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谢逸枫:春节楼市交易量大跌,一手房和二手房市场冰火两重天!

谢逸枫

谢逸枫

2024.2.19 14:43浏览:1656

文/谢逸枫


春节前,广州、深圳、上海、北京等一二三四城市迎来一波住房限购限贷松绑、人才购房、购房补贴、公积金额度上升等刺激楼市政策,为迎接小阳春到来。


令人意外的2024年春节假期楼市表现大跌眼镜,一二手房市场冰火两重天。一手房市场成交大跌,供需两端低迷,二手房销售火爆,购房热情高涨,价格上涨。


值得注意的是春节假期的看房热度迅速回升,表现为询问楼盘价格、户型、交房、开盘等情况的看房客、上门客的数量比过年前高,售楼处比较热闹。


笔者认为,2024年春节假期楼市延续低迷,销售成交惨不忍睹,背后的原因是节前的一波限购、限购、房贷等政策刺激力度、范围有限导致需求释放有限。


而供应下降,春节假期出游热情依旧高涨导致供需释放滞后,楼市总体处于缓慢修复阶段,成交延续元旦结构性、分化、低迷趋势,新房热度不及二手房。


笔者认为,一二手房市场表现冰火两重天,二手房销售火爆比一手房好,最主要的原因是市场二手房挂牌房源猛增,价格调整大,况且现房交房的优势明显。


叠加春节前的一波限购、限购、购房补贴、房贷首付与利率、二手房指导价等政策刺激,形成推波助澜的效果,激活了二手房市场供需两端,购房热情高。


笔者认为,基于当前楼市政策调整的力度、范围有限,无法让楼市持续性的修复、见底、企稳,复苏回暖,意味着2024年楼市政策将加大放松的力度、范围。


第一是全面落实“三支利箭”、“金融16条措施”、“三个不低于”的房企融资政策,三大工程的金融与财政及税收等一系列政策,修复市场基本面、稳定预期信心。


第二是全面取消、放松一二线限购、限贷、限价、限签、限售、限企、限户型与限面积、限法拍与赠与房、二手房指导价等限制买卖交易政策,解放需求。


第三是全面下降商业贷款、公积金贷款的首套房贷首付为15%,二套房贷款首付为25%,首套房贷利率75折优惠、二套房贷利率85折的优惠,允许第三套房贷。


第四是全面延长房贷期间为50年。全面免减首套房、二套房的交易税费。购买商品房库存的住宅、商业转为保租房、公租房、共有住房。城市更新房票化安置。


一旦政策全面的落实、落地。将逆转结构性、分化、低迷楼市行情,为购房需求的释放注入新动力,全面激活首次、改善、第三孩、第四孩的购房力。


毫无疑问,随着供应加大,需求的释放,政策松绑的效果将会明显出现持续性,楼市成交端存在巨大的上升空间。预计楼市小阳春后成交规模将会稳步上升。


诸葛数据显示,春节假期(2.10-2.17)10城、15城新建商品住宅成交240套,日均成交30套,日均成交量同比下降13.58%。一线城市中的北上深成交上涨。


一线城市的广州、二线及三四线城市中的大连、韶关、佛山位列日均成交量跌幅前三。其次是青岛、武汉、成都、汕头、济南的日均成交量跌幅比较大。


而春节假期二手房表现较稳于新房,二手房市场销售火爆。诸葛数据显示,春节假期重点6城二手住宅成交47套,日均成交6套,日均成交同比上涨11.15%。


贝壳数据显示,春节假期8天(2024年2月10日-17日),50城二手房交易量水平同比大幅回升,一线城市日均同比(春节2023年1月21日至27日)增加90%。


二线城市增加180%,三线城市增加140%,均大幅超过2022年和2023年。春节二手房交易量同比增长超七成,一线同比下降3%,二线增98%,三线增65%。


中指数据显示,春节假期期间(2.10-2.17),25个代表城市新房日均成交面积同比下降约27%。一线城市北上广深日均成交合计1.12万平米,同比增长108%。


二线、三四线代表城市则整体分别下滑46%、29%,说明不同等级城市热度分化。诸葛数据显示,北上深新建商品住宅日均成交量均小幅增多,无零成交。


其中北京、深圳日均成交量由2023年“挂零”上升至2套,上海较2023年增加3套至5套。主要原因是去年低基数影响、线城市均在年前不同程度地松绑限购政策。


广发数显示,春节假期,22城新房日均成交2.2万平米,较2023年(近年最高点)下滑49%,较疫情前2019年下滑22%,创下近8年以来春节假期最低值。


城市分化严重,一二三四线城市全面下降。分线来看,一二线(8城)日均成交0.3万平米,同比下滑79%,三四线(14城)日均成交1.9万平米,同比下滑33%。


CRIC数据显示,44城春节周成交量23.38万平,环比下降87%,同比下降40%,较2022年同期降幅82%。一二线松绑限购限贷,对楼市刺激作用依然有限。


区域城市分化延续。其中一线热度高位回落,同环比降幅均超8成。二线成交表现略好于一线,8个典型城市春节周成交3.56万,环比下降94%,同比增长44%。


三四线城市延续探底行情,返乡置业并未出现。32个三四线城市环比下降81%,同比下降43%,仅韶关、烟台、东莞等个别城市同比涨幅显著均平均。


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