新周期开始，这次深圳楼市的衰退期还要多久才能结束？

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显然，指导价还是保守了

近两年，深圳楼市最具有讽刺意味的事件之一，一定少不了楼市指导价出台后房价的变化。

指导价可谓是生动形象的描绘了什么叫“今日你对我爱搭不理，明日我让你高攀不起”。

指导价出台已经近两年，谁能想到，一个不强制买卖的价格参考表，竟能成为限制房价最有效的手段。

不过这也不难理解，当时的楼市处于一个火热的盲目的状态，其实所需要的也许就是一个冷却剂。而后的发展，自然交给回归理智的市场去定夺。

从龙岗等东部房源，当即按指导价出让，全款现金成交，到福田、南山豪宅纷纷降价。

当初一句“我二十多万的房子你说一句话我就能十几万卖了？”，如今换来一句“按指导价卖，诚心买可以再商量”。

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不过我们知道，指导价的出台是终止了非理智的购房现象。

但是今年房价下跌似乎有些刹不住了，当初涨的有多快，这时候摔得就有多疼。

本来停滞应该仅是房价，但是后来发现停滞的是整个生活质量。

过去我们习惯称房子为最稳健的投资，只是这两年好像什么都不是很稳健。

目前楼市呈现出的萧条现象，除yi情外，大环境的原因主要有两点：

1.我国目前楼市正好经历在萧条周期；

2.新增人口短缺。

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楼市进入萧条周期

说到楼市相关的周期，主要涉及康波周期与库兹涅茨楼市周期，库兹涅茨楼市周期一般也被称之为建筑业周期。

1930年美国经济学家库涅茨提出的一种为期15-25年，平均长度为20年左右的经济周期。由于该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志加以划分的，所以也被称为“建筑周期”。

新一轮的周期是1995年-2025年，根据中信建投证券研究发展部的数据，从2000年的低点到2016年的高峰，中国经历了一次繁荣的周期，而后则开始后半段的衰退周期。

而启动于不同康波阶段的房地产周期，其房价波动性存在较明显差异。

按照历史经验，启动于1995年（康波繁荣阶段）的新一轮房地产周期将是一轮较强的房地产周期。

数据显示，从1995年至2006年高点，美国实际房价上涨了71.2%，而2006-2012年的跌幅也达到了32.5%，涨跌幅均超过了前几轮房地产周期的平均水平。从而也进一步验证了强弱周期的运行规律。

照此推论，下一轮房地产周期于2020-2025年左右启动，即启动于康波周期的萧条阶段，因此届时的房地产周期长度和波动性将属于相对较弱水平。

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未能迎来的第四次婴儿潮

不过即使是在美国，其实际地产周期长度也不稳定，因此一些西方学者对库茨涅兹周期提出质疑，认为人口因素才是更本质的影响地产周期的因素。

人口红利是城市最大的竞争力之一，也是城市发展的前提。

深圳等诸多一线城市依靠资源，可以吸收大量的年轻人涌入城市，如此密集的人口比例，既成就了一线城市的发展，也使得城市对人口的依赖程度大大提高。

因此国家新增人口的多与少，经过时间的延后，未来受影响最大的也正是一线城市。

1987年，我国净增人口1793万人，这也是至今为止35年人口净增下滑的开始。如今2021年，我国新增人口仅48万人。

历史上1981、1982年是出生高峰，往前60年代也是出生高峰，计划生育87年开了一个口子即允许农村第一胎女孩的可以生第二胎，90年代也有一个小高峰，所以当这些人进入婚育年龄，就会再形成一个出生高峰，大约20多年一个周期。

在没有其他大环境因素影响下，这就像是一个由惯性形成的“人口浪潮”，但是次浪的高度一定是低于主浪，一浪比一浪低。

而按照规律在2005年前后应该还有第四次出生高峰，不过现实却并非如此。

随后几年，年净增人口不断下降，2017年至2021年分别为779万人、530万人、467万人、204万人、48万人。

没有出生人口的支撑，全国楼市从近几年开始的低迷情况逐渐显露出来。

起初是三四线城市暴露出来的人口缺失问题，总人口下降，年轻购买力向一线城市涌入，逐渐房子变成了“白菜价”。

在人口净增下滑的期间我们能注意到在2012年、2016年分别迎来两次增长。而增长的原因正是2011年开放二胎政策、2016年全面二孩政策实施。2016当年净增人口达到了906万人。

只是开放二胎，和如今的三胎，依旧未能打破这个僵局。

而疫情的出现，狠狠地推了一把，将经济向衰退期过渡的速度加快了一步，人口红利是经济复苏的重要一环，但是当前经济下生活压力让人生育的欲望降低。

生育率降低无论是从短时间内来看，“成家立业生子”的传统下，无子减少了一部分当前购房人的购房需求；还是从长期来看，下一个20年又将是一次生育的低谷期，需求再次下滑。这两者都是对楼市的重要打击。

而且人口问题单独放在深圳来看也不容小觑，2014年-2018年，深圳人口新增每年约80万人左右；2019-2020年新增人口约50万人；而2021年，深圳的新增人口数仅不足5万人。

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从今年年初开始，就陆续有报道深圳楼市跌回三年前，而如今几乎经过了一整年，房价依旧在下滑。

我们谈及楼市，内心更多的是指代它所附带的经济价值。

虽然楼市有刚需与非刚需之分，嘴上虽然说着“刚需上车就行，不在意涨不涨”，但是随着这笔钱花掉了，心理波动一定是会受到房价波动的影响。

在一线城市的购房，永远没有完全的刚需，投资属性是一定伴随其中的。

房产投资与股票的走势在依赖信息方面很相似，它所体现不单单是一个房屋的价值，而是价值+未来的预期。

一个下滑期间的楼市，如何能依靠市场重获信心？坦白地说，那要看抄底的玩家有多大自信了。

当大家发现自己的房子卖不出去的时候，自然就会降价，当大家都觉得房子见底了，下一个周期也就开始了。

而除了市场自身，依靠买卖双方自发的调控外，货币政策或者针对性的楼市政策就会成为催化剂。

对比2000年的美国，曾经也出现过人口停滞的现象，但是那段时间美国的房价却处于快速增长的趋势。

究其原因，在2001年互联网泡沫破裂后，美联储进入了40年以来最为宽松的货币政策期。房地产相关的信贷对于贷款条件进一步放松，从而使得房地产被推高，直到2006年的顶峰。

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楼市的下一个繁荣周期终归是会到来，不过要清楚的是，在城市化的人口红利是逐渐被填满的过程。

中国城镇房地产已经进入了青铜十年，随着供过于求，一个盲目火热的造富神话已经成为了永远的过去时。

投资是逆流而行的游戏，投资看的是未来发展，懂得在低谷期入场，高峰期离场。有人在恐慌出逃，也有人在等待机会。

目前深圳楼市距离高点已经下跌近三成，根据市场表现来看，10月二手成交虽然出现了一些回涨，但是买家似乎依旧不买账。

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