关于深圳两大楼市新政的3点研判

昨天（2023年11月22日）深圳住建部门经市政府同意，授权发布了两项关于活跃楼市的最新政策。我在昨晚做了短视频，对这两项政策做了初步解读。评论区里留言很多，明确支持和反对的观点都有，但对政策效果表示怀疑、看不清政策初衷、认为市场不会因新政出现很大改变的人的较多。

昨晚的短视频毕竟时间有限，很多问题展不开，今天我在这里就这两项新政的相关问题做一点适当展开的分析，我谈3点研判。

研判1：新政出台是否表明深圳楼市政策风向发生重大改变？

大家一定会注意到，这两年来，全国从国家到地方，已经出台了超过1000个关于房地产和楼市的扶持性政策，但效果并不显著，这充分表明，全国房地产和楼市形势还是比较严峻的。

但即便有这样的大背景，深圳一直以来的扶持性政策投放都是相当谨慎的，去年以来，真正让楼市感觉到的一项扶持性政策表达也就是有关二手房参考价松绑的消息了，但是，那个所谓“政策”并没有正式公布，而是交由银行在房贷过程中不按原定的参考价执行而已。

原因很简单，经过两年来的市场博弈，原来大约80%的二手房价高于参考价的格局已经实现战略性反转，现在是80%的二手房价接近、等于甚至低于参考价，这个时候，参考价政策事实上已经“大隐于市”，不正式公布对市场也无所谓了。

除了这个动作以外，大家想想，这两年来，深圳还有什么比较重大的扶持性政策投放？没有。因此，在全国各地包括一二线城市不断投放各种扶持性政策的过程中，深圳基本上表现出谨慎、不轻易出手的姿态。

为什么这样？一来深圳经济的主战场已经转移到以高科技制造业为核心的产业经济领域，房地产对深圳国民经济的贡献和重要性已经在下降；二来过去深圳房价上涨过快，已经是全国之最的格局，政策面和市场都对此比较敏感，这两年来，房价基本上都是在稳步回落的通道里，政策面不太希望以对冲的态势影响这种房价的回归历程。

但是，现在情况在发生变化。

其一，国家已经明确指出，中国房地产供需关系已经发生重大改变，相应政策当然要密切跟进，深圳也不能例外；

其二，从深圳经济面看，三季度经济增长幅度在下降，高科技制造业的隐忧出现，经济增幅已经被广州超过，如果四季度继续这样，全年经济增长可能受到影响；

其三，深圳楼市低迷态势已经很久，二手月成交仅2000套，甚至低于2000套，持续在地位徘徊，新盘积压大约5万套左右，去化率已经拉长到超过18个月，创下深圳多年来的去化记录，同时，两年来深圳一二手房都出现价格持续下跌的情况，95%以上的楼盘房价已经出现下跌，从二手房挂盘价看，一半以上跌幅在10%到20%，跌幅在20%到30%以上的也超过15%，跌幅超过30%甚至超过40%的也有大约5%左右。

由此看，深圳这两项楼市新政的出台，已经是势所必然。可以说，这次新政的出台表明，深圳政策面已经基本上放弃了两年来的谨慎姿态，政策风向开始改变，开始直白地、开放性地实施较大尺度的扶持性政策投放。

深圳楼市政策出现明显松动，是不是又要把房地产当成“夜壶”拎出来“拯救”经济？当然不是，深圳经济早已脱离房地产“依赖症”，当前给楼市注入一定的扶持性政策，主要是为了让低迷了太久的楼市有所活跃，同时也避免让房地产成为阻碍深圳经济正常发展的“绊脚石”，仅此而已。

研判2：这次扶持性政策投放是“重磅”性质的吗？

我在昨晚的短视频中用了“重磅”两字，当然我认为是“重磅”性政策。而评论区留言中，相当一部分人认为这算不上重磅政策。

如果一个扶持性政策投放就让楼市火起来，这才算是“重磅”，那这次不算重磅也罢。因为一般预测，这次政策对深圳楼市会起到一定程度的推动活跃的力度，比如，看盘量上升，一二手成交量双双上升，这些都能做到。

