深圳二手房交易资金监管中的“支付宝”规则

在房地产交易的错综复杂环境中，监管方本应肩负起维护市场秩序和保障交易公平的重要任务。然而，在实际操作中，一些监管方的行为却出乎意料，其做法不仅损害了交易双方的权益，更显示出一种短视且对交易双方不利的倾向。

监管协议，这一原本旨在保护买家权益的制度设计，在某些情况下却变成了束缚买家的枷锁。一旦买家将首期款交付给监管方管理，他们似乎就落入了出卖人的控制之中。

某些监管协议中明确规定，在双方出现争议时，即使监管协议到期或约定的转付条件已经满足，资金也不会转付，而是需要等待司法机关的裁决来确定监管资金的归属。

这种监管制度的设计在双方出现纠纷时，会导致监管资金无限期地停留在监管账户中，直到纠纷解决。这让买受人陷入困境，稍有不慎就可能无法自拔。这难道是我们所期望的“游戏规则”吗？在这种情况下，买家无疑成了弱势群体，任由出卖人摆布，这无疑是对监管制度的极大讽刺。

作为监管方之一的公积金中心，其态度更是令人费解。他们似乎倾向于将争议推给法院，以此推卸自己的责任。然而，这种做法不仅延长了争议解决的时间，还增加了买卖双方的成本和痛苦。公积金中心这种“听法院的”态度，实际上是一种逃避责任的表现。

我明白为什么他们不遵守一般规则：在过户后，监管的资金应归出卖人；过户前，监管的资金应归买受人。因为法律赋予了买卖双方对监管资金申请查封、冻结的权利，如果双方没有行使这个权利，就应视为双方已放弃。那么，按照资金监管协议的约定，到期应如何处理即可。为何要越权、多管闲事，替人做决定、替人保管呢？

中介公司在定金监管中的角色也不容忽视。他们经常利用定金资金进行自身资金运作，甚至不惜拖延退还监管定金的时间。

这种损人利己的行为损害了买卖双方的利益，也破坏了市场的公平性和信任基础。作为出卖人，我已经向买受人出具了定金的收据，并且也达到了双方约定的定金转付条件。那么中介公司就应该按照约定把定金转给我。他们不能说因为我们有纠纷了，定金就卡在他们这里。如果资金在他们这里滞留，他们就可以任意支配了。这实际上是为了他们自己的利益。

此外，网签合同的备案制度原本旨在确保交易的合法性和安全性，但在某些情况下却变成了出卖人设置的陷阱。一旦出卖人办理了网签备案，就无法在系统中再次录入网签合同与其他人进行交易。即使买家明确表示不再履行合同并构成违约，只要买受人不愿意一同申请撤销网签合同，出卖人就只能求助于第三方或通过漫长的法律程序来完成注销备案手续。为什么不设置一个网签备案的最长时间来解决这个问题？例如，网签备案三个月或六个月以内没有完成过户的，备案自动失效。这样，出卖人可以及早止损，另找他人成交。

我本来以为，按照深圳跨行带押过户操作流程指引的要求，双方必须在完成商品房买卖合同网签备案以后，才能够办理跨行带押过户的资金监管。这样，在制度设计上，一旦双方出现纠纷，出卖人不能自己解除网签备案，买受人同样也会因为资金监管协议条款的限制而无法自由动用资金，双方都必须等待司法机关的裁决，看似公平。然而，我仔细研究了公积金中心的跨行带押过户监管协议的条款后，发现实际情况并非如此。

尽管深圳跨行带押过户操作流程指引中要求的受理范围是网签合同完成备案以后，双方才能够办理资金监管，但实际上资金监管协议的条款明确约定，并不要求备案，只要求录入网签合同，买受人查验购房资格通过后打印下来签字，即可办理带押过户的资金监管。因为深圳跨行带押过户资金监管协议的第六条规定，协议生效的条件包括双方在监管协议上签字、买家将首期款足额支付到监管账户，以及双方的房屋买卖合同已签署生效，并未明确要求网签合同必须办理备案手续。

在这个看似公平的买卖环境中，监管方利用各种手段让人难以防备。他们利用制度漏洞和自身权力为自身谋取利益，却忽视了作为监管方的基本职责和道德底线。这样的监管制度不仅无法保障交易的公平性和安全性，更可能成为市场混乱的根源。因此，我们必须重新审视并完善监管制度，确保监管方能够真正履行其职责，维护市场的公平和正义。

附：“跨行带押过户”三方资金监管协议第六条（一）原文：

协议的生效

本协议自以下条件全部达成之日起生效：

1.甲、乙双方已就本协议签字盖章（自然人为签字并按捺手印，法人为法定代表人/负责人或授权代表签字并加盖公章或合同专用章），且丙方已就本协议加盖公章或业务专用章或合同专用章；

2.乙方将首付款足额支付至监管账户；

3.甲乙双方就交易房屋达成的买卖合同已签署生效。