商办类严重过剩，为什么还要建？

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近期，商办物业很受关注。比如，很多房企开发的地产项目，其中的商业铺位和办公楼3-5折售卖，有朋友咨询我，这么便宜，是否值得买；比如，很多公寓类产品沦为“营销赠品”了，有的“买一套住宅，直接送一套公寓”；比如，地方政府都在咨询，商办怎么“去库存”。

还有，近期不断有媒体披露，商办空置率很高。比如，一线城市甲级写字楼空置率在20%左右，三季度深圳甲级写字楼空置率达28.3%，二线城市空置率普遍在30%左右，部分超过40%。而且，商办供应量很大，各大城市商办去化周期60个月左右，有的10年也卖不完。

数据来源：戴德梁行

对于商办高空置率，或者去化难，首先想到的就是，实体经济收缩战线，对商办的需求减少了。因为，一般都会认为，商业办公是宏观经济晴雨表。而肉眼可见的是，一些办公楼需求大户，比如互联网、地产、金融、创投等，租赁写字楼出手不再那么阔绰，开始收缩退租。

在一线城市，比如互联网企业最集中的北京中关村和望京地区，深圳南山后海、科技园片区，广州的琶洲和智慧城片区，出现大量互联网企业撤离或搬到租金更低廉区域的现象。有支付能力的金主撤了，周边的商业、服务业消费也受影响，甚至导致这个片区的住房租金也跌了。

问题是，即便商办空置率很高，去化很难，但后续供应量还是很大。比如，一线城市中深圳写字楼空置率最高，今年三季度接近30%，每年的吸纳量（新租面积+扩租面积-退租面积）只有60万平方米左右，但深圳2023-2026年每年商办的供应量仍在150万平方米左右。

这到底是怎么回事？

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需求回落，消费疲弱，这当然是重要原因。但绝非是主要原因，因为据我了解，即便商办明显过剩了，但现在各地还在大规模规划新的商办集中区、新的CBD。以笔者所在的广州为例，除了“珠江新城-金融城-琶洲”这个沿珠江的核心CBD群外，各区都在规划自己的CBD。

比如，白云的白云新城，番禺的万博、黄埔的临港和知识城CBD、荔湾白鹅潭、海珠的创新湾和南沙国际金融岛等。截至今年10月份，广州在售公寓的去化周期超过26个月；包括商办在内的广义库存，消化周期超过了7年。显然，这已经超出了市场的需求量和消化量。

单单东部的黄埔区，未来10年内，就将要打造8大高端商圈；到2030年，全区要新建30个以上高端商业综合体、36个四星级以上（或相应标准）高端酒店、 63个社区商业中心、布局1400家品牌连锁便利店。而这些商业办公、公寓，将遍布海丝城、科学城和知识城。

图：黄埔区要开发三大新区或CBD

供应明显过剩，但依旧要开发，还要大规模开发，根源还是规划层面的问题，或者说城市运营模式的问题。过去，每一个要开发的区域，不管是产业新城、高铁新城、新的CBD或城市副中心等，地方政府都会规划商业、办公、公寓等，都要发展新能源、互联网、生物医药等产业。

甚至，都要引入世界500强。但是，能不能实现规划目标，先不管了。因为，抛出这一规划蓝图，就能让土地卖个好价钱，而宏伟的规划蓝图也成为地产营销的最佳手法。比如，我们去看楼盘，收楼小姐一般会告诉你，项目商办部分或周边会引入何等高大上的企业或产业。

有了这个营销话术，是不是增加了你买房的动力呢？

因此，这一规划直接的目的，就是吸引开发商抢地、购房者抢房，地价、房价扶摇直上。所以，也就不奇怪，为啥前几年那么多人投资商办和公寓。因为大家都认为，要打造高端的产业、引入高端的企业，商铺和写字楼还怕没人租吗？有产业、企业进驻，还怕公寓租不出去？

届时，租金不涨都难！

土地卖出高价、房子卖出高价，商办、公寓的规划任务已完成大半。至于商办和公寓能不能卖出去，对于地方政府（短期政绩）、开发商（销售业绩）已经没那么重要了。因为，规划溢价已体现在地价和房价上了。说白了，规划蓝图和商办公寓就是给地价房价“抬轿子”的。

甚至可以说，只要能抬高地价、房价，能把地卖出去，商办过剩、空置也不是什么大问题。或者说，空置就是在意料之中。所以，也就不奇怪，为啥空置率那么高，广义库存那么大，还有很多商办用地未开发，但还要规划、还要建。很简单，还需要规划、商办鼓吹的招商来卖地。

