【9月楼市小结】新房交易量创年内新高，二手房却只能干瞪眼？

新房交易量创年内新高，

二手房却只能干瞪眼？

9月深圳楼市小结

在万众瞩目下，深圳楼市还是抓住了“金九”的尾巴，但这仅限于新房市场，二手房市场依然噤若寒蝉，根据深房中协收集的数据统计，9月全市二手房录得【本文录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数】2,129套，环比增长率为－13.0%。

01

新房住宅成交量创年内最高值，

二手房市场仍处艰难修复阶段

（1）

集中供应以及热点楼盘的热销

带动了新房市场

据统计，9月份全市新房住宅共成交3,614套，同比增长8.1%，环比则大幅增长38.1%，创下今年以来单月成交量最高值。究其原因，9月份深圳新房供应量明显增加，共计有20个住宅项目取得预售许可证，共计向市场推出11054套新房住宅，市场供应充足，加之9月中旬，市场氛围受南山、光明部分热点项目的“热销”以及不少新盘项目实打实折扣力度的影响，新房市场的需求逐渐活跃起来。

（2）

冰火两重天，二手房市场连续

四个月呈下滑态势

虽然在8月央行年内第三次宣布下调房贷利率，但这一利好举措，并未能顺利传导至二手房市场，究其原因，一方面9月受深圳疫情的反弹影响，相较于新房项目集中在光明、坪山、龙岗等疫情平稳区域，二手房市场主要集中在原关内等疫情防控较严峻的区域，中介机构无法正常开展带看工作；另一方面，由于新房项目与二手房的价格倒挂现象依然存在，加之不少新盘项目给出极具吸引力的折扣（甚至最低给出86折），使得原本处在观望状态的需求分流至新房项目，导致二手房市场交易活跃度不及预期（如下图）。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

（3）

二手房挂牌量处于持平状态

截至2022年10月1日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源97,402套（存重复房源，后同），对比9月1日统计的97,398套挂牌房源增加4套（如下图），环比基本持平，是否预示当前业主放盘的心态开始企稳则仍需进一步观察。

（数据来源：各机构官网挂盘数据）

（4）

刚需需求虽逐步恢复，

但恢复处于缓慢状态

本月，小于90平方米户型的录得占比处于持续反弹态势，但反弹处在较为缓慢的状态，说明当前刚需需求虽然逐步入市，但距离刚需信心的恢复仍有一定距离。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

与此同时，根据数据持续监测，以罗湖、龙岗、坪山为代表的东部片区在近期成交占比呈持续上升态势，整个东部片区成交占比合计已达全市二手房成交占比的43.5%（如下图），西热东冷的现象有所缓解。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

此外，从数据走势上看，9月二手房住宅类别录得量占比结束两连升，再次回落至81%。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

02 

预测：“银十”可期

深圳楼市的韧性体现在即使不给政策的情况下，只要宏观环境保持平稳，市场就能通过内生动力逐步修复。因此，九月份市场受我市部分区域疫情封控的影响最为明显，当然，进入十月份后，若全市疫情防控形势出现彻底扭转，总体市场交易的活跃度在新房供应持续放量的加持下，并不用太过于担心，短期而言，“银十”的行情仍有一定想象空间。