深圳今年有近40宗地“商改住”，说明了什么？买房逻辑真的变了！

娟子评房

2023.8.17 07:44浏览:29842

一

近日，深圳又一片区由工业用地调整了15宗住宅用地，可增加建面约200多万平的住宅供应，这是继前海大片调规后，又一次大的住宅新增调整。

为稳房价，深圳近几年的用地供给发生了很大的变化：一方面是宅地供应大幅增加；另一方面就是大量的工业、商业用地调为居住用地。

如今供求关系发展了变化，深圳也开始不缺房子了。

房价和供地又有什么样的关系？2015年-2016年，是深圳房价涨幅较大的一个阶段，而2014-2016年这3年住宅供地仅仅才42万平，在当时的10大城市住宅用地供应中，深圳排名最后。

事实上，房价的情雨表和土地供应息息相关，房价上涨的一大根本原因之一是“供不应求”；土地供应少的城市房价就高，反之住宅用地供应充沛的城市房价就低。

数据来源|中指院，制图|杠杆游戏·张银银。

没记错的话，2017年仅有2宗居住类用地出让（特殊类用地，不是商品房）；而到2018年，供应了13宗宅地；2020年供地开始大幅增加，达34宗宅地，此后这几年一直在30宗以上，2021年更是达到了40宗。

今年，深圳供地开始放缓，截止目前，一供挂出了15宗地，其中有2宗流拍、1宗中止，成交9宗地，8月18日预计2-3宗地成交，总供成交是在11-12宗地；今年预计可能还会有1-2次的宅地供应（具体以官方信息为准）。今年的土地出让中，偶尔也会有流拍的现象，

据照“十四五”的规划，深圳规划供应居住用地不少于15平方公里、建设筹集住房89万套（间）、供应分配住房65万套（间），比十三五期间的 1121.8 公顷还要高。

以目前的供地情况，深圳每年约有6-7万套的商品房住宅进入市场。

二

这两年，深圳每年基本上新增几十个调规的住宅用地。这样的调规仍会持续，毕竟深圳2035年长周期的住房规划目标是宅地占比要达25%以上。

土地规划的调整，把深圳没地建住房的说法破除了。

许多人认为调整了工业用地或商业用地来建住房，未来会缺少产业增量，但这些年，各区都建了大量的产业园区、和商业写字楼，深圳的写字楼目前空置率已经居高不下，目前单甲级写字楼的空置率就达24.5%。

事实上，一个城市在每一个阶段都有适应的情况，不断调整是为了当下做正确的事情。

以前许多项目都有规划商务公寓，以至于这类公寓也出现了供大于求，公寓因其属性处于商和住的中间，所以价格不但起不来，许多买公寓的人应该是亏本的，建公寓自然也难卖，当时的市场环境是，一面是公寓卖不掉，一面是住宅供不应求。

直到2020年7月，深圳宣布停建商务公寓，也是同一年，深圳住宅供地大量增加。

此前就有业内人士认为，增加住宅增加住宅供应，缩减非住宅供应是非常正确的事情，通过市场供需可以改变房地产目前的调控思路。

事实上，我们从某种层面上来说，目前确实有这样的效果了。

前些年，一年只拿出一两块地出来，这么少的土地供应，给大众的感觉就是深圳这么少的供应，房价一定会涨的印象，有钱一定要买房。

这几年，深圳多主体、多渠道的住宅供应已经越来越完善，比如，未来会有大量的租赁房。

日前，李宇嘉博士在首届深圳住房租赁高质量发展论坛上就表示，深圳可能迅速进入到租赁主导的新时代，因为房价不涨了，大多数人在深圳买房的逻辑就变了，大家不会付行贷款利息买一个价格下跌的资产，所以这几年出现了买房延后的趋势。

当然，目前深圳的市场环境，除了供需关系是一方面，还有大家收入、对外面预期的因素在里面。

三

深圳的住宅调规依然幅度很大，也调出了不少的宝藏地块，娟子大概梳理了下，今年产业、商业用地调成住宅用地有近40宗：

1、大运新城南片工调住，新增15宗宅地，建面约212万平

8月14日，龙岗龙城街道嶂背社区土地整备利益统筹项目实施方案及土地整备规划（草案）对外进行公示。

此项目位于龙城街道嶂背社区，属于大运新城南扩片区，北侧邻轨道14号线嶂背站。

项目由原有的多块工业用地+3宗四类居住用地，调整出15块宅地，也就是说，从以前本想建工业区，这次大手笔全调成了宅地，一次性这么大规模的调规，这也是继前海调宅地后首次。

