

另一方面，行业寒气逼人，市场传导致整体观望情绪浓厚。同时新盘入市情况冷热不均，一些项目仍受热烈追捧。

当前房贷利率下调、信贷支持力度加大等积极信号涌现，不少观望者认为已到了合适入手好项目的时机，分化趋势被进一步加深验证。

因此，分化也意味着机遇。市场在分化，价值也在分化。地段类似，产品力不同，结局千差万别。

那么，在这样的行情环境下，不仅需要恪守基本的置业逻辑选择“好项目”，更应该坚定比选难以复制的“优质稀缺项目”。

老牛认为，将于近期首发入市的建面约220万㎡“超级综合体”——华润置地旗下未来城，具备“优质”及“稀缺”属性，还有令其他项目难以匹及的“未来”高度。

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1.优质在哪？

华润置地是家喻户晓的品牌，大本营就在深圳，为深圳贡献了一批又一批具有代表性的旗舰级综合体、大型城市更新、地标级场馆等，丰富着深圳人的都市生活。

可以说，“优质”是刻在华润置地旗下项目的DNA。在未来城项目上，将被赋予品牌发展商的优质烙印：

品牌影响力。毫无疑问，今年是房地产行业重要的转折点，但华润置地以稳健的成绩，向市场展示了值得信赖的品牌积淀和非凡实力。

华润置地是《财富》“世界500强”华润（集团）旗下负责城市建设运营的业务单元，行业领先的城市投资开发运营商。

截止至2021年底，其业务布局境内外84个城市，总资产近万亿元，土储面积约7000万㎡。实力雄厚，影响力深远。

产品锻造力。华润置地以全周期的片区统筹和城市运营能力，创造了令深圳人惊喜的万象系商业、后海春笋地标、深圳湾体育场、大冲华润城等项目。

这些项目在设计、品质、运营等方面，都体现了过人的产品锻造力，很好地诠释了“有华润，多美好”这么一句简单，却需付出很多的口号。

区域革新力。早在2004年深圳宣告达到100%城镇化，城市发展扩张速度极快，城市资源配套进展速度跟不上人口承载的速度。

传统资源的核心地区隐藏着大量的“老钱”，习惯低调务实的作风。这批富裕群体不愿意远离稳定的圈层，对居住升级的需求却极为旺盛。

同时，罗湖一直缺乏真正能“打”的综合项目，城市“新贵”的选择面相对有限，致使罗湖市场在一般认知上比较弱势。

而未来城的诞生，给到了市场选择的机会。

可以预见，未来城将作为扛鼎之作，像华润城重塑科技园、华润深圳湾蝶变后海一样，重新焕发新罗湖。

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选址创造力。华润置地项目出色，也离不开对项目地段的精准研判，具有制造好地段的创造能力。

未来城位于深圳双中心之一的福田-罗湖核心区位，紧邻众多罗湖政府服务机构，并占据深南总部经济主廊道及国际消费服务核心枢纽。

在深圳“双区轮动”及香港“北部都会区”等多重战略规划引导下，该片区将有更大的发挥平台。

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项目正南方位直面深南大道（深南东路段），作为深圳东西发展主轴上的“黄金大道”，沿路两侧经济、产业高度聚集，凝聚总部经济、金融业、现代服务业等产业。

也主要承载罗湖80+持牌金融机构、约4万亿金融总资产，致使罗湖金融总资产占全市约1/3。

同时，深南大道串联起湖贝-蔡屋围两大统筹片区，以点带面，呈现出组团式的开发态势，共同助推罗湖在城建、配套、产业等全领域的升级蝶变。

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2.稀缺在哪？

未来城是是华润置地综合体迭代的3.0新作，也是深圳新一代的城市旧改典范。上一代的华润城，用实际市场表现，充分证明核心商圈地标级综合体的巨大价值潜力。

项目投资约700亿，是华润城两倍之多，结合罗湖国际消费中心的标杆定位，将刷新罗湖新中心的想象空间。还可同时满足罗湖构筑新城区之际，对稀缺地标的盼望。

城市级全维配套。项目规划总建面约220万㎡，是集总部商务地标、百万产业集群、湾区文化名片、政府公共配套、大型市级商业、都市品质居所等，荟萃“文商旅居产”多元业态的综合体。

其中，商务办公约71万㎡，产业空间约120万㎡，商业约49万㎡、住宅（含保障房）约57万㎡、商务公寓约21万㎡、文化配套约4万㎡（规划建设大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆等）。

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城市级综合地标。此外，未来城不惜放弃更大的经济效益，培育及保留500余年的湖贝古村，延续深圳人文记忆。

