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谢逸枫:楼市小阳春来袭!1月70城房价边际改善

谢逸枫

谢逸枫

2024.2.26 16:13浏览:1621

文/谢逸枫


2024年2月23日,国家统计部门公布2024年1月70城房价指数显示,新建商品住宅房价环比下跌0.37%,比上月下跌0.45%,跌幅收窄0.08%,同比下跌1.24%,比上月下跌0.88%,跌幅扩大0.36%。


笔者认为,2024年1月70城新建商品住宅房价跌幅收窄、上涨城市数量扩大,呈现边际改善迹象,其中一线城市核心区房价调整到位。总体看,房价整体未触底(未见底部),处于探底、筑底、继续下跌的调整趋势。


笔者认为,2023年-2026年是购房者(自住、家庭理财)买房最好的时间节点、窗口期,未来几年不考虑买房的人将哭晕在厕所。不要以为目前房企出清、取消限价,房子将会比白菜价低。


相反,2023年-2024年逐步全面取消自2010年以来新房的限价、限购、限贷等限制价格、购买资格、限制交易措施之后,一线、二线与核心三线城市的中心区、核心区楼盘的房价基本触底,调整到位。


笔者认为,短期内一线、二线城市的郊区、远区与大部分非核心三线与全部四线城市的楼盘房价未调整到位,未来依然处于下调周期,存在下降空间,至少2025年之后才有可能企稳。


1月70城一手商品住宅房价环比下跌0.37%,跌幅收窄0.08%。


按照1月70城房价数据显示,新建商品住宅房价环比下跌0.37%,比上月下跌0.45%,跌幅收窄0.08%。意味着70城新建商品住宅房价呈现边际改善,总体表现为没有触底企稳,处于探底筑底的调整状态。


从1月70城房价环比上涨城市数量来看,上涨的城市11座,较上月增加4座。持平的城市3座。下降的城市56座,较上月减少6座。价格环比上涨的城市中,上海涨幅居首,上涨0.4%,其次吉林、无锡、泉州上涨0.3%。


目前看70城房价环比已经连续下跌24个月,是否短期内出现见底、反弹趋势有待观察。由于政策效果持续性不强、房企资金紧张迫于以价换量快速回收销售回款、商品房库存巨大、购房者在意性价比、债务违约与逾期交房影响入信心。


1月70城一手商品住宅一二三线城市房价环比全部下跌,跌幅收窄


1月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看,一二三线城市房价没有触底,处于探底、筑底的迹象非常明显。其中一线城市房价持续下跌,跌幅收窄,二三线城市房价持续下跌,跌幅收窄,市场基本形成一二三线城市房价集体下跌的市场格局。


1月70城新建商品住宅房价环比的一线城市分化严重。其中北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7%,上海上涨0.4%,领涨全国。说明上海的房价率先见底、企稳。而北京、广州和深圳的房价环比处于下跌的趋势,没有见底企稳。


1月70城一二三线城市房价环比数据显示,区域城市分化明显。一线城市平均下降0.30%,跌幅较上月缩小0.13%。二线城市平均下降0.36%,较上月缩小0.04%。三线城市下降0.39%,较上月缩小0.1%。


1月一手商品住宅房价同比下跌0.31%,跌幅收窄


按照1月70城房价数据显示,新建商品住房价格同比下降1.24%,跌幅较上月0.8%,扩大0.36%。意味着70城新建商品住宅房价同比呈现未触底、见底的调整状迹象。因为供求关系短期无法抚平,短期房价保持下跌走势。


从1月70城房价同比上涨城市数量来看,上涨城市17座,较上月减少3座。下降的城市53座,较上月增加5座。同比上涨的城市中,西安、成都、上海涨幅居前,在4.2%—4.5%之间,其他城市涨幅均在2.8%及以下,其中北京上涨1.3%。


目前看70城房价同比已经连续下跌22个月,是否短期内出现见底、反弹趋势有待观察。一方面是过去2年房价同比同期下跌基数大,另一方面是房价短期的下行调整期未完成。


1月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比全部下跌,跌幅扩大


1月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看,区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌,跌幅扩大,二线城市房价上涨,涨幅扩大,持三线城市房价下跌,跌幅扩大。市场基本形成一三线城市下跌、二线城市上涨的市场格局。


