求旧改拆迁太难，深圳老小区业主发愁！这里落地首例自筹自拆自建

最近，我们推送旧改相关内容的留言区里，看到很多老旧小区业主求拆迁改造的呼吁。

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事实上，随着深圳城市发展走进第45个年头，建于建市初期的多数小区，房屋已经出现诸多质量问题。

去年11月，深圳规自局发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》的意见收集，收到的反馈中，就有37个小区业主求拆。

这些小区大多数位于南山、福田、罗湖和宝安，小区楼龄在20年以上，甚至有接近40年的。

业主的理由普遍为：海砂房、小区已成危房、存在严重安全隐患。

而从业主的反馈来看，多数小区向街道办提出过拆除重建申请，部分甚至进行过意向征集，但推进缓慢。

深圳老小区求旧改拆迁太难

旧住宅区的拆除重建有多难？

据合一城市更新统计，截至2023年底，深圳市拆除重建类城市更新居改项目已计划立项共计28个，拆除重建规模共计95.4公顷，但真正走到确认实施主体/开发建设阶段的只有12个，计划实施率整体约42.9%。

截至目前，今年增加了一个项目：布心花园一、二、四区城市更新单元，确认由明昇集团操刀。

棚改也助力部分老旧小区成功改造，前期摸底的小区有很多，但真正进入到建设开发的项目只有16个，而且目前棚改已暂停。

老小区的旧改为什么难推进？

众所周知的原因——拆迁谈判周期太久。

前期要求旧改项目要达到“双百”（签约业主和签约面积均达100%），2021年3月《深圳经济特区城市更新条例》施行，旧改项目满足“单95%”可启动行政调解；“双95%”可启动行政征收。

尽管如此，从城市更新条例落地至今的3年时间，也只有6个旧住宅区项目能走到实施主体/开发建设这一步。

▲图为深圳首批纳入计划的8个旧住宅区之一：龙溪花园

旧改陷入僵持的老小区，多数已签约的业主也表示无奈。

“念小学时已经在谈旧改了，现在我都结婚生娃了，还没能拆。”

“搬出去好多年了，家里老人80多了，不知道还能不能等到拆迁建好新房入住。”

开拆！广州首例业主自筹自拆自建

而在广州，近日首例业主自掏腰包筹资、自拆自建、原地回迁的案例出现。

据广州日报报道，花都区的集群街2号楼建于上世纪70年代，为五层混合结构，此前已鉴定为D级危房。

资料显示，小区占地面积342.4㎡，建筑面积1726.64㎡，建筑首层有16间商铺同属1户业主，二至五层有24户住宅，9户属私人产权，15户属区属国有企业资产。

2023年9月，花都区广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目启动区在全市率先动工建设。

位于片区内的集群街2号楼业主在讨论如何更新时，一致选择了拆除重建。

在政府的支持下，业主们以“自掏腰包、自己当甲方”的形式，委托开发商以原拆原建的思路进行拆除重建。

在这个项目中，拆建投资估算785万元，财政给予适当激励，而所有业主需要按4600元/㎡的标准进行预缴资金筹集。

3月18日，小区拆除重建工程正式开工，预计年底回迁。

事实上，自筹自拆自建的案例在深圳也出现过。

2006年，田贝村成为深圳首个由村民自筹自拆自建的城中村，历时4年多，于2010年底建成。

当时，田贝村民在股份公司的主导下，决定自己承担起新村重建的工作，自己筹集资金、自己拆除、自行请人规划设计、建设装修。

80栋旧楼被拆除，建成5栋32层住宅楼，共1680套。

至于小区业主自建，截至目前在深圳规自局官网查询到的重建规划设计方案来看，多数为别墅业主自建，产权单一。

再细细分析，花都集群街2号楼业主的自拆自建之所以能顺利推进，一来有政府的政策和财政支持，二来户数不多，只有24户，权利人也不多，推进相对容易。

而深圳的老旧小区，少则几百户，多则上千户，这份作业抄起来似乎也格外困难。

求拆的老小区业主，你怎么看？