供应端三箭齐发，宝安这个网红区的房价已到底了？

01 三箭齐发，房地产宏观政策拐点已现

最近稳楼市的政策接连出现，三箭齐发的政策对头部房企也是大利好，近两年来楼市三道红线等供应端的调控政策，现在绝大部分中小开发商甚至头部都已崩溃。最近的政策对于那些头部实力雄厚的开发商正是大鱼吃小鱼的绝佳机会，超低成本募集资金、收购小地产公司的不良资产、等待市场再次爆发。房地产的周期性、物极必反这些不变规律要绝对相信是一直存在的。

这些政策在一定程度上可以让开发商的相互踩踏暂告一个段落，同时也会对二手房市场有一些利好。

02 二手市场，碧海房价已跌30%

碧海，作为承接宝中外溢需求的首选片区，现已成为了调控下的重灾区，大部分热门小区纷纷跌回指导价，最高跌幅达32%。

本月，泰华阳光海一套78平户型、南向高层，最后也是按照指导价成交，相比高峰期，跌幅约31.4%。

碧海刚需神盘招商果岭也在这个月跌到了指导价，现在有套72平2房挂盘、中高层东南向、满五年，目前报价485万，若遇到诚心客户，很大机会可以指导价465万拿下，相比高峰期成交，跌幅为32%。

来源房客会内部系统

碧海热盘圣淘沙骏园，有套121平4房、高层东南向，高峰期时小区成交单价曾达到11万/平以上，现如今指导价1068万可以卖，单价8.87万/平。

来源房客会内部系统

这些小区接近指导价甚至以指导价成交的房源也并非个例，不论刚需还是改善，碧海各小区成交都出现了不同程度的下跌，最终成交价或者挂盘价直逼指导价，可即便如此，这些房子依旧不好卖。

面对这些低价笋盘，我们客户经理坦言，“这些房子都不满五，税费很高”。

的确，这些接近指导价出售或者指导价成交的房源，大部分都不满五，有的税费更是接近百万。

-- 泰华阳光海，97平3房，不满五年，税费接近78万左右，按照指导价785万成交，首套三成首付加上税费算下来就得313万左右。

-- 圣淘沙，121平4房，同样不满五年，税费91万左右，目前指导价1068万挂盘，首套三成首付加上税费算下来就要412万左右。

-- 玉湖湾，82平3房，不满五年，税费48万左右，即使指导价676万出售，首套三成首付加上税费算下来也得250万左右。

高额的税费成本无形中抬高了买家的购房门槛，尤其对于很多刚需或者刚改类买家来说，50万以上的高额税费并非可以轻松拿出来的，可能需要一年以上才可以攒齐的费用，这也让很多买家，面对指导价出售的房源也无法心动起来。

所以，那些不满五的房源，即使小区和户型多好，在这个市场，也很难卖得起价。

03 碧海已将2020年的“水分”挤干了

碧海大部分跌到指导价的小区，跌幅达30%以上，实际上，是把2020年一年的“水分”全部挤干了。

通过数据统计，碧海大部分指导价成交的房源，其实也只是跌回到2020年初或者2019年年底，真正跌回2019年以前的极少、基本没有。

只能说，碧海之前的泡沫实在太大，如今指导价的限制，其实是把碧海2020年那一年的“水分”全部挤掉了。

04 暴跌的刚需楼盘已降无可降

很明显，将近两年的楼市调控下，现在深圳的二手房房价真的降下来了，现如今打新相比二手房，未必会有多大的倒挂空间可言，甚至性价比还要比二手房更低。（详情可见文章“倒挂消失，宝安热盘宏发QCC均价跌破10万”）

一些核心地段内二手房成交跌回指导价，能买得起房的买家越来越多，那些之前买不起、现在房价下跌买得起了的这类买家，在做决定时反而会比观望很久的客户更加痛快，而这些也正逐渐成为市场主力，低价好房的消化速度也在加快。

现在舍得降价的急卖业主越来越多，业主价格都非常好谈，很多房源的成交价与最后一次业主报价都会低十几万甚至上百万。若是等到市场回调，想要业主给出和现在这么大的让步空间，就不好说了。

市场上超便宜的房子也会很快出掉，比如我们前段时间成交的一套华丰前海湾的房子，当这个房子卖掉以后，我们后面有好几个客户后悔没有买到，最近要想买到我们当时成交的那个价的房子，非常困难，我们的客户经理也到处想办法谈笋盘，很多业主价格价格已经降得很愤怒了，大幅降价后再狠狠砍价，很多业主都带情绪、宁愿不卖也不想再降了。

最近卖掉的刚需业主，我们算上供楼等成本，很多业主其实五年没赚，甚至还亏。

这些林林总总现象都已出现，是该出手还是观望，要看自己的智慧和认知，旁人帮不了你，出不出手看你自己。