微观数据，看深圳上半年楼市真相！竟然有小区3年房价没跌过...

随着深圳一批楼市新政出台，深圳二手房市场的明显回暖，2024年的上半年已经过去。

从上半年市场交易来看，深圳楼市上半年有两个明显特点：

第一，上半年深圳二手房市场真正意义上回暖了！而且表现要优于新房市场

这3年半，深圳二手房的成交量变化是非常大的，根据深圳市房地产中介协会数据，2020年录得量约12万套，2021年约4.4万套，2022年达到冰点，成交约2.7万套，每个月成交就1000多套、2000多套的样子。

2023年市场有了好转，但是并不稳定，2023年4月月成交逼近5千套，但是很快又打回原形，走出“U”型走势，中间的洼地2023年7月跌破3千套。

而在2024年春节后，深圳二手房市场才真正意义上走上回暖之路，3月-6月成交量持续保持在5000套左右，6月更是录得5309套，创近40个月新高。

这种一直向上的成交走势，以及屡屡突破多年低迷成交量的消息，无疑给了市场更为坚实的信心。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

这里有两方面原因：

第一是深圳一系列楼市新政的助力，今年上半年也是出台了不少重磅新政，包括首套2成，二套3成，深户取消落户个税要求，以及二手房带押落户的政策落实等；

第二是这几年深圳二手房价格进行了深度的回调，当前深圳二手房相对同区域的新房来说，具有了价格优势，因此买房人不再只盯着新房市场，开始转向更为广阔的二手房市场。

另外，深圳最近的重磅新政是在5月底出台的，政策效应的释放，新房市场的活跃度要在6月才能体现，而新房统计有一定的延迟性，因此有些成交数据未能在上半年统计到。

第二，整个市场还是处于一个横盘期，主要还是靠以价换量促成交。

2024年上半年的市场行情总体是好于去年同期的，但目前来说，市场还是以价换量，这个现象在非热点区域的新盘中还是比较明显的。核心区域的优质新盘成交还是相对活跃的，但冷门板块的楼盘去化难度还是比较大的。

以价换量的策略同样在二手房市场占据主导地位，二手房的成交均价在持续走低，据深圳乐有家研究中心数据显示，6月份深圳二手房成交均价6.05万/平，环比下跌4%，同比下跌15%。

根据深圳市房地产中介协会数据，深圳二手房在售量持续处于高位，截至2024年7月1日，深圳全市有效在售二手房源62591套，对比6月1日统计的60958套在售房源增加1633套。深圳当前的二手房在售量和春节假期相比，增加近1万套！

因此，深圳业主心态也难强势，下调报价成为大部分业主的选择。

（数据来源：深圳市房地产信息平台）

微观看个盘一：

二手房市场表现“差距大”，有小区房价3年依然坚挺，有小区已腰斩

从宏观看完深圳楼市，我们再来从微观个盘的情况：

目前的二手房市场，各小区的表现都非常不一样，更像是把之前的泡沫挤出来，曾经泡沫多的小区，这几年几轮降价，价格不止腰斩，而相对泡沫少的小区，虽然比起高峰期价格还是有一些回调，但是总体价格还是比较坚挺的，有些甚至回调后又在近期出现反弹（成家数据、图片截图均来源深圳乐有家，数据仅供参考）：

1、2021年房价虚高，有房价大涨的明显泡沫的热点小区，很快泡沫被挤出，都经历了一个房价大幅回调的过程。

比如八卦岭的鹏盛村，2021年房价突破10万/平，到第2年，也就是2022年就被“打出原型”，房价直接跳到6字头当时。再比如龙华红山的水榭春天五期，2021年成交单价最高达到13万/平，但是这个价格看来有着明显的虚高，到了2022年就回落到了9-11万/平。

还有诺德假日花园、华润城等，在房价到达最高峰的第二年就迎来了大幅度的回调，明显整个市场的挤出泡沫的意愿非常强烈。

2、前期没有炒作的优质区域的优质盘，其实还是比较坚挺的，回调幅度小，甚至没有回调。

比如位于宝中的壹方中心，从2021年的14万/平，到如今成交单价还是维持在14万/平。再比如深业新岸线三期，从2021年的11万/平，2023年回调到9万/平之后，到目前的成交依然保持在这个水平。