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当地产商资金紧张，率先甩卖的，并不是住宅，而是商办。笔者供职的老东家，2022年初老板一下子甩卖了账面150亿的商办公寓货值，折后收回50亿，打3折一点儿也不含糊。因为，没有谁比地产商更懂得，地方规划商办的背后逻辑，当这个逻辑坍塌了，跑起来，那是一个快。

笔者还认识一个开发商，他在某三四线城市拿了一块地，捆绑商办项目，并要求招商某某电商产业。后来，住宅卖完了，商办还空在那里。上面来检查，区政府着急了，老板不慌不忙地部署手下，连夜做了几块牌子（某某电商产业），挂在大楼门口，地产公司的人在里面呆了半天。

拍几张照片，一起搞定！

地方政府之所以规划那么多商办，主要是为了业绩。政绩KPI，除了GDP，就是产业招商和转型升级。短期内，能够实现“GDP+产业招商”业绩的，估计只有商办了。一方面，商办地产能快速实现GDP；另一方面，商办在短期内的楼宇经济很突出，统计在了产业贡献上。

至于未来能否招到商，是否露馅儿，不管那么多了，反正我的业绩完成了，甚至我已经高升了。而且，产业招商和转型目标，市级层面会层层分解到区里，每一个行政区的政绩目标，也是一样的。于是，大家都要搞招商，都要增长业绩，于是同质化竞争，每个区的商办都过剩。

楼市单边上涨的上半场，住宅销售旺盛创造供不应求场景，公寓也热销。于是，商办开始异化，诞生很多“假商办”——类住宅，包括酒店式公寓和公寓式办公。表面看，这是商业和办公，但有居住功能。总价低、不限购，开发商搞定公司注册，售后返租，吸引大批投资客。

而且，很多地方打着“退二进三”、产业转型幌子搞工改，都异化为住宅用途的孵化器或创新性用房、公寓等。过去，在“规划蓝图+营销噱头”加持下，商办热度维持了很多年，掩盖了供应过剩。住宅热销、资产涨价且可轻松抵押融资，使得开发商、投资者不在乎空置。

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当然，对这种“挂羊头、卖狗肉”，“真地产、假实业”，“真销售、假运营”的商办物业，管理层心里是清楚的。2017年前后，楼市非常火爆，仙及商办物业，市面上商办和真真假假的公寓大面积涌现，产业用地改造都在往这个方向转。一时间，“脱实向虚”似乎已经失控了。

表：2017年一线城市商办调控政策实施情况

为了控制这种乱象，一线城市都出台了政策。比如，都控制最小分割面积（不超过300或500平米），不能设置独立卫生间、厨房，不能有空调外挂，不能引入煤气，不能给个人提供贷款等。

2020年疫情后，广州等城市想要突破这个限制，但被叫停了。2022年底以来，尽管楼市政策不断松绑，各种限制性的政策不断退出，但对于商办、类住宅的限制，似乎并未松绑。很简单，“脱实向虚”的局面不能再恶化下去了，而且房地产供求关系发生了重大变化。

楼市进入下半场，不管是靠住宅热销推动，还是靠规划营销忽悠，旧的套路都玩不下去了。于是，商办、公寓大面积空置，真面目开始暴露。本来是用来“抬轿子”的，加上开发商资金链紧张，于是被清仓式甩卖，3-5折销售，“买住宅、送公寓”等等，就再正常不过了。

目前，深圳写字楼的租金、北京公寓的价格，都已经跌回到了12年前，这既是“去泡沫、去产能”的必然结果，也是“本来功能”（引入产业）未落地，一直在给房价、地价“抬轿子”的必然结果。未来，很多这类产品可能会面临“既卖不出去、也租不出去”的窘境。

即便商办限制政策退出，允许分割销售、允许贷款，但不可能有任何回升的可能。大家想一想，现在商品住宅营销有多卷，可谓“卷完价格卷赠送，卷完赠送卷ming校，卷完ming校卷地铁”，没有最卷，只有更卷。这种情况下，开发逻辑已破灭的商办、公寓，还有生存的可能吗？

说的直白点儿，未来这类物业，很大程度上就是一堆建筑垃圾。

近期，部分城市主政者，想着借保障性住房的机会，给这类物业去库存。说实话，我不同意这样做，因为这类物业可居住性比较差，配套设施无法落地。单纯为了去库存，就纳入住房保障体系，找韭菜接盘。不过，若能在宜居性上进行改造，补上住宅配套，也未尝不可。