重要会议揭示了地产改革的方向

大会对地产着墨甚少！

但要知道，这两年都是地产的“政策大年”，把这些政策串起来，再仔细琢磨大会的表述，趋势很明朗：

01

强调“防风险”，是紧缩还是救助？

大会对地产唯一的表述，就是“防风险”！

怎么理解？站在新的语境下，比如“中国式现代化”（按照我们自己的方式，实现现代化），统筹好发展和安全，以高治理水平打造高水平市场经济体系等等，在内外部环境极其复杂（特别是外部脱钩断链甚嚣尘上）的背景下，要推进大会提出的300多项重要改革，最需要什么？

当然是平稳的、安全的大环境！

地产是影响稳定最大变数。因为，用中央财办解读大会精神的话来说，“我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响”。当然，这个话，在很多场合讲过，讲过很多遍。大家疑惑的是，“防风险”到底意味着什么？是紧缩性的VS刺激性的？是做多的信号VS做空的信号？

当地产牵涉面太广、影响太大，当地产风险和金融风险、地方债务风险交织，处理起来慎之又慎，需考虑N个目标。解决地产拖累经济、财政、风险等问题，发展是第一位的。所以，中央财办特别强调，“近期地产市场正在出现积极变化”。那么，这是地产触底的信号吗？

我不做判断，但这绝对是引导预期的信号。因为，预期是当前地产能否稳定的第一因素。同时，这也是智慧的治理方式。即在预期相对稳定的情况下，不知不觉地实现旧模式向新模式的过渡，实现旧模式的退出、产能的出清。其实，这两年来，就是按照这个逻辑在演进。

短短2年半的时间，行业和市场体量跌去50%左右，本质上是旧模式出清、新模式浮出水面：

行业层面：大家看看拿地、销售排行榜，清一色的国企和央企主打，建筑类、上下游企业、市政类企业、代建企业进入地产开发；经营模式上趋向于消费者导向，卷配套、卷学wei、卷交通。

市场层面：二手房、现房占比上升（达到30%）和销售增长，但期房销售下降。说明什么，买了就是要马上住的，妥妥的刚需、刚改主导（超大户型或豪宅是小众的），可挑可选、购房者变得理性。这就会倒逼开发商去迎合消费者，现房取代期房，比预想中的要早。

融资层面：白名单融资协调机制全面落地。以后，房地产企业要想融资，就必须要进白名单，进入白名单的门槛也不高，项目合规就可以。大家看看，“5+5”的要求，只要资产负债清晰，证件齐全，没有涉法涉诉，不挪用预售资金，启动开工就行。进了白名单就一定能获得融资。

融资有保障了，不能挪用预售资金了，“三高”的旧模式就没有必要了。可以讲，“资协调机制”落地，就是清除旧模式的过程。凡是不能进入白名单的，除了政府兜底“保交房”，企业层面是要出清的，或者讲要退出历史舞台的。这就是过去2年地产阵痛发生的事情。

总结来看，所谓的防风险，就是防范新旧模式转换过程中的风险，而非要刻意阻止下跌。比如，保交房，尽力阻止风险无序蔓延，破产房企资产重组等，属于兜底式、托底式风险防范。也就是，要让旧模式出清，要让无效产能出清，但出清的过程中，底线和原则要坚守。

为啥？

一则，新旧模式转换，条件之一就是旧模式要出清，其结果就是行业体量收缩，市场下滑；

二则，地产产能过剩太严重，不出清、不破，以稳定、增长、财政为由而妥协，后面积重难返。

三则，地方对地产的“强依赖”，必须要通过产能出清，来倒逼地方降低，另一个就是创新政绩考核。

02

房地产发展空间在哪里？

高层领导们一直在强调，“我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间”。但现在，业内都比较迷茫、悲观，不知道发展方向在哪里。那么，这个方向到底在哪？

如果说，防风险是为了让“破”的过程更顺一点，冲击更小一点，那么在新型城镇化过程中探索新模式、增量空间，则是让“立”的过程更快一点，以对冲“破”的冲击。如果说，2022年以来，“破”的速度过快了，超出了预期，那么此次大会以后，“立”的过程更快一点。

其实，“破”的过程，本身就是“立”的过程。比如，近两年商品房价格下跌，就是金融属性转向一般商品/民生属性，所必然发生的，也是房价匹配购买力的过程。为什么，近期二手房市场表现不错？本质上，房价跌到位了，跌到了新市民可支付的位置，或心理价位。