但市场一定不是爆发性的，一定不是剧烈拉升性的，一定是相对温和的，为什么？因为房地产和楼市的大环境仍然没有根本改变，仅仅依赖一两个政策投放就完全、大力度激活楼市，这显然不现实。

然而，我仍然认同这是一次“重磅”性扶持政策。理由主要是两点，其一，对于深圳来说，已经很长时间没有地方性、正面性楼市扶持性政策出台了，前一段的“认房不认贷”、降低首付、存量房贷降低利率等等，那都是国家层面的政策，深圳只是执行而已。

这次不一样了，是深圳自己的扶持性政策，而且直接进入主流供需面进行投放，这当然可以看做是一种“重磅”属性。

其二，这两项政策中，二套房全部由原来的70%和80%的首付直降到40%，这个门槛几乎“腰斩”，这个下调力度还不叫大，那我没话说了，不要忘了，首套也不过30%啊。事实上，很多改善性需求完全可以在这次首付直降中获得机会。

反而，那个“认房不认贷”对改善型需求起不到应有的作用，为什么？因为改善性需求怎么可能把现住的小房子卖掉再去买大一些的？而深圳的二套直降，让大量改善性需求在继续居住的前提下，很多人可以够得着买二套了。

有人说，那算啥，降低二套首付，对首套需求没用啊，何况降低首付又不是降房价，只有降房价才是硬道理！评论区里有人说，深圳房价均价必须降到1万1平才去买。我只好说，那你就等吧。

其实，这次政策并不是仅仅降低入市门槛，我们看另一项政策，直接取消掉750万的豪宅门槛，这让更多的人可以利用这个政策一次性省去缴纳一笔不少的增值税和个人所得税，这不就是明显让利吗？

所以，二套首付剧烈直降，享受普通住宅税收优惠的豪宅属性限制取消，这对于深圳政策面来讲，已经是创了自2019年以来的记录了（那年有一个取消豪宅税的政策，挺厉害），当然可以认定为“重磅”性扶持政策。

再说一遍，这次政策投放，不会对楼市产生过激性影响，“重磅”性扶持政策并不等同于“过激”性刺激政策，“右派”们不要觉得政策投放不过瘾，“左派”们不要觉得政策面太离谱。

研判3：深圳下一步还会在楼市上继续投放扶持性政策吗？

大概率会。我认为，深圳这次的扶持性政策投放是有相当力度的，是具有政策风向标性质的，不会停留在一次性政策表达上，政策面会根据这次政策投放的市场表现，在以后的恰当时间实施进一步的新政投放，甚至可能有若干次，有跨年概念，因此，这次扶持性政策投放一定不是终结，而是开始。

我们要转变一种观念，以为这种政策投放就是为了“救市”，只是针对现实楼市的动作。

我的理解是，当下及未来的扶持性政策以及其他类政策投放，除了针对性解决当下楼市困局外，更多的、更深的目标是稳步建立可以替代房地产和楼市旧的发展模式的新模式。

从战略层面看，首先是向“双轨制”挺进，将来，保障性住房将成为房地产和楼市的主体，这一块关乎广大普通低收入市民和年轻人新市民的切身利益，要在政策上严格管住管好，确保大家“居者有其屋”，而商品住房未来占比低于保障性住房，但政策面不再对其附加任何不必要的限制性政策，这就是国家文件中所说的“让商品住房回归商品属性”，大家发现没有，现在的所谓扶持性政策，其实大多数就是在一个一个地把过去二三年年来附加在房地产和楼市上面的限制性政策取消或改变，从而让商品住房环境变得更加接近市场化的客观需要。

这种顺应房地产新发展模式的政策大变化，只不过相当部分是通过目前的扶持性政策表现出来而已。所以，我们既要看到这种政策对当前楼市扶持性的一面，更要看到其在建立房地产新发展·模式方面的重要价值。

由此，我期待这次两项楼市扶持性新政的投放能够产生积极、正面的作用和影响，并在此基础上，为深圳房地产和楼市的平稳健康发展，为深圳创建房地产新的发展模式做出更加深刻的贡献。