深圳今年豪宅法拍房抢疯了！总价过亿房成交了3套，有房出价778次

近年来，法拍房市场的挂牌总量呈现出显著的增长态势。

据最新数据统计，2024年前五个月，全国范围内的法拍房挂拍量已激增至27.76万套，与去年同期相比增长了86.23%。

值得一提的是，2021年以来，法拍房市场的挂拍量便持续保持着逐年攀升的趋势，这一持续性的增长也反映了房地产市场动态的深刻变化。

深圳挂拍量同比去年增加

成交率却下降了

我们知道，“法拍房”是遭法院强制执行的房产。

当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

法拍房主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。

据誉拍行的统计数据显示，深圳2024上半年总挂拍量2232套，比2023年同期上升331套 ；

然而，从数据来看，成交并没有那么乐观，1-6月份约成交524套，成交率仅为23.48%，较2023年同期下降20.39%。

2024上半年共流拍1433套，流拍率为64.2%，较2023年上半年上升30.54%。

上半年总体呈现出挂拍量增长、成交量和成交率有所提升，但流拍率较高、豪宅市场相对火热、改善型需求增加的局面。

图源：誉拍行

从区域来看，深圳上半年的法拍房量最多的是龙岗和宝安片区。

成交前三的是龙岗、福田和南山片区；福田、南山主要是总价千万以上的房产占主导，而龙岗的价格则更加亲民，更能满足刚需置业的需求，从成交区域来看，法拍房买家更加倾向于优质的房产。

图源：誉拍行

从全国视角，法拍房的数据规模之庞大，着实令人咋舌。

据中指研究院最新数据，2023年全国范围内法拍房总量已突破79.6万套大关，其中住宅与商业类房产占据绝对主导，合计占比高达77%。

而步入2024年，仅前5个月，法拍房的挂拍量便迅速攀升至27.76万套，这一增速再次印证了市场的活跃与动态变化。

上半年多套豪宅法拍房被抢拍

总价过亿法拍房成交了3套

今年，深圳法拍房市场，豪宅的占比也明显在上升，也常出现抢拍及“高溢价”的情况。

主要原因是市场在多重楼市政策下，市场有所回暖，而豪宅市场则更能先一步体现出来。

不完全统计，以上数据仅供参考

娟子对阿里和京东两大法拍房平台总价3000万以上的豪宅法拍成交数据进行了大概的统计，单套挂盘3000万以上的豪宅约45套，但成交的占比约30套，而且多套豪宅法拍房的竞拍出价达到100轮以上。

其中，1月31日，南山香山美墅花园一套4层别墅房产拍卖，6名豪宅买家竞拍，经过一天的竞拍，共出价778次，773次的延时，最终以7857万成交，单价约21万/平。溢价1814万。

竞拍非常激烈，刷新了豪宅法拍房的有史出价次数。

此外，过亿法拍房的成交也明显上升，今年成交过亿的法拍房就有3套，而且也被抢拍得激烈。

如7月10日，南山华侨一栋463.91㎡的别墅法拍房以2.32亿成交，单价50万/平，创下深圳单套法拍房历史成交新高，成为行业内的一个热点话题。

尽管起拍价2个小目标，2人报名参拍，每次加价幅度100万，2名土豪经过33轮的竞拍后成交。行业内普遍表示，这个价成交拍下的人仍旧赚了，因为市场价至少3.5亿以上。

除了最近的纯水岸豪宅外，今年4月3日，沙河高尔夫别墅的一套法拍房以3906万起拍，吸引了14人报名，经过493轮竞拍，最终以1.6亿万交，溢价1.21亿，是今年起拍价溢价最高的房源。

另一套过亿的房产，同样是纯水岸（五期）的一套法拍房，此套法拍房6人参拍，39轮竞拍，最终1亿成交。

从过往的过亿法拍房成交来看，这些房产均位于华侨城、深圳湾等深圳知名豪宅片区，因地段好、稀缺性高、不可复制性，被豪宅买家所青睐。

以往这类大额的住宅房产成交率并不高，但今年过亿法拍房成交算是较为活跃。

阿里和京东两大法拍平台，今年仅有1套观澜高尔夫的别墅流拍，起拍价约1.6亿。

大宗商场、工业楼等法拍房明显增加

成交却非常困难

另外一个就是大宗法拍及交易也值得关注。

今年很明显，商场、整栋房产、工业楼等大宗法拍房明显增多。

这与当下经济行情下，商场及公司破产，及个人债务有很大的关系。

不完全统计，以上数据仅供参考

但从整体来看，最终能成交并不多。

下面这张截图，可以看到，多套过亿的裙楼及商场最终都显示的流拍状套。

来源：法拍房平台  

这类法拍房源即便是拍出，也是远低于市场的价格成交。

譬如，近日金立手机公司（深圳市金立通信设备有限公司）名下的时代科技大厦14套房产及房屋内电子设备、办公用品等被成功破产拍卖。

该房产经过了前面四次法拍流拍后，最终在第5次以约6603万元成功拍出。

和第一次拍卖的起拍价约1.35亿相比，成交价相当于打了个对折。

还有位于蛇口兴华工业大厦5栋的16套房产，一拍起拍价是3.97亿，流拍后，深圳永德利科技股份有限公司在二拍以3.17亿拍下，比一拍时价格少了约7900万元左右。

此外，今年上半年值得一提的是，万科深湾超总地块转让，虽然不是法拍，但仍算是大宗交易，最终深铁+百硕迎海以底价22.35亿竞得。

这些原本的大宗资产在进行拍卖后，价格的降幅往往比往宅更厉害，如去年挂上法拍平台的大运世茂深港中心项目，一拍起价为130亿，而到11月16日二拍，起拍价仅104亿，直降了26亿，但仍然流拍。

而这些大宗项目的接盘者，往往是有国资背景的公司，要么就是手持九位数资金的资本大佬。

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法拍房的增多也使得这类房产的关注度上升。

法拍房交易越来越透明，加上优质房产的稀缺性吸引了一部分有改善型需求的购房者。

比市场价更低，主要是吸引法拍房买家的主要原因，目前大部分法拍房的成交是市场价的7-8折，低的5-6折都有。

这类需求也衍生了庞大的法拍房一系列的服务机构，它们专门帮助客户寻找合适的法拍房，然后承担类似中介的职能，协助客户买房过户。

对于大众来说，法拍房价格上有较大的优势，但在拍这类房产前也需要慎重和注意。

买家要清楚所要拍的法拍房背景，包括来源，是否欠款，是否存在租约、是否存在产权问题；提前了解所要拍的法拍房的相关税费，否则会超出你的成本。

另外就是注意常听说的拍下法拍房后，收房难的问题；还有原房主的户口是否迁出等……

对于法拍房的业主来说，当房子挂上法拍的那一刻，注定定价权已不在房主。

每一套法拍房的背后，都悄然藏匿着一段段鲜为人知的辛酸历程；它们曾是梦想启航的港湾，房主以满腔的热情迁入，细心装扮，倾注心血。

然而，当银行催收的铃声骤然响起，那份曾经的希望与憧憬，仿佛一夜之间被寒风侵蚀，留下的是唏嘘与遗憾。

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