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最牛地级市,房价破“2”了!

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2024.7.10 10:20浏览:3449

来源: 城市财经  余飞


01

成交量腰斩的苏州楼市


前两天写了南京楼市。


南京的现状是,成交量持续低迷,上半年南京全市二手房成交量49525套(含高淳、溧水),环比(与2023下半年比)上涨15.2%,同比(与2023上半年比)则下滑12.1%。


二手房成交量热度不及去年同期。



价格一路下行,半年均价跌去了19%,相当于跌没了首付。


我爱我家南京研究院披露,2023年年末,南京二手房成交均价已经跌破了3万元,至29978元/平方米。而该机构最新披露的数据是:6月末,南京二手房成交均价跌至24206元/平方米。半年时间,跌幅高达19.25%。



这篇文章,来看看其兄弟城市苏州。


苏州上半年楼市的表现,一言以蔽之:成交量腰斩,房价持续下行。


永联行披露的数据显示:


新房总签约20165套(含政策性住房),同比2023年同期下滑34.54%;新房签约面积2666115㎡,同比下滑36.39%。其中新房住宅签约13967套(含政策性住房),同比下滑47.87%;新房住宅签约面积1821572㎡,同比下滑48.12%;新房非住宅签约6198套,同比上涨54.53%,;新房非住宅签约面积844543㎡,同比上涨24.10%。



新建住宅,无论是成交量还是成交面积,都接近腰斩。


二手房方面:


总签约32738套,同比2023年同期下滑19.97%;存量房签约面积4006145㎡,同比下滑8.06%。其中存量房住宅签约29243套,同比下滑21.34%;存量房住宅签约面积3110940㎡,同比下滑21.68%;存量房非住宅签约3495套,同比下滑6.28%;存量房非住宅签约面积895204㎡,同比上涨132.39%。



房价方面,只看能体现市场真实变化的二手房价格。


由于国家统计局每个月公布的70个大中城市,不包含苏州,所以只能看机构披露的数据。


贝壳找房披露的数据显示,目前苏州的二手房均价已经跌破2万元,6月份的成交价为1.89万元/平方米。年初成交均价是2.06万元。



02

苏州楼市的前世今生


苏州在年初将最后一道限购政策解除,开启了全面裸奔模式。但数据告诉我们,显然没有任何积极意义。


回顾苏州楼市的前世今生,可谓跌宕起伏。


1998年,中国结束了此前的福利分房时代,进入了商品房时代。1999年苏州正式开始执行,当时苏州的市场价格是1680元/㎡,园区都市花园一期的成交均价为2000元/㎡。


此后随着浩浩荡荡的城市化,尤其是2001年中国加入世贸组织迎来了全面经济快速发展。


在经济与人口推动下,中心城市的房价一路上涨。2003年苏州成交均价涨至3000元/㎡,园区的成交均价刷新至4400元/㎡。2005年均价涨至4500元/平方米。2007年园区价格冲到了7000元/平方米。


2008年受全球金融危机影响,有过短暂的调整,但后来随着“4万亿计划”推出,全国 楼市又精神抖擞了起来。


从2009年至2019年,苏州房价翻了近4倍。2010年苏州房价登上万元,2017年登上2万元。2019年的高位均价是2.58万元/平方米。这只是均价,核心板块的工业园区与姑苏均价直逼4万元。


如果从上一轮大牛市的起点2015年开始算,四五年时间苏州房价翻了一倍。


因为不计代价上涨,在那段周期里,苏州与南京、合肥、厦门并称为楼市四小龙。


然而,2019年成为了苏州房价的分水岭。



2019年成为苏州楼市的一个分水岭。


那一年全国楼市整体都在躁动,仿佛又回到了2016年。苏州方面更是火爆异常,尤其是在当年的火遍大江南北的电视剧《都挺好》带动下,苏州的房子更是遭遇了哄抢,当时没有全款的实力,基本都得靠边站。


由于房价上涨过猛,特别是半个月里拍出了三个地王,最终引发了住建部约谈点名。最终苏州在5月份连出两条调控政策:


