前海瑧湾悦还值得冲吗？

作为前海今年第一个取证项目，瑧湾悦不负众望热销超7成，打响前海开门红第一枪！

但有关其相关的争论不断：

1、相比一期，实用率变小了？居住氛围不纯粹了？

2、今年开盘没有去年的92折，还值得买单吗？

3、今年西部新盘大供应，对标竞品有哪些？

01、一期VS二期

瑧湾悦去年11月首开，备案均价10.6万/㎡，再叠加92折优惠，凭借“价格优势+纯居4房+前海核心”等亮点，当天劲销35亿+，整体去化率达9成。

此次二期推出330套住宅，同样是稀缺4房，建面约114-174㎡，均价10.56万/㎡，带精装，总价区间1061-2083万。

但此次开盘折扣，远不如去年92折力度大。去年92折扣叠加减免优惠，特价房最低甚至去到了7.8万/平。

“纯居”优势也大打折扣，一期三栋均为4房商品住宅，而此次二期南地块，除了住宅，还有部分人才房和租赁房的供应。

此外，实用率也降低了，一期实用率约78-82%，而二期目前公布的实用率约74%-77%。

但不可否认的是，瑧湾悦还是有特定的受众，在为它的价值及概念买单……

02、瑧湾悦的价值及劣势

1、前海纯粹114㎡4房

瑧湾悦延续一期的设计，114㎡起就做到了4房2卫，放眼前海仅此一家。

别说前海，放在整个南山、福田中心区来看，这样高实用性的户型，也很少见。

无论是此前的已入市的龙光前海天境、润峯府、招商临玺、前海时代二期、颐城栖湾里、天健悦湾府；还是未入市的深业云海湾，四房的起步门槛都在146㎡以上了。

瑧湾悦户型114㎡起步，总价控制在1061万起步，算是当下前海门槛最低的4房选择。

2、对比周边二手价差有多少

前海供应一向稀缺，在前海自贸区内，目前在售的二手住宅只有前海时代，参考价10.71万/㎡。

据菲菲楼市统计，前海时代的最新成交数据：

前海时代一期87平成交1030万，单价11.8万/平；

前海时代CEO公馆145平（低层）成交2200万，单价15.2万/平。

对比瑧湾悦的10字头单价，如果还能再叠加开盘的折扣，价差还是显著的。

3、妈湾的价值及配套

一路向西的焦点就在前海。

前海由前湾、桂湾和妈湾组成。桂湾聚焦金融，前湾是科创和文化创意，而妈湾的重点放在国际商贸。

妈湾片区内规划了很多住宅用地，那现阶段前海欠缺的居住和公共服务版块大概率会安排在妈湾，未来妈湾的人居氛围也会更胜一筹。

学校：周边学府林立，15所幼儿园、4所义务教育学校、还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外，还有多所国际学校。

商业：项目自带8000平商业，临近国际智慧港多层商业、现代自贸城（约5万㎡）和印里首期商业（约3万㎡）。

4、便利的交通及噪音

单拎交通出来讲，也是因为瑧湾悦在享受便利的同时，也会受到周边的噪音干扰。

自驾能走月亮湾大道，项目旁300米左右就是地铁5号。

未来还有贯穿企鹅岛、蛇口、西丽、新安、碧海等片区的的15号经过。

交通便利往往伴随着噪音影响。万科近月亮湾大道，货柜车飞沙走石和噪音问题明显。

但23年底妈湾的过海隧道会通车，将会分流部分货车。临月亮湾大道一侧的房源，据现场透露，也全部做了3层隔音玻璃。但上述措施只能缓解，不能完全避免噪音问题。

03、瑧湾悦的竞品

除了去年的天健悦湾府尾盘，今年的深业云海湾、招商一湾臻邸、前海时代都造势即将入市。

如果出于户型性价比看，仅招商一湾臻邸可以与之一比，据传116平做4房，毛坯限价10.7万/㎡。

而天健悦湾府和深业云海湾，110多平仅3房；前海时代三期4房也要到195㎡，成本大大增加。

04、总结

综合来说，瑧湾悦无论是价格层面，还是产品力、地段价值都是毋庸置疑的。

不足之处就是近月亮湾大道，就算中间有城市绿道遮挡，一定程度会受车流噪音干扰。但23年底妈湾的过海隧道会通车，将会分流部分货车。

如果预算在1200万左右，万科臻湾悦值得你优先考虑，算是当下这个段位性价比较高的新房了。

当然，预算还有溢价空间，也可以再等等前海时代三期和招商前海玺等项目，再做抉择……