深圳楼市年报⑥ 2023年商业有望恢复活力，租金水涨船高

商业市场

• 疫情之下，深圳商业供需两端均遭遇下行

• 二手商业市场持续“群雄割据”之势

• 2023年商业有望恢复活力，租金水涨船高

01、疫情之下，深圳商业供需两端均遭遇下行

（1）商业、商务公寓供应双双腰斩

2022年商业市场推盘力度持续减弱，市场整体供应下滑明显，商业、商务公寓供应双双腰斩。据统计，全年新增供应面积合计仅70.0万㎡，同比下降53.6%。其中，商业市场新增供27.78万㎡，同比下降51.0%；商务公寓新增供应42.22万㎡，同比下降55.2%。

套均面积方面，商业物业下降明显，为80.85㎡，较2021年套均面积下降24.21㎡；商务公寓小幅上涨，为70.25㎡，较2021年上涨9.5㎡，整体户型仍保持了小面积为主的趋势。

目前，商业的供应多为住宅项目的配套底商，而龙岗和宝安依然是住宅供应大户，导致商业新增供应也基本上集中在龙岗和宝安，分别占据28.8%和26.5%的份额；盐田和龙华紧随其后，占比9.8%和9.1%；其余各区占比较低。

供应外溢已成为常态，外溢速度持续加快，随着深圳土地供应的加速、大湾区规划快速落地带动了整体商业的发展，龙岗、宝安、龙华和光明将是短期内的供应主力。

商务公寓的供应分布与商业大有不同，南山占据了绝对主力位置，供应26.26万㎡占据62.1%的新增份额；龙岗和宝安分别供应6.32万㎡和6.20万㎡，分别占15.0%和14.7%；罗湖、福田、光明和龙华占比较低；其他四区零供应。

（2）一手市场成交量价齐跌

深圳一手商业成交面积为64.90万㎡，同比下降34.2%；成交均价为51886元/㎡，同比下降16.0%。

分月份看，单月成交没有亮眼的表现，全年整体成交和价格走势波动均较为明显。

分区域来看，仅罗湖、盐田和深汕成交上涨，其他各区均有不同程度回落，仅少数区域的上涨无法阻挡整体成交的走低。

一手商业市场成交主力是罗湖、南山、龙岗三区，合计占据了全市60.1%的份额；盐田、宝安和福田占比稍低，但也是重要的组成部分；其他各区则贡献极少。

02、二手商业市场持续“群雄割据”之势

（1）全年成交持续小幅下行，价格保持微涨

2022年二手商业全年成交面积为19.24万㎡，同比下降23.5%，经济的恢复缓慢，二手商业承压前行，导致成交出现持续下滑。价格方面，受到成交量持续下行的影响，二手商业价格持续结构性调整，全年二手商业蓝筹均价153074元/㎡，同比仅微涨0.05%，保持平稳前行。

二手商业市场全年走势表现较为平稳，并未出现较大波动，二手商业市场供需相对平稳；价格方面则受需求变化的影响，价格走势先抑后扬，年底大幅走高。

从分区年度的同比数据来看，全市各区均有不同程度下滑，其中，宝安降幅最低，仅为2.8%；最高降幅为罗湖，达到了38.6%，罗湖已连续三年出现较大降幅，较为陈旧的商业模式成为了拖累罗湖商业发展及成交的主要原因。 

与一手商业市场相比，二手商业的成交分布更为均衡，持续“群雄割据”的局面。宝安占比26.7%，位居首位；龙岗占比22.1%，位列第二；福田和南山则分别占比21.8%和17.8%紧随其后，罗湖则出现持续的下滑，仅占比6.9%。

整体来看，随着新增住宅项目的供应逐渐向光明、龙岗、宝安等新兴区域发展，人口的流动将难以避免，促进了新兴商圈的逐渐崛起，在较长一段时间内将持续分流商业需求，未来以上几个区域占比将持续增大，这一趋势难以避免。

（2）二手蓝筹租金及回报率持续小幅下调

据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，今年各商圈租金均呈现开年持续下行、年末翘尾的走势，年度二手蓝筹租金的均值为1127元/㎡.月，同比回落0.27%。

全年平均租金回报率8.84%，较2021年有小幅回落。目前，回报率已处较高的水准，进一步上升的压力较大。

03、2023年商业有望恢复活力，租金水涨船高

（1）二手蓝筹租金及回报率持续小幅下调

2022年，疫情影响相对严重，整体商业成交走势并不理想，但随着年底防控的放开，预计2023年市场需求将有快速的回升，拉升整体市场成交。预计2023年仍将有望达到百万平方米的新增供应量，与2022年供应量有较为明显的增长。其中，商业未来的供应以住宅底商为主，供应主力仍将是新兴区域；而商务公寓则受取消审批政策的影响，供应量难有明显增长。

（2）2023年商业恢复恢复活力，租金水涨船高

2023年，深圳商业活力将开始复苏，可以继续吸引品牌积极进驻和扩张，市场品牌租赁需求预计保持活跃，全市空置率料将继续回落。同时，租金方面也将迎来回升。

据不完全统计，2022年深圳共新开业约16个商业项目，共增商业体量约120万方。诸多新项目分散于各个区域板块，不断丰富深圳的商业格局。

随着一城多中心的发展格局和城市外扩化发展，区域和社区型购物中心逐渐成为主流，2022年的新供应市场情况与之吻合，仅有2个都市级项目入市，其他均为区域和社区型。2022年商业地产负重前行，受经济大环境影响，部分项目延期入市，导致入市数量较预期有一定差距。据不完全统计，2023年深圳拟开业商业项目约20个，商业体量超140万㎡，华润、中洲、万科、印力、仁恒、海岸城、龙光、鸿荣源等各有“新作”。