此项目总用地面积419772.1平方米，规划总容积2603192平方米（此次调规后单宅地就有212万平）。配套7所幼儿园、两所72班及一所45班九年一贯制学校；商业建筑面积超22万平；规划文体设施用地12847.4平方米，以及绿地公园22万平。从规划可以看出，一个大的居住区跃然于纸上。

调整后的规划

2、南山片区新增3宗小面积宅地

蛇口交通场站用地调为居住地

近日，《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》局部地块规划调整的公示，拟规划调整涉及《自贸区规划》的03-01-08地块。

03-01-08地块用地面积为3975平方米，原规划为交通场站用地，后调整为二类居住用地，容积率调整为“5.5”，配套设施“公交首末站”调整为“公交首末站。

此地块隔壁03-01-07地块也同为二类居住用地。

南山片区，今年还涉及一宗小地块调，[大学城地区]法定图则07-15地块拆分成两个地块，用地面积11667平方米，此次由商业调整出了3398平米的二类居住用地，容积率4.3。

3、前海多地块规划大调！新增10多块居住用地

妈湾十四-十六单元一次调整10余宗宅地

4月27日，深圳市前海管理局发布《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》开发单元十四、十五、十六局部调整的公示。

调整情况为开发单元十四主导功能由“以商业、艺术文化娱乐等功能为主”改为“以商业、艺术文化娱乐、商务公寓等功能为主”。

开发单元十五主导功能由“以商业、商务公寓、居住等功能为主”改为“以商业、居住、商务公寓等功能为主”。

开发单元十六主导功能由“以商业、商务公寓等功能为主”改为“以商业、居住、商务公寓等功能为主”。

此次调规后，新增十余宗宅地，目前这批宅地不知道什么时候会入市。

妈湾02、03街坊由商业、商务公寓调整为住宅+商业用地

2月18日《前海妈湾片区十五开发单元》02、03街坊规划个案调整。

由原规划的商业、商务公寓规划用地性质调整为商业用地、二类居住用地、教育设施用地及公园绿地。

街坊用地面积调整为95025㎡，容积率3.28。计容总建筑面积调整为311553㎡，全部为地上建筑面积，其中办公建筑面积65031㎡、商务公寓建筑面积98000㎡、居住建筑面积111200㎡、商业建筑面积22522㎡、配套服务设施及市政设施建筑面积14800㎡。

调整后配套服务设施及市政设施包含36班九年一贯制学校（建筑面积以立项为准）、18班幼儿园5800㎡、文化活动室2000㎡、公交首末站积3700㎡、普惠性幼托园1000㎡等。

事实上，这已经不是前海第一次第二次调规。

根据规划，为构建前海宜居宜业环境、营造片区持续活力和缓解区域交通压力，规划重点优化前海片区的职住比例。调整后就业人口规模为52万、居住人口规模增加至23万，职住比优化为2.3：1，职住平衡大幅优化。

4、深湾超总迎22年来首宗地，新增约3.5万平宅地

今年4月26日，[红树湾地区]法定图则DY04单元、DY08单元规划调整，原主导功能为“商业服务业用地”分别调整：

● DY04单元调整为“商业服务业用地+公共管理与服务设施用地”，一块用地调整为“教育设施用地”，建设九年一贯制学校（不少于27班）”；

● DY08单元调整为“商业服务业用地+二类居住用地”，该单元北部两地块调整为“二类居住用地”，用地面积分别为17388平方米、17222平，容积率均为6.0，两块地总建面约20.8万平，另外宅地将配建9班幼儿园等配套。

这也是深湾超总片区近22年来首次有宅地供应。此地块后由中海竞得，目前正在建设中，预计明年会入市。

5、龙华大浪一块23万平地块从工业线调出，调整为宅地、教育用地等

7月15日，《[大浪西南地区]法定图则01-02、01-05地块规划调整，此次调出地块位于大浪街道，用地面积232018平方米。根据《[大浪西南地区]法定图则01-02、01-05地块规划调整方案》（公示版），拟规划用地性质为二类居住用地、教育设施用地、林地、供应设施用地、道路用地。

调入地块位于福城街道，用地面积480307平方米。根据《九龙山产业园区涉及法定图则未覆盖区域的规划设计条件》，规划用地性质为普通工业用地、绿地、发展备用地、道路用地。