3、包括益田村、梅林一村这些地段优质的大型老小区，总体来说3年价格是比较坚挺的，但是在2024年上半年又有了明显的新一轮小幅回落。

4、有的小区前期泡沫非常明显，快速挤出泡沫后，由于本身有自己的硬性优势，因此房价转为坚挺。比如财富广场2021年最高峰成交一套13万/平的，2022年中旬成交就到了7字头和8字头，而快速下落到这个水平以后，就相当坚挺，目前成交价格依然保持在这个水平。

这是这几年深圳比较知名的几个小区的成交价格走势：

【福田区】

益田村：益田村的价格还是比较坚挺的，近半年的成交均价在6.0万/平。2022年基本是7字头、8字头，到了2023年基本是6字头、7字头，2024年上半年，成交价格进一步回落到5字头（接近6万/平），76平的3房450万成交了一套。

梅林一村：梅林一村的近半年成交均价在6.8万/平。2023年6月，成交价格在7字头、8字头，到2024年开始有约6万/平的成交价格出现。

御景华城：位于赤尾，由于都是小户型单位，价格浮动更大一些，2021年3月最高峰的9字头，到2023年初到了6字头和7字头，今年上半年又有进一步的回落，到了5字头，甚至有一套35平1房166万成交，单价到4.7万/平。

财富广场：2021年最高峰成交一套13万/平的，之后的一年财富广场快速回落，到了2022年中旬，7字头和8字头，但是这个小户型却在接下来的2年里，没有继续下跌，到2024年上半年依然是7字头、8字头的样子。

园岭新村：2022年，房价还是坚挺的在8字头、9字头，到了2024年初期，园岭新村的价格回调非常明显，到了6字头、7字头，4月左右，甚至有2套直接跌破了6字头成交，一套88平的单位519万成交，成交均价5.88万/平，市场出现底价成交直接影响了下一套成交卖家的心态，紧接着成交了一套77平单位466万，均价也在6.01万/平，之后又有一套93平单位的成交均价在5.8万/平。

但是随着新学期报名潮开启，到了5月、6月，园岭新村的市场成交价格又再次回归到7字头。

鹏盛村：与园林新村的回调后快速反弹相比，隔壁的八卦岭片区有些小区就没有这么幸运，这里要提到受关注颇大的鹏盛村，楼龄老，居住感受一般，但是在2021年，依然靠着户型小成交单价一度突破10万/平，到了不少小区房价还很坚挺的2022年，鹏盛村已经跌到6字头，6字头一直持续了将近1年半的时间，到了2024年，成交价格又迎来新一轮的大降价，如今，2024年5月成交的一套42平的1房，成交总价173万，成交单价4.1万/平，比起高峰期的10万/平，跌了不止一倍。

【龙华区】

金地梅陇镇：金地梅陇镇作为龙华的超级小区，2021年高峰期价格在6字头、7字头，到了2022年上半年就基本都在6字头，下半年开始到5字头，但是2022年全年成交价格也基本维持在6万/平的这个价格，这个价格维持的时间还是比较长的，一直到2023年11月。

到了2023年年末，一套87平的3房成交406万，成交单价4.6万/平，该套房子的成交直接影响了接下来金地梅陇镇的成交价格，之后4字头的成交单价频繁出现，不过在最近几个月，还是看见了肉眼可见的小幅回升和坚挺，虽然还是有不少4字头，但是基本围绕5万/平的价格成交。

水榭春天：我们再来看看另一个龙华神盘，水榭春天五期，高峰期在2021年成交单价达到13万/平，但是这个价格看来有着明显的虚高，到了2022年就回落到了9-11万/平，这个价格一直维持到今年上半年年初，可以说还是非常坚挺的，但是在最近几个月，又出现了小幅的下跌，基本成交价格都在8字头了。

壹城中心：还要说说龙华的另一个超级小区，就是鸿荣源壹城中心，最高峰是2021年5月，成交价最高冲到9万，但是这个价格显然市场很快意识到偏高了，当年就有了回调，2021年基本维持在7字头、8字头的样子，2022年的成交价格基本都维持在7字头，2023年年末到2024年，这个超级小区又迎来了一次回调，目前成交价格在5字头、6字头。比起目前新房市场价格来说，这个小区的二手房价格还是算比较坚挺的。

【龙岗区】

中海康城花园：2023年还是4字头，到2024年就全部到3字头了，2021年最高峰曾有6字头的成交，2022年基本都是5字头。到了2023年上半年还是4字头，但是到了下半年就迈入3字头，但3字头显然已经到了合理价位，目前成交价格依然保持在这个水平。