第一拳,2019年5月11日,苏州出台调控新政,新房重点区域限售3年,二手房重点区域限售5年,土地出让溢价不得超过25%等狠招。


第二拳,2019年5月16日补充新政,新房和二手房均需要取得房产证后,才能申请学位,且学位锁定5年改为9年,小学和初中不分段。新楼盘60%用于人才购房。


重拳之下,效果在2019年7月份显现,苏州房价开始转跌。


根据中国房价行情网数据显示,从2019年7月到2020年的11月的二手房挂牌价28619元变为24379元,降了4240元,降幅17.3%。苏州楼市的二手房成交价从27484元降到了25737元,跌了1747元,跌幅为6.8%。另据中国房价行情网追踪的实时数据显示,2020年11月苏州二手房同比下跌7.18%,位居内地跌幅榜第12位。


跌幅并不大,但整体转向的趋势已经形成。进入2021年,苏州房价维持在高位震荡,直到2022年,才进入了全面且力度较大的调整模式。


按照中国行情网公布的苏州二手房成交最高点27484元/平方米,以及如今贝壳找房公布的6月份成交均价1.89万元/平方米,苏州房价经过近5年调整,均价下降了8600元/平米。


这一跌幅,在主要城市中不算高,尤其是相比于省内兄弟城市南京。南京过去半年跌幅就达到了19.25%。


从长周期来看,南京均价最高点达到了3.5万元/平方米左右,如今的均价跌至2.42万元/平方米,均价下降了1.08万元。


03

苏州转向背后


这一轮楼市是全面的、整体的,没有哪个城市能够躲过。


究其原因,都是当初不计代价上涨的后果。


不计后果上涨之下:


一方面,对于房价远超城市平均购买力,掏空了6个钱包,导致需求断档,找不到接盘侠。


另一方面,超前透支城市经济、产业实力,也即当下各城市本身的产业、经济支撑不起它们当下的房价。


于是,我们看到的局面是:


第一,当下无一城房价不降。


国家统计局披露的5月份70个大中城市二手房价格变化数据,无论环比还是同比,无一城不降。


制图:城市财经;数据:国家统计局


第二,商品房销量没有最低,只有更低。


在去年如斯跌幅下,今年商品房成交量跌幅进一步扩大。


国家统计局披露:1-5月份,新建商品房销售面积36642万平方米,同比下降20.3%,其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.5%。


来源:国家统计局


从上图走势可以看到,房地产进入2024年,跌幅在去年下跌的基础上,进一步大幅放大。


如果说去年是小碎步下行,今年则是跨步下行。


今年前五个月的销售面积相较于去年前四个月跌去了超五分之一,销售额跌去了超四分之一。


以此来看,今年商品房销量连“双9”都很难维持。


综合我之前写过的深圳、广州、上海、北京、东莞、成都、重庆、烟台、常州、南京、西安、武汉、厦门等一众热点城市的房价走势,可以得出一个明显结论:


即便拥有不错的产业、经济和人口,也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中,有一批产业、经济、人口表现都不错的城市,但是,高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。


苏州也是一样。


区别只在于,产业强、人口竞争力强的城市,跌幅相对小一点,前两者弱则跌幅相对大一些而已。


苏州的成交均价相比于高点,每平米下调了8600元,南京则每平米下调了1.08万元。


原因在于:

第一,南京房价泡沫本身大于苏州。

第二,苏州的产业实力强于南京。


苏州2023年工业总产值超过4.4万亿元,位居全国第二,仅次于深圳。上海去年的规上工业总产值略有下降,跌破了4万亿。



制图:城市财经;数据:各城市统计局


苏州的工业增加值在万亿之上,而南京2022年的工业增加值为5140亿元,不到苏州的一半。


在千亿产业数量上,南京的千亿产业数量不错,有6个千亿产业。6个千亿产业总营收达到了10337.8亿元。高于成都、郑州、杭州。但没法与苏州掰手腕。


制图:城市财经;数据:南京2023年统计年鉴


苏州拥有11个千亿产业,其中还有一个万亿产业。当下拥有万亿产业的城市,只有三个,深圳、苏州和东莞,且都是计算机、通信和其他电子设备制造业。


制图:城市财经;数据:苏州市统计局


即便这些拥有不错的产业、经济和人口的城市,在大周期面前也只有服从。


本号早就说过,尽管高房价城市中,有一批产业、经济、人口表现都不错的城市,但是,高房价严重透支了这些城市的支撑力。

对于一二线城市来说,房价调整的根本逻辑,其实就是一句话:很多城市的房价,德不配位。


对于房价远超城市平均购买力,超前透支城市经济、产业实力的城市来说,房价回调是必然选项。


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