2022年楼市最关键的6大真相，你读懂了吗？

回首2022年，是深圳楼市跌宕起伏的一年。

我们见证了从成交萎靡不振、买房人信心不足、到金融16条落地、三支箭重磅利好、防疫的全面放开、再到经济会议上重提房地产是国民支柱产业。

作为全国楼市的标杆，深圳楼市的一举一动时刻牵动着大家的关注。所以，我们整理了2022年深圳楼市6大关键点，做一个简单复盘和分析！

一、新房关键词：内卷！

2022年的新房市场，可谓一个“卷”字了得！

从四海华庭打出“光明价格买龙华”，到前海两盘降到8字头，楼市的底线一跌再跌，然而去化情况却并不理想。

1、“日光盘”仅6个

据不完全统计，2022年深圳共有100+住宅盘入市，其中开盘去化超6成的有23个项目，而“日光盘”的仅6个。

相较于2020年30次日光，2021年36次日光，2022年的楼市可谓是“惨不忍睹”。

而且6个日光盘，除去海德园A区、招商玺家园、宏发万悦山、深业颐瑞府4个纯新盘，剩下的宝安宏发前城滨海花园、南山深铁阅山镜均为尾盘销售。

3月26日，宝安宏发前城滨海花园推售的25套房源，均价8.48万/平，当天售罄；

5月30日，安托山海德园A区推售的239套房源，均价12.6万/平，当天售罄；

9月21日，南山蛇口招商玺推售的604套房源，均价12万/平，当天售罄；

9月24日，光明宏发万悦山推售的676套房源，均价5.17万/平，当天售罄；

10月29日，光明深业颐瑞府推售的444套房源，均价4.53万/平，当天售罄；

10月30日，南山深铁阅山境推售的23套房源，均价8.3万/平，当天售罄。

2、大户型不缺购买力

2022年深圳有23个开盘去化超6成的项目。

其中去化率较高的新盘依然集中在深圳中、西部的核心区。从海德园、招商玺的开盘即售罄、再到颐城栖湾接近日光、中心天元的88%去化，这些面积约117~540㎡的优质大户型热销，充分说明深圳不缺购买力。

与此形成鲜明对比的是东部，龙岗今年作为新开盘项目最多的区域，仅2个项目开盘去化率超6成。

3、6折人才房也不好卖

11月9日，首批可售型人才房一经问世，就引起了广泛关注。

价格是普通商品房价的6折，单身35岁以上/结婚不限+深户本科+3年社保+摇号就能申请。

然而，据深圳住建局公示显示，最终的去化结果却并不理想，两房房源剩余1030套，整体去化约47%；三房房源剩余1462套，整体去化率约40%。

深圳首轮可售人才住房推出的6个项目，出了位于光明的华侨城九樾广场房源全部售完外，安居鸿栖台、星河开市客环球商业中心的两房房源也选完，三房房源则剩余较多。安居君兰湾府、安居颢龙苑的整体去化率较为一般。

第二批可售型人才房也即将面世，共有11个盘，有约7662套房源可售，还有不少大家期待的热盘在内，又将取得怎样的成绩？

4、深圳首现不限购新盘

最近有个新盘引发了不少人讨论。

深圳南山的御成府，成为深圳目前首个不限购，但限贷的住宅属性的商品房。

本次可售房源295套，位于项目的1栋，推售建面约37-54㎡单身公寓，备案均价约8.9万/㎡，单价区间约7.9-9.6万/㎡，总价区间约318-517万。

除了不限购，不占用购房指标，不需要名额购买，其它税费、贷款比例等都是按住宅标准来的。

二、二手指导价成托底价

新房市场内卷成风，二手市场同样成交萎靡。

其中跌幅最惨的莫过于八卦岭宿舍，当年爆红的28平八卦岭宿舍，最高的成交价为428万。

但是现在最新的成交实在是让人大跌眼镜，26平成交177万，跌幅高达56％。

龙悦居也不逞多让，62平两房最新的挂牌价仅388万，相比高峰期的720万跌幅46%。

此外，还有热盘华润城，如今的二手成交价也跌倒指导价，属实跌破眼镜……

三、优质资产才有购买力

总得来说，2022年深圳楼市虽然整体疲软，但依然有部分新盘取得了不错的成绩。

这些楼盘基本都有两点共性：倒挂优势、优质地段。

例如，6个日光盘，尽管从刚需到改善都有，但全部都在深圳核心板块&热点板块，有区位概念的加持。

再比如福田的海德园，尽管均价去到12.6万/㎡，但周边万科臻山悦等二手房的实际成交价格均突破15万／㎡，整体挂牌价在17万-20万／㎡之间，其倒挂空间之大，也让市场依旧为其买单，推动日光……