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深圳楼市年报⑤ 深圳二手市场抗压力出色,租金、回报率齐上涨

美联物业官方账号

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2023.2.1 16:30浏览:5438

写字楼市场

  • 深圳一手办公成交回暖,成交分布集中

  • 深圳二手市场抗压力出色,租金、回报率齐上涨

  • 2023年写字楼市场供应企稳,市场整体成交向好

01深圳一手办公成交回暖,成交分布集中

(1)供应量持续走低,宝安、南山领衔供应端


据美联物业全国研究中心统计的数据显示,2022年一手办公新增供应面积约为71.34万㎡,同比下降10.9%。近两年,办公供应高峰已过,2020年、2021年和2022年连续三年供应出现持续下滑,回落至2015年的水平,但鉴于前海区域未来仍有乐观的的供应前景,且疫情影响将成为历史。因此,预计2023年全年供应将略有上升,维持在80-90万之间。从分月的供应情况看,并未出现明显断档,各月份供应相对较为均衡,年底出现小幅翘尾的行情。



分区域来看,宝安区供应量占据全市第一,占比37.7%;其次为南山区,占比31.7%;随后才是罗湖和龙岗区,分别占比13.7%和9.7%;光明、坪山和龙华仅提供少量供应;福田、盐田、大鹏深汕零供应。




(2)一手成交波动前行、年末翘尾,价格受结构性影响较大


据美联物业全国研究中心统计的数据显示,2022年深圳一手写字楼共成交3009套,成交面积37.94万㎡,同比上涨10.3%;在住宅市场走低的大环境影响下,办公市场关注度有所提升,需求小幅上升,全年成交持小幅上涨。全年平均成交价格为52783元/㎡,同比下降7.5%。


套均成交面积较2021年持续上涨,达到126.1㎡,中小面积办公产品在市场上仍是主力产品。


分月份看,成交全年呈波动前行、年末翘尾行情,6月、9月、11月和12月出现了明显的走高行情,其他月份大多处于低位运行状态。价格方面受成交结构的影响,走势变化较大。



分区域看,龙岗、宝安和南山成交放量,成为成交的热门区域,亦是全市成交的主力;福田、龙华、坪山和深汕在原有的基础上,成交有所增加;罗湖、盐田和光明则成交出现明显降幅。



2022年的一手写字楼市场,成交分布较为集中,龙岗、宝安、南山和罗湖四区领衔,其中,龙岗成交位列榜首。



02深圳二手市场抗压力出色,租金、回报率齐上涨


(1)成交量跌价稳,市场处于调整期


2022年二手写字楼共成交950套,成交面积10.88万㎡,面积同比下降6.1%,总成交量仍远低于一手办公。整体来看,二手写字楼凭借优势的地段及配套目前仍能保有一定的成交量,且空置率及抗跌能力目前仍好过一手写字楼,但由于二手写字楼可售存量不高,导致其可选择性不多,且写字楼一、二手市场产品的替代效应较强,一手供应区域已日趋成熟,二手的优势将持续弱化,此消彼长之下,未来一段时间内相互竞争将愈发激烈。


价格方面,44406元/㎡的年度均价较2021年微涨0.2%,成交的持续小幅走低阻碍价格回升。



近年来,二手办公成交持续走低,稍有放量便可带动月度成交走势的明显变化,因此全年成交量走势呈明显的震荡态势;价格方面,受疫情反复的影响,全年价格走出了小“V”曲线,三季度虽有明显回落,但年底的快速回升,在整体上保持了价格的稳定。



分区域看,罗湖和宝安两区二手办公市场的成交量有所上涨,其他四区均有一定下滑,尤其是盐田和龙岗降幅较为明显。




福田区依然是全市的成交主力区域,成交面积51511.34㎡,占比47.4%,较2021年上涨1.4个百分点;罗湖成交16282.82㎡,占比15.0%,亦出现了小幅上涨;宝安成交有明显上升,成交面积为15860.29㎡,占比进一步提升至14.6%;南山则出现了小幅下滑,成交15490.34㎡,占比14.2%。整体来看,二手写字楼成交主要集中在原关内区域,以福田、罗湖、南山和宝安为主,其中,宝安成交近年来持续上涨,未来潜力可期。



(2)蓝筹租金携回报率同步小幅上涨


2022年度写字楼蓝筹租金价格为163元/㎡.月,较2021年上涨约7.9%。一方面,办公租赁需求持续回升,带动了租赁市场的提升;另一方面,新增供应持续减少,给市场提供了相对充足时间消化,整体办公物业空置率有所回落,空置率由2021年的20%回落至18%左右。同期租金回报率报由4.33%上升至4.47%,全年的平均租金回报率上升至4.40%。




032023年写字楼市场供应企稳,市场整体成交向好


回首2022年,在疫情的影响下写字楼需求小幅回升,一手市场表现明显好过二手市场,市场需求逐渐由旧物业向新物业转移,2023年这一趋势有望加剧。整体供应方面预计2023年全年供应企稳,将维持在70-80万㎡左右,其中南山前海及宝安区域供应占比有望进一步走高。


同时,受前海区域高档写字楼的供应占比加大的影响,一手整体价格将小幅上涨,二手在经济复苏、需求回升的前景下,价格也将有所回升。



租赁市场方面,目前市场需求将处于持续回升的阶段,全市写字楼的整体空置率在2023年将进一步走低,或低至15%以内,这有利于进一步促进市场租金的回升。


同时,美联物业看好大宗成交2023年的高光表现,预期整体成交能够迈入上行区间。总的来说,美联物业对2023年办公市场持乐观的态度。


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