【光明区】

龙光玖龙台：曾经的光明神盘龙光玖龙台，2021年成交价格最高到8.1万/平，市场对于这个光明热盘显然觉得8万+的泡沫比较大，市场很快就回调到了6万+，6万+的成交价一直持续到2024年年初，今年上半年特别是近几个月又有了明显的小幅下跌，基本成交价格位置在5字头，近期成交的两套价格都在5.6万/平左右。

【南山区】

诺德假日花园：南山之前跌幅比较大的诺德假日花园，2021年2月成交价格在16万/平，最高峰成交单价冲到17.6万/平，到2022年成交价直接下调到11万/平，这个价格一直到2024年年初，近几个月又来了一波回调，6月一套66平2房单位，成交总价556万，成交单价8.4万/平，回到了2019年房价水平。可以说这个小区一直在挤泡沫。

华润城润府：一期最高峰在2021年18.8万/平，到了2022年初就快速回调到15-16万/平，2024年上半年成交价在12-13万/平；二期最高峰2021年18.8万/平，2022年成交价格维持在15-16万/平，2023年成交价格维持在13万/平，2024年成交价格在11-12万/平；三期最高峰到18万/平，2023年成交价格在15-16万/平，2024年近期成交价格在11.5万/平。

【宝安区】

壹方中心：比起南山曾经热点盘的集体“挤泡沫”行动，宝中有个盘居然能在深圳房价回调大潮中“独善其身”，当下价格与3年前高峰期相比，竟然没有变化，虽然难以置信，但是却是“却有”其盘！

它就是位于宝中的壹方中心，2020年7月，成交一套101平单位，总价1580万，成交单价达到15.7万/平，2021年3月的楼市高峰期成交一套178平单位，成交总价2630万，成交单价14.7万/平。

2024年5月，一套173平5房成交，总价2460万元，成交单价14.2万/平，2024年7月，一套221平5房，成交总价3160万元，成交单价14.3万/平。

该盘在2021年，躲过了当时炒房客的目光，而在2024年，证明了自己的价值确实还是受认可的。

深业新岸线三期：价格也还算坚挺，2021年楼市最高峰成交价格在11万/平左右，到了2023年年初有了一个明显的回落，但是也维持在9万/平左右，这个回落幅度比起其他楼盘来说，可以说是非常小的，而这个价格一直维持到目前，2024年6月，一套145平的4房单位，成交1428万，成交单价9.8万/平。也就是说在2024年年初并没有像一些楼盘进一步回落，还是保持稳定，3年时间的成交价格总体都非常稳定。

微观看个盘二：

新房市场“以价换量”！光明非核心区新盘，成6月深圳新房成交大黑马

新房方面，由于二手房目前价格回落到很多购房人的心理价位，在加上上半年出台了不少利好二手房的政策。

因此新房的表现不如二手房亮眼。一个是二手房成交量创下了3年来了新高，也就是说，这半年是楼市回调的3年里，成交最多的半年。但新房成交了12135套，同比减少了25.1%。

但是还是有一些亮点盘存在，深圳湾顶豪中海深湾玖序，开盘三小时狂揽100.2亿，还是非常抢眼的。

还有几个盘是比较出乎意料的黑马，开发商愿意给出折扣，盘的整体素质都不错的，成绩都是比较亮眼的（以下数据仅供参考，以开发商公布实际数据为准）。

一个是位于光明公明的学府朗园。新政后6月的认购套数达到约346套，霸榜近段时间的深圳全市销量第一，为啥平平无奇的偏远小盘能卖出热点消息呢？

学府朗园，2023年11月开盘，当时备案4.43万/平，开盘去化并不好。但是开发商迅速调整了策略，加大了折扣力度，折扣单价低至2.7万/平，这就相当于总价240万买3房2卫精装房，还有附近有13号线地铁口和学校，这样一下就诱人了。

据说，学府朗园这套行之有效的操作，也惹得光明其他开发商艳羡，但是毕竟学府朗园属于盘并不算大，影响不了整体房价，之前就曾经出现过，光明某大盘大降价后，反而销售没有预期亮眼的情况，买房人的思考也是多变的，有时感受到片区整体下调，反而会止步不前。

位于龙华的中洲迎玺，靠着85折优惠，单价到了5.6万/平起，这个价格在新房市场和周边二手房来说，都是非常亲民的，因此也有了3天成交77套的成绩。还有南山的绿景白石洲，各种优惠折扣下来，单价打到8.2万/平。

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