谁说卖不动？凤岗：对不起，我直接放血价冲量了！

好一场酣畅淋漓的价格内卷战！

在如今的新房市场上，以价换量的各种方式，我们早已看花了眼。

这厢特价房、低首付，那厢送豪车、免物业费，更有甚者简单粗暴，直接上演断臂求生的戏码，从单价4字头跌落1字头。

够诚意了吧？

优惠给到位、价格降到低位了，那么效果究竟如何？当下的置业者，到底对此感冒吗？现在，是否又是合适的上车时机。

为了弄清这些问题，房姐开启了新一轮的大摸查。

直击2024年新房成交

直球式降价，真的有用！

先从官方数据着手，我们来认知一下，今年东莞的新房市场行情，到底如何。

据东莞住建局数据统计，2024年1-5月，东莞34个镇街中，仅有虎门、凤岗两个镇街超500套；

另外，总数超300套有5个镇街，超200套的共14个镇街，不足镇街总数的一半。

其他区域不足200套的镇街，走货的速度，肉眼可见的缓慢。

东莞市场的分化，已愈发突出。

| 东莞1-5月各镇街成交情况，仅供参考

可以发现，占榜单前列的，不是卖得还不错的一主两副区域，而是虎门、凤岗。

前两年，随着南城、松山湖等热门镇街供应大增，一直是全市成交的领军者。虎门、凤岗等区域，也要避其锋芒。

但今年的成交排行情况，却诞生了新的格局。

虎门（随着南部湾万科城5期的售罄，虎门成交速度放缓）、凤岗，再次站稳成交第一梯队，塘厦也以总数约330套，冲进第二梯队。

此外，从数据上看，常平、桥头等这些常年不争不抢的东部区域，其实排名均有一定的上升，分别为第八名、第九名。

| 2023年松山湖成交全市第一

或许看到这，你以为临深又可以了，东部楼市要崛起了？

但当房姐从层层数据迷雾中分析，会发现不管是凤岗、塘厦等临深区域；亦或是常平、桥头等东部区域，它们的出圈，都是量价之间，结构性的调整。

这些片区成交的，多数是以价换量。

还是那句话，只要价格降到位，刚需就容易在多重政策的加持下，积极进场，成交数据自然实现跨越式增长。

| 2024年1-5月东莞成交套数，来源中原研究院，仅供参考

另一方面，从数据上看，松山湖、南城、东城、万江等一主两副核心区域，也有着不俗的去化表现。

松湖润府、万科松樾、金地青雲境为松山湖成交主力；

南城有瑧湾汇、建发缦云、中海源境等坐阵；

万江则有2024年度销冠大盘万科中天世纪水岸（截止至5月）；

每一个核心区域，货量充足，且各自有成交主力，其价格与价值相匹配，也抗住了市场的动荡。

| 2024年1-5月东莞成交面积，来源中原研究院，仅供参考

可以发现，核心区域的量价，是有明确的现实支撑的。

不管是中心城区作为唯一主中心的确立，亦或是东莞CBD的疯狂兑现，还是松山湖强大的产业支撑、万江三江六岸的加速蝶变

核心区域的价值，都有实实在在的城市资源倾斜。

官方资金、人才、城建、产业等多维度加码，它们自然成为了为数不少的，抗住市场下行的区域，且主力成交项目，货量充足，走量稳健。

诚意到位，价格到位

近两个月这些项目成交量上涨

我们再具体来看看，以价换量效果最为显著的区域。

/// 东南临深片区 ///

先说凤岗。

凤岗在售新盘众多，但没有大家想象中那么冰冷，反而在房企让利放价之时，买家也随之活跃起来。

根据住建局网签数据，从今年1月至5月，凤岗商品住宅多次网签超百套，连续2个月登上全市网签套数第一的宝座。

成交量上涨，主要是因为各大项目降价换量，网签均价也从约2.8万/平降至约2.3万/平。

| 2024年1-5月凤岗成交情况，仅供参考

比如，大运万科城推出最低单价1字头；三正鹏程上花园单价2字头；鸿荣源熙园山院以低价+现房即买即入住吸引眼球。

多方人马，神仙打架，各有神通，也难免有所折损。

总体来讲，库存大、去货压力大的凤岗，为了刺激刚需和置换入市，大家都是积极适当放价，能换取部分项目每月30-50套不错的去化量。

| 5月凤岗部分热盘成交情况

塘厦和樟木头，则有个别单盘以价换量，撑起整个区域成交量。

如塘厦金众柏悦公馆湖景现房，清水房单价约1.9万/平起，精装房单价约2.2万/平起，5月网签约38套，几乎占全镇成交量50%。

星河璟悦公馆、保利武汉城建林语峯境皆回到了“1字头”跑量，去化较为迅速。

| 2024年5月部分项目成交情况

/// 东部产业园片区 ///

没有最低，只有更低。

东部的老大哥常平，金地名著以均价约1.64万/平，月度网签约47套；另外卓越蔚蓝领秀以均价约1.3万/平，留住了刚需客户。

值得一提的是，横沥保利和悦滨江不仅打破刚需为主导的区域楼市，而且舍得让利以单价1字头较低的门槛，迅速跑量。

可见，遍地1字头的东部产业园片区，同样有项目以价换量效果明显。

| 2024年5月东部部分项目成交情况

/// 城区片区 ///

实际上，价格坚挺的城区片区，也存在着以价换量的现象。

南城中海源境以单价3字头，在5月成交网签约57套，目前所剩房源不多，马上清盘。

石碣恒基旭辉江山、中洲城邦继续以更低的单价吸引城区刚需客户，月度去化超10套以上，相比之下成绩不俗。

| 2024年5月城区部分项目成交情况

而且，根据房姐在517新政满月大摸查，华侨城天鹅堡以单价1.6万/平起，周均成交超50套，走出了独立行情。

可见在价格和新政双剑合璧下，那些只差临门一脚的刚需和刚改客户，欣然上车。

二手热盘，含着泪跑出货量

无独有偶，以价换量的浪潮，早已在东莞的二手市场，刮起旋风之势。

且看两天前，东城万科皇马郦宫一套二手四房房源，建面约143平，单价3.4万/平，总价488万元。

前脚挂牌放价，晚上便立即拍板成交，成交价482万元，比挂牌价少了6万元。

此外，万科皇马郦宫的成交，较往年也颇为火热，近1个月，便有十来套顺利成交。

还是那句话，只要价格降到位，不管新房二手房，千万人口的东莞，总有合适的买家入手。

|  万科皇马郦宫快速成交房源

再看松山湖的万科金域松湖，该二手盘是松山湖的入门级社区，两房起步的房型，深受诸多刚需上车族青睐。

最近，万科金域松湖业主群，曾风风火火掀起过护盘行动。

一致同心，要守住本社区的二手房房价，防止过分下降。但在现实面前，一切的护盘都是苍白的。

整个5月，万科金域松湖成交均价2.9万/平，成交套数也是飙升至13套，以价换量明显。

| 时下部分热门二手小区，以价换量明显

当市场回归理性，看似平静的湖面之下，是暗流汹涌的成交。

提笔写下本文，并非是要制造降价的蕉绿，而是市场的确是变幻莫测的。当下，开发商、政策端、二手业主的让利姿态，已经显得足够诚意。

以上对于买房人来说，无疑是一件好事。

而房姐近期，也在积极奔走于一线市场调研的路上，感知这座城市的楼市脉搏变化。

与其被那么多声音干扰，不如真正去了解这座城市，去感受它的变化，跟上它的发展，和房姐一起多出去考察考察吧。