1月70城新建商品住宅房价同比的一线城市分化严重。其中北京和上海分别上涨1.3%和4.2%,跌幅收窄。广州和深圳分别下降3.6%和4.1%。说明北京、上海的房价率先见底、企稳。广州、深圳处于下跌的趋势。


1月70城一二三线城市房价同比数据显示,一线城市价格同比平均下降0.55%,跌幅较上月扩大0.45%。二线城市平均涨幅为0.40%,跌幅较上月扩大0.35%。三线城市同比下降2.07%,跌幅较上月扩大0.27%。


1月70城二手住宅房价环比下跌0.68%,跌幅收窄


按照1月70城二手住宅房价数据显示,二手住宅价格环比平均下降0.68%,跌幅较上月缩小0.11%。意味着70城二手住宅房价呈现边际改善,总体表现为没有触底企稳,处于探底筑底的调整状态。


从1月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看,二手房价格环比结束全跌局面,上涨城市2座,为昆明和三亚。下降的城市68座,其中深圳、徐州跌幅居前,环比分别下降1.6%和1.5%。其他城市跌幅均在1.2%及以下。


目前70城二手住宅房价环比已经连续下跌26个月,释放出二手住宅房价企稳基础不牢固,延续降温、探底、筑底的调整状态。短期来看,要实现见底反弹,需要观察。


1月70城二手住宅一二三线城市房价环比全部下跌,跌幅收窄


1月70城二手住宅房价环比的城市能级来看,一二三线城市房价没有触底,处于探底、筑底的迹象。其中一线城市房价跌幅收窄,二线城市房价跌幅收窄,三线城市房价跌幅收窄,市场基本形成一二三线城市房价集体下跌的市场格局。


1月70城二手住宅房价环比的一线城市全面下跌。其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.7%、0.8%、1.2%,跌幅收窄和1.6%,跌幅扩大。意味着房价处于下跌的趋势,没有见底、企稳。


1月70城二手住宅房价环比数据显示,区域城市分化严重,跌幅收窄。一线城市平均下降1.07%,跌幅较上月缩小0.03%。二线城市平均下降0.63%,跌幅缩小0.16%。三线城市平均下降0.67%,跌幅缩小0.09%。


1月70城二手住宅房价同比下跌4.35%,跌幅扩大


按照1月70城二手住宅房价数据显示,二手住宅价格同比平均下降4.35%,跌幅较上月扩大0.38%。意味着70城二手住宅房价同比呈现未触底、见底的调整状迹象。因为供求关系短期无法抚平,短期房价保持下跌走势。


从1月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看,同比70个城市全部下跌,其中徐州跌幅居首,同比下降9.0%,其次厦门、南京,分别下降7.9%、7.4%,吉林、郑州、扬州等8座城市跌幅在6.1%—6.6%之间。


目前二手住宅房价同比连续下跌23个月,一直到1月跌幅扩大至4.35%,释放出房价下跌压力大的迹象形势,房价处于探底、调整的形势不变。毫无疑问,与过去一年多的房价同比下跌基数大有关系。


1月70城二手住宅一二三线城市房价同比全部下跌,跌幅扩大


1月70城二住宅房价同比的城市能级来看,一、三线城市房价没有触底,二线城市筑底的迹象。其中一线城市房价跌幅扩大,二线、三线城市房价跌幅扩大,市场基本形成一二三线城市全部下跌的市场格局。


1月70城二住宅住宅房价同比的一线城市全部下跌。其中北京、上海、广州和深圳分别下降3.7%、4.5%、6.1%和5.2%。意味着一线城市房价处于下跌的形势,没有见底、企稳,其中广州房价下跌6.1%。


1月70城二手住宅房价同比数据显示,一线城市价格同比平均下降4.87%,跌幅较上月扩大1.40%。二线城市下降4.36%,扩大0.34%。三线城市分别平均下降4.47%,扩大0.29%。意味着一二三线城市房价处于探底、筑底的调整期。


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