笔者亲身经历的例子，一个朋友近期买了广州天河北的学wei房。他告诉我，前几年就想买，但实在太贵了，20年楼龄的房子，单价超过8万。现在降到5万，买得起了。另一个朋友，一直租在城中村，近期搬到附近的商品房了，因为城中村住得太憋屈，但关键是，商品房租金降了。

当然，新模式绝不止于此。高层所言的新型城镇化，才是地产发展的空间。大会在这方面改革举措很多：

比如，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，加快农业转移人口市民化。

比如，完善中央和地方财政关系，增加地方自主财力，拓展地方税源，提升市县财力同事权相匹配程度，适当加强中央事权，提高中央财政支出比例。

比如，加强普惠性、基础性、兜底性民生建设。

比如，充分挖掘内需潜力，充分利用国内超大规模市场优势，充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用，推动我国经济实现质的有效提升和量的合理增长。

比如，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。

基本逻辑是，外部环境严峻（逆全球化时代）的情况下，必须建立国内大市场、大循环。这样，才具备科技创新的“试验场景”，高质量发展出的创新产品，才有规模化的“消费场景”。

路径之一，就是让已经进入城市的2亿人，扎根城市，成为真正的市民；

路径之二，就是打造以县域为载体的新型城镇化，实现城乡融合发展，让农民既能享受城镇的公共服务，还能在农业就业。

这样，就能打造更大规模的消费市场。这个市场的载体是基于住房的公共服务。简单来讲，能不能融入城市，能不能享受真正市民化的待遇，关键就在于，有没有一套相对体面的、低成本的房子，有没有围绕房子能享受落户、公办教育、兜底保障（失业、救济、医疗等）。

过去，地方政府职能和财力的限制，导致新型城镇化效果不佳。未来，公共职能方面的基础性事项，比如社保补足、基础教育支出、城市公共服务等方面，中央会承担更多事权，也会加大支出力度。2023年，我国一般公共预算支出27.46万亿元，中央和地方支出分别占14%和86%。

中央怎么加杠杆呢？从M2和M1的剪刀差来看，“央行-商行”的信用传导，在地产已经失灵了。下一步，就是央行和财政的“双向奔赴”，即央行更多地下场，积极操作和买入政府债，财政部门积极支持央行更多参与公开市场操作。释放的信号，就是财政与货币“协同”。

也就是，信用传导从“央行-商行”到“央行-财政”。未来，超长期国债、专项债等会加快发行，支持中央政府“加杠杆”，为新型城镇化提供专项的资金支持。当然，此前业内谈及的消费税改革，也是为了激励地方政府更加重视内需市场打造，而不是增值税下更重视投资。

另外，会议提出“高质量发展激励约束机制”，就是从制度上约束地方依赖旧模式、激励其发展新模式。近年来，各省已针对性地调整考核机制，适应新发展理念要求。例如，四川省省长黄强今年4月10日指出，“四川始终以创新、协调、绿色、开放、共享的内在统一来把握发展、衡量发展、推动发展，正在对照国家考核办法，修订完善全省考核评价指标体系”。

该考核办法中包括“经济发展、开放水平、创新驱动、生态集约、统筹协调”五大类一级指标。

注意的是，新型城镇化下的房地产空间，更多的是行业的空间、产业链的空间，比如配租、配售的保障性住房，租赁住房或长租房，职住平衡的园区宿舍，老旧小区改造，城市更新。支柱产业的地位，过去靠的是上游投资单维度驱动，未来将是上游原材料投资和下游消费的双维度驱动。

未来，刚性需求更多转向二手住房、保障性住房、租赁住房，改善型需求更多转向新建商品房市场。新房市场还有空间，比如满足居民住房需求新期待，改善型需求还会发力，刚需入场后，还会带来居住改善。但至少从中短期来看，房地产发展更多的是行业和产业链的空间。

因为，重心从产业转向住房，从经济导向转向公共导向。新建商品房市场，还有多大空间，取决于新型城镇化能否实现“人的城镇化”，为房地产蓄力。可谓“一份部署、十分落实”，很多改革举措，早已提出，关键还在于落地，又站在新起点，形势不等人，拭目以待。