娟子评房
2024.7.16 14:15浏览:21483
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近年来,法拍房市场的挂牌总量呈现出显著的增长态势。
据最新数据统计,2024年前五个月,全国范围内的法拍房挂拍量已激增至27.76万套,与去年同期相比增长了86.23%。
值得一提的是,2021年以来,法拍房市场的挂拍量便持续保持着逐年攀升的趋势,这一持续性的增长也反映了房地产市场动态的深刻变化。
深圳挂拍量同比去年增加
成交率却下降了
我们知道,“法拍房”是遭法院强制执行的房产。
当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。
法拍房主要有四个主要来源,一是按揭违约产生,二是民间借贷违约产生,三是司法没收,四是无主房产。
据誉拍行的统计数据显示,深圳2024上半年总挂拍量2232套,比2023年同期上升331套 ;
然而,从数据来看,成交并没有那么乐观,1-6月份约成交524套,成交率仅为23.48%,较2023年同期下降20.39%。
2024上半年共流拍1433套,流拍率为64.2%,较2023年上半年上升30.54%。
上半年总体呈现出挂拍量增长、成交量和成交率有所提升,但流拍率较高、豪宅市场相对火热、改善型需求增加的局面。
图源:誉拍行
从区域来看,深圳上半年的法拍房量最多的是龙岗和宝安片区。
成交前三的是龙岗、福田和南山片区;福田、南山主要是总价千万以上的房产占主导,而龙岗的价格则更加亲民,更能满足刚需置业的需求,从成交区域来看,法拍房买家更加倾向于优质的房产。
图源:誉拍行
从全国视角,法拍房的数据规模之庞大,着实令人咋舌。
据中指研究院最新数据,2023年全国范围内法拍房总量已突破79.6万套大关,其中住宅与商业类房产占据绝对主导,合计占比高达77%。
而步入2024年,仅前5个月,法拍房的挂拍量便迅速攀升至27.76万套,这一增速再次印证了市场的活跃与动态变化。
上半年多套豪宅法拍房被抢拍
总价过亿法拍房成交了3套
今年,深圳法拍房市场,豪宅的占比也明显在上升,也常出现抢拍及“高溢价”的情况。
主要原因是市场在多重楼市政策下,市场有所回暖,而豪宅市场则更能先一步体现出来。
不完全统计,以上数据仅供参考
娟子对阿里和京东两大法拍房平台总价3000万以上的豪宅法拍成交数据进行了大概的统计,单套挂盘3000万以上的豪宅约45套,但成交的占比约30套,而且多套豪宅法拍房的竞拍出价达到100轮以上。
其中,1月31日,南山香山美墅花园一套4层别墅房产拍卖,6名豪宅买家竞拍,经过一天的竞拍,共出价778次,773次的延时,最终以7857万成交,单价约21万/平。溢价1814万。
竞拍非常激烈,刷新了豪宅法拍房的有史出价次数。
此外,过亿法拍房的成交也明显上升,今年成交过亿的法拍房就有3套,而且也被抢拍得激烈。
如7月10日,南山华侨一栋463.91㎡的别墅法拍房以2.32亿成交,单价50万/平,创下深圳单套法拍房历史成交新高,成为行业内的一个热点话题。
尽管起拍价2个小目标,2人报名参拍,每次加价幅度100万,2名土豪经过33轮的竞拍后成交。行业内普遍表示,这个价成交拍下的人仍旧赚了,因为市场价至少3.5亿以上。
除了最近的纯水岸豪宅外,今年4月3日,沙河高尔夫别墅的一套法拍房以3906万起拍,吸引了14人报名,经过493轮竞拍,最终以1.6亿万交,溢价1.21亿,是今年起拍价溢价最高的房源。
另一套过亿的房产,同样是纯水岸(五期)的一套法拍房,此套法拍房6人参拍,39轮竞拍,最终1亿成交。
从过往的过亿法拍房成交来看,这些房产均位于华侨城、深圳湾等深圳知名豪宅片区,因地段好、稀缺性高、不可复制性,被豪宅买家所青睐。
以往这类大额的住宅房产成交率并不高,但今年过亿法拍房成交算是较为活跃。
阿里和京东两大法拍平台,今年仅有1套观澜高尔夫的别墅流拍,起拍价约1.6亿。
大宗商场、工业楼等法拍房明显增加
成交却非常困难
另外一个就是大宗法拍及交易也值得关注。
今年很明显,商场、整栋房产、工业楼等大宗法拍房明显增多。
这与当下经济行情下,商场及公司破产,及个人债务有很大的关系。
不完全统计,以上数据仅供参考
但从整体来看,最终能成交并不多。
下面这张截图,可以看到,多套过亿的裙楼及商场最终都显示的流拍状套。
来源:法拍房平台
这类法拍房源即便是拍出,也是远低于市场的价格成交。
譬如,近日金立手机公司(深圳市金立通信设备有限公司)名下的时代科技大厦14套房产及房屋内电子设备、办公用品等被成功破产拍卖。
该房产经过了前面四次法拍流拍后,最终在第5次以约6603万元成功拍出。
和第一次拍卖的起拍价约1.35亿相比,成交价相当于打了个对折。
还有位于蛇口兴华工业大厦5栋的16套房产,一拍起拍价是3.97亿,流拍后,深圳永德利科技股份有限公司在二拍以3.17亿拍下,比一拍时价格少了约7900万元左右。
此外,今年上半年值得一提的是,万科深湾超总地块转让,虽然不是法拍,但仍算是大宗交易,最终深铁+百硕迎海以底价22.35亿竞得。
这些原本的大宗资产在进行拍卖后,价格的降幅往往比往宅更厉害,如去年挂上法拍平台的大运世茂深港中心项目,一拍起价为130亿,而到11月16日二拍,起拍价仅104亿,直降了26亿,但仍然流拍。
而这些大宗项目的接盘者,往往是有国资背景的公司,要么就是手持九位数资金的资本大佬。
——
法拍房的增多也使得这类房产的关注度上升。
法拍房交易越来越透明,加上优质房产的稀缺性吸引了一部分有改善型需求的购房者。
比市场价更低,主要是吸引法拍房买家的主要原因,目前大部分法拍房的成交是市场价的7-8折,低的5-6折都有。
这类需求也衍生了庞大的法拍房一系列的服务机构,它们专门帮助客户寻找合适的法拍房,然后承担类似中介的职能,协助客户买房过户。
对于大众来说,法拍房价格上有较大的优势,但在拍这类房产前也需要慎重和注意。
买家要清楚所要拍的法拍房背景,包括来源,是否欠款,是否存在租约、是否存在产权问题;提前了解所要拍的法拍房的相关税费,否则会超出你的成本。
另外就是注意常听说的拍下法拍房后,收房难的问题;还有原房主的户口是否迁出等……
对于法拍房的业主来说,当房子挂上法拍的那一刻,注定定价权已不在房主。
每一套法拍房的背后,都悄然藏匿着一段段鲜为人知的辛酸历程;它们曾是梦想启航的港湾,房主以满腔的热情迁入,细心装扮,倾注心血。
然而,当银行催收的铃声骤然响起,那份曾经的希望与憧憬,仿佛一夜之间被寒风侵蚀,留下的是唏嘘与遗憾。
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