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如果价格不出大招,前海时代三期的小户型还能靠什么?

中原大咖

中原大咖 地产

2024.2.22 10:10浏览:8198

最近有消息,前海时代三期第二批即将入市。


去年首批入市就在深圳的豪宅市场中创造了不小的王炸。


清一色的大户型豪宅,凭借其9.9万/㎡均价的优势,最终在2023年楼市下行的市场环境下,开盘即售罄。


本次预计推售的是住宅项目,共计516套,建筑户型面积约89-190㎡


其中包括477套90㎡左右的3房2卫户型,以及39套180㎡的大户型。


这次推售的主力产品都是小户型,不少人都期待着“前三”能给龙年再带来一次开门红。


但是现实真会如此吗?



01


项目基础信息


项目名称:前海时代三期

开发商:深圳市地铁集团有限公司

物业公司:深圳地铁物业管理发展有限公司

项目地址:南山区桂湾五路

占地面积:约33.6万m²

总建筑面积:约110万m²

建筑类型:住宅、商业、办公、公寓

楼栋数:12栋(住宅8栋)

总户数:1134套

绿化率:30%

得房率:70-73%

层高:43F

交付标准:简装

学区:前海港湾小学、南山实验集团前海港湾学校


02


前海时代往期历史


前海时代三期不同于一二期,不是地铁上盖(架空地铁停车场),而是独立占地,并且从外立面到公区、园林各方面均有很大提升。


前海时代一期于2014年11月开盘,均价4.2万/㎡。开盘推675套房源,吸引了近2000人现场抢房,当天售罄。


2015年12月,二期CEO公馆开盘,备案价区间在6.5-9.8万/㎡,550套房源当天售罄。


2021年3月,二期20套尾盘低调开卖,面积在128-254㎡之间,单价区间在8.74-11.05万元/㎡,总价区间在1330万-2803万元/套。


前海时代三期去年12月第一批开盘,都是189-249㎡的大户型。房源均价约9.9万元/平方米,单价区间8.4万-11.4万元/㎡,总价区间1606万-2855万元/套。


在此前认筹环节,前海时代三期已显露出“日光”潜质。


楼盘推售房源270套,而认筹人数高达553批,人气颇高。


最终结果也是意料之中,开盘当天,270套房源6小时就售罄,开发商销售数据显示,该楼盘当天收金57.38亿元。



03


项目配套


交通方面:


项目距离1号线鲤鱼门站约720米、距离5号线、9号线前湾站约900米(百度地图直线测距)、规划中21号线、28号线。


紧邻月亮湾大道滨海隧道(滨海大道地下道路一期工程)梦海大道连接前湾、妈湾、宝安中心。


未来将建成地下共6层的前海国际枢纽中心,包括三条地铁线路以及两条城际线路。


商业配套:


项目自带约5.1万平商业,此外还有万象前海、前海卓悦INTOWN、以及山姆旗舰店。


教育配套:


所属学区为前海港湾小学、以及九年制的南山实验集团港湾学校,两所学校的排名都不在前列。



04


户型图分析


关于本次加推的两种户型,我们来看一下户型图资料:



首先是89平米3房2厅2卫的户型。


三期的加推项目,比较大的一个问题就在使用率上。


得房率约70-73%,按套内含赠送使用率约75-78%,实用几乎不到70平。


从下图中我们可以看到,3房的主卧面积在10.74㎡,而两个次卧的面积,除去赠送飘窗外仅有5.16㎡和5.85㎡。


好在三个卧室都有飘窗,可以一定程度增加卧室的使用面积,但是整体来看还是比较局促。


竖厅动静隔离的设计,客厅的采光会比较受限。


客厅的阳台面积为3.84㎡,约为1.13*3.4,阳台深度仅1米。


从居住体验上来看,前三的小户型产品,在实用70㎡的基础上,双厅23㎡已经大大压缩了居住空间,剩余空间再做成3房2卫,只叹是巧妇难为无米之炊。



这种空间的局促感,在190平米3房2厅2卫的户型理所应当的不复存在。


面积超一倍,空间的分配都更加合理。


两个套间主卧,6.8米的景观阳台,都符合其豪宅的身份。



05


优劣势分析


优点


1.目前前海的住宅项目少,属于稀缺居住资源。

2.桂湾未来将建成华南首个具有口岸功能的全地下综合交通枢纽,包含3条地铁线与2条城际线轨道。

3.前海是深圳未来战略布局的核心位置,未来的成长空间上限很高。

4.此前开盘价格明显低于同片区楼盘,此次加推或许同样采用低价战略。


缺点


1.实用率低,且在小户型上会更显局促。

2.学区为南山实验集团前海港湾学校,成绩较为一般。

3.项目周边比较缺少居住圈的烟火气,更多是写字楼林立,片区也处于开发状态,利好优势不能短期内兑现。


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