取消公摊，真的又来了？！

目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，因此各地经常出现因公摊面积计价问题而出现的矛盾。

近日，广东省肇庆市率先发布商品房实行按套内面积计价的通知。取消公摊，真的来了。

很快，该话题引发了热烈讨论，关于取消公摊会不会导致房价上涨等话题，登上了热搜榜。

广东省肇庆市住房和城乡建设局近日发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》（以下称《通知》）。

《通知》称，优化增加高品质住房供应。在符合规划要求的前提下，鼓励优化规划指标建设高品质、低密度住宅项目，对低容积率、高绿地率、环保节能、景观人性化、休闲系统化和生态兼容性强的项目予以政策支持。

从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。积极有序推行商品房现房销售。加大装配式建筑在房地产项目中的应用，鼓励房地产企业开发带装修销售商品房，推广应用菜单式、套餐式精装房订制。

那么到底公摊是不是取消？

其实很多围观的购房者根本不清楚这些概念：建筑面积、套内面积、地毯面积。大部分人闹的都是误认为地毯面积就是自己的套内面积，其实这些概念都非常非常不一样。

地毯面积是室内的净使用面积，也就是墙体以内的所有面积，而套内建筑面积却包括了套内房屋使用面积（地毯面积），套内墙体面积，套内阳台建筑面积

以前伟哥写过很多次，对于绝大部分正规开发商来说，公摊是羊毛出在羊身上，对于购房者来说也就是背着抱着一般沉。没有公摊意味着你没有公共面积可用，连楼梯都没有。但这不是大部分购房者吐槽的原因。

大陆的公摊是学习的香港，但香港从2013年开始，已经改成了套内计价：

2013年1月1日起，香港特区实行住宅物业销售新规，要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。2013年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展至一手新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。香港特区房屋销售由此告别“建筑面积”时代。

中国现在其实也有很多城市开始了套内计算价格。

2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是108平米，但增加公摊后就变成了143平米，多出了24%的面积公摊。

而平均单价也从套内的8.5万变成了6.5万，降低了23%。

2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。澎湃新闻记者注意到，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

那么公摊如何赚钱？

对于大部分开发商来说，是不是改变成套内计价基本没有影响

正规的公摊是必须有的，否则居住舒适度不存在：按照建筑面积收取的物业费其实也很正常，因为如果按照套内，自然就会单价提高。

国家质量技术监督局《商品房销售面积计量监督管理办法》第五条规定，销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。

2002年实施的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建设部发布），针对因开发商多算公摊面积引起的纠纷制定出了计算标准，并规定必须由房产测绘单位对房产实施测绘。

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。

“公摊”的内容，包括以下两大部分：

第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

第四：其他内容

同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大；

点式楼和板式楼的公摊是不一样的；房子大，公摊就多点；房子小，公摊就会少点；

只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户在，其公摊面积是不一样的。

公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。

公摊也不是越小越好，太小的公摊意味着社区的舒适性降低。

最后简单的总结一下，公摊的影响：

公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

1：产生公摊也计价的原因是因为中国是小区制，而不是街区制，中国的小区更依赖开发商建设，而国外更多是依靠政府。这种情况下，就使得开发商将社区内公用部分分摊成本到建筑面积里。

2：一些小区甚至连独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中，而国家法律明文规定这些不算公摊。另外还有将公摊部分未来的收益被开发商或者物业获得，比如电梯广告等。

3:公摊面积缺乏公信力，不便民、不透明。如果“公摊面积”不实，购房者要多支付房款，而且还得在以后不断支付更多的成本

4:凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

5：“偷面积”大部分都是违规，偷了公摊。

一般报批的时候，肯定是符合《建筑面积计算规则》，但很多开发商会在报批后改造，比如很多的loft。通过特殊设计，增加室内室外空间，让房子的某一部分可以“不计面积”或“计一半面积”。

6：利用限价政策漏洞

很多城市都有限价政策，但大部分都是限制了建筑面积单价，这种情况下，有开发商想办法在建筑面积单价不变的情况下，增加使用面积，在期房购房合同和期房收房这个双合同中，增加使用面积，变相的增加了单价。在买卖合同中设置了陷阱。

7：公摊不均

最简单的例子，高低配的项目，北京非常普遍，高层占据了大量的公摊，而拆分出来的，别墅特别是地下部分并不公摊。

所以归根结底来说，虽然羊毛出在羊身上，但对于购房者来说，对于房地产市场健康发展来说，改成套内计价是合理的。

市场对公摊的诟病很多都是样板间看着很大，实际交房后发现货不对板，所以公摊并不是问题，问题其实是期房销售过程中法规不完善，法规不落地导致的样板间与实际交付完全不一样！

从重庆和肇庆的情况来看，购房者仍然要为公摊面积买单，但从购房者的角度来看，他们更需要的其实是公摊面积计算的透明化，以及物业费、取暖费等费用的合理计价方式，像肇庆这样仅仅只是要求开发商、中介机构按照套内面积计价宣传和销售的规定，似乎并不能完全回应购房者的需求。

整体来说：

是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，

老百姓以为取消公摊能降低房价，其实这是错觉。

实际从市场情况看，市场好的时候，所有人都抢房子的时候，公摊比例就特别大，而一旦市场不好，开发商盖房，明显，公摊比例就很小。

以北京为例，最近一年多入市的项目，公摊比例基本都只有20%以内，很多甚至得房率能到90%以上。

价格不是由房屋面积决定的，而是由供求关系决定的。有些城市的房子1000平卖1000万，有些城市的房子100平卖1000万。取消公摊，改变的是房屋销售面积，但并没有改变供求关系。

现在的房地产市场是，你降价都卖不出去，别说涨价了。

真正促使房价涨跌的，一定是供求关系。买的人多了，房价就上涨，买的人少了，房价就下跌，跟套内、套外面积关系不大。