并且缔造湾区未来塔、古村未来塔相互呼应，重塑深圳新名片和城市精神。还将配建约7万㎡泛湖贝公园，令建筑、自然、文化等生活场景有效缝合起来。

无论是从体量，业态丰富程度，还是从社区体验，居家氛围而言，都与众不同。

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3. 未来在哪？

如果说同样是优质及稀缺的综合体，大冲华润城是糅合新建居住、写字楼、商业于一体的初代佳作。

那么，未来城则是荟萃“文商旅居产”，并将片区商业、交通等城市功能全盘考虑，与片区发展高度耦合的迭代新作。

其中，全业态大体量的商业规划和多层次强链接的交通基盘，是构筑未来城区别于其他综合体的两大“护城河”。

这是深圳综合体建设史绝无仅有的先例，恐怕也令后起之秀难以企及，正是未来城敢叫板“未来”的底气。

全业态大体量的商业规划

未来城的商业，规划建面约49万㎡，整体规模比两个南山万象天地还大，是深圳在建综合体中单体面积最大的商业物业之一。

并且，商业形态更加丰富多元，整体规划为“街、坊、谷、巷”四大空间形态，形成集“街区商业+集中商业+独栋商业+地下商业+文化IP”于一体的潮流体验中心，塑造深圳稀缺的“文商旅”强联系目的地。

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据说会对标泰国iconsiam、韩国乐天世界购物中心等世界知名商业体，尤其借鉴他们的强文旅属性，汇集世界艺术和文化产品、公共活动空间、娱乐项目、品质餐厅、精品潮奢品牌等。

在融合文化方面，不仅将新建约4万㎡文化设施，还将活化500余年历史的湖贝古村，致力于打造城市文化名片与人文艺术中心，展现深圳独具代表性的文化交流之地。

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华润置地是中国商业地产先行者，在深圳，运营管理着全市唯二的重奢级购物中心，即深圳罗湖万象城和深圳湾万象城；创新打造的万象天地，迅速成长为深圳的潮流圣地及外地人来深旅游的打卡点。

未来城的商业同样令人期待，势必会创造又一个商业旗舰。并联手深圳罗湖万象城、东门老街等商业场所，营造横亘深南大道约1.4公里的市级大商圈，助推罗湖国际消费中心城市核心区的建设形成。

其中，未来城在B2层仅一个地铁站便可衔接罗湖万象城，联袂打造成约70万㎡的华润置地组团型巨无霸商业体。

罗湖万象城定位为南中国商业旗舰，重奢大牌云集，其三期即将在年底前开业，整体体量将拓展到21万㎡。

一旦和未来城连通，在体量上和业务丰富度上，都将超过深圳湾万象城+万象天地，可以满足深圳人及未来城业主对商业的新想象。

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多层次强链接的交通基盘

作为建面约220万㎡巨型综合体，地处城市繁华地段的未来城，如果仅仅拆旧建新、体量堆积。那么，就愧对了项目名的“未来”二字。

未来城据守深港口岸经济带，融汇罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸优势，由深南东路、东门中路、文锦中路等城市主干道围合而成。

同时地铁2/8号线湖贝站、3号线晒布站、5号线东门路站（建设中）、9号线文锦站、25号线（规划中）等多条线路及站点环绕周边。

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尽管未来城现状交通已相对出色，但一般而言，大型综合体对片区造成的交通压力将随着容积率的大幅提升而陡增，并将随着各业态人流的注入而带来难以弥补的堵点。

因此，未来城在设计伊始，充分吸取了大冲华润城等大城综合体在交通规划上的缺憾。

通过对标伦敦国王十字街、纽约哈德逊广场等世界TOD范本，统筹未来城及周边道路交通、轨道交通，整合城市空间资源，打造集轨道交通、地下环路、公交接驳、大型停车场等功能于一体的TOD大城和“地下城”。

这座费尽心思的“地下城”，共有5层，通过整合项目整体交通基盘，达成更好的转换体验。其中：

B4/B5最底两层均为停车场，激活项目逾万个车位，满足项目全业态的停车需求；

B1/B2两层规划共计约18万㎡商业，B2层连接地铁线路的同时，将原本孤立的几条线路站点串联交互起来；

B3层是最令人惊叹的，将于此构建地下市政环路，实现到发、过境和公交车辆分流，解决大型综合体项目对片区通行的瓶颈问题，保障项目业主良好的归家出行体验。

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4.首发将至

即将迎来的未来城首发之作，位于A4地块，总建面约27.4万㎡，含住宅、公寓、商业及约2万㎡小独栋办公等多维业态。

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率先推出建面约91-181㎡瑧品住宅、建面约36-65㎡商务公寓，坐享大城综合体全面配套，又具备相对闹中取静的居住环境。

住宅产品面积段可以满足不同家庭结构及不同年龄层的居住需求，业主可以通过全域联通的综合体规划，享受未来城全维度生活方式。

公寓产品比较罕至，通燃气、带阳台，且70年产权。作为多元化用途产品，可满足周边交通便利、人流汇聚的要素需求，首批次入市或有先发优势，价值可期。

总的来说，未来城首发之作是秉持华润置地“润系”基调，遵循华润置地“毫厘工程标准”精工理念的罗湖新高端居所。屋内均采用国内外优质精装品牌、健康无味环保材料等装修标准交付。

未来城首发产品计划于近期入市，作为大城项目的首批入市产品，将从自身“超燃”规划逐步兑现，及片区整体蜕变发展中，获得可观的发展红利，值得期待。

（内容完）

备注：规划信息均来源于开发商提供，仅作展示参考，交付以审批文件和签订合